杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初8331号
原告：杭州九洲物业管理有限公司，住所地：杭州市江干区庆春东路5号。
法定代表人：沈永兴。
委托代理人：章璐琼，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：高镭，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被告：陈柏林。
原告杭州九洲物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告陈柏林（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理，依法由
代理
审判员孙莎适用简易程序独任审判，并于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人章璐琼以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：星海云庭花园小区前期物业为中城建天一物业服务有限公司（原名为浙江天一物业服务有限公司，以下简称天一物业），物业服务自2004年8月开始至2015年6月30日终止。2015年7月，2016年2月，原告与星海云庭业主委员会分别签订临时托管协议，杭州星海云庭花园物业管理服务合同，共约定管理服务期限为2015年7月1日止2018年12月31日。2015年9月9日，天一物业与原告签订星海云庭花园物业公司变更财务交接协议，协议约定截至2015年9月8日业主尚未支付给天一物业的所有住宅和商铺物业费全部由原告收取并归原告所有。而被告自2008年7月1日至今未支付物业费。被告作为星海云庭花园商铺业主接受物业服务，应当依约向天一物业支付物业费。原告已向被告以律师函的形式通知了债权转让的事实，依据原告与天一物业签订的财务交接协议，原告有权向被告收取所欠物业费。另天一物业与星海云庭业委会在合同中约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，物业方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。但时至今日，被告仍欠原告自2008年7月1日至2015年6月30日的物业费22260元。原告通过口头、书面等多种方式催缴，但被告一直拒绝缴费。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业管理条例》等规定，特提起诉讼，请求：1.判令被告支付原告物业费22260元，滞纳金21637元（暂从2015年7月1日计算至2016年5月20日，2016年5月20日以后的滞纳金继续按合同约定以每日千分之三的标准计算至付清之日止），共计43897元；2.判令被告承担本案诉讼费。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：1.房产记载信息查询记录一份，用以证明被告系涉案房屋所有权人；2.前期物业管理服务协议一份，用以证明在业委会成立前天一物业与被告存有前期物业管理服务协议的事实；3.星海云庭花园物业服务合同一份，用以证明天一物业和星海云庭业委会存有合同关系的事实；4.星海云庭花园物业公司变更财务交接协议一份，用以证明天一物业将债权转让给原告，原告有权向被告收取所欠物业费的事实；5.照片四张、EMS快递单一份、律师函一份（复印件）、快递查询记录一份（打印件），用以证明原告将债权转让的事实已通知被告，并向被告书面催讨所欠物业费的事实。
被告答辩称：被告欠缴物业费是事实，但是有原因的，因44幢1单元301室杨晓军承重墙违规，被告于2007年11月起多次向天一物业反映问题，并带物业去现场看过，但是至今都没有处理，也没有答复。诉讼有效期已经超过两年，法院不应该受理。造成被告房屋漏水，物业需要承担责任，物业公司收取物业费，但没有管理好，需要承担义务。被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述的证据有：照片十一份（打印件），用以证明被告向物业反映的承重墙问题的事实。原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1、2无异议；证据3，被告不在现场，不清楚，据被告所知天一物业是没有成立业委会，而且后来签的时候，被告也不知道；证据4，被告不知道天一物业和原告怎么交接，被告是今年才知道物业公司换成原告；证据5照片无异议，照片中的房子是被告的，律师函快递被告没有收到。经审查，原告出示的证据1、2、3、4以及证据5中的照片符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据5中的EMS快递单、律师函以及快递查询记录，因该律师函未妥投系因被告拒收，且原告出示的照片显示原告已在被告所有的房屋门口张贴律师函，故本院对原告已向被告送达该律师函的事实予以确认。被告出示的证据，原告经当庭质证，认为照片没有显示拍摄时间，具体的现场也没有去看过，事情是知道的，但是与本案无关，即使是有违章建筑存在，也不构成被告不支付物业费的理由。经审查，该证据系无原件核对的打印件，且与本案无关联性，故本院不予确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：被告系杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村前村街76#77#78#79#房屋（以下简称案涉房屋）的业主，案涉房屋建筑面积为220.84平方米。被告与天一物业签订《【星海·云庭花园】前期物业管理服务协议》一份，约定由天一物业提供前期物业服务。2013年6月，天一物业与余杭区星海云庭花园第一届业主委员会（以下简称星海云庭业委会）签订《星海云庭花园物业服务合同》一份，约定业委会委托天一物业为星海云庭花园小区提供物业服务，委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日止；非住宅的物业费按建筑面积每月每平方米1.2元缴纳；业主和物业使用人逾期缴纳物业费，天一物业可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；业主和使用人按物业费全额预缴一年。双方还就其他事项进行了约定。2015年9月9日，原告与天一物业签订《星海云庭花园物业公司变更财务交接协议》一份，约定自2004年8月星海云庭花园小区交付至2015年6月底天一物业撤离，至2015年9月8日业主尚未支付给天一物业的所有住宅和商铺物业费由原告收取并归原告所有。双方还就其他事项进行了约定。后因被告未按期交纳物业费，原告通过在小区公告栏张贴物业费催缴清单，在案涉房屋门口张贴律师函的方式予以催缴。2016年5月24日，原告向被告寄送律师函一份，告知其天一物业已将案涉物业费的债权转让给原告，并要求被告支付拖欠的物业费，该邮件因拒收被退回。
本院认为，被告与天一物业签订的《【星海·云庭花园】前期物业管理服务协议》以及天一物业与星海云庭业委会签订的《星海云庭花园物业服务合同》均系当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。现被告对其欠缴物业费的事实予以认可，天一物业已将债权转让给原告，原告亦履行了通知义务，故原告有权要求被告支付物业费。被告关于因案外人承重墙违规，被告向天一物业及原告反映后未得到回复及处理的答辩意见，因该理由并不足以构成被告拒缴物业费的理由，故被告该答辩意见本院不予采纳，若因物业服务瑕疵导致业主受损的，被告可就具体受损事项另行起诉。被告关于本案已过诉讼时效的答辩意见，因物业服务合同纠纷的诉讼时效应自缴费期限届满的次日起算两年，现本案中合同约定业主按物业费全额预缴一年的物业费，案涉房屋物业费的收取周期为每年的7月1日至次年的6月30日，被告应于每年的6月30日预缴下一周期的物业费，故应自每年的7月1日起计算下一周期物业费的诉讼时效，现原告并未提供证据证明其向被告主张过2008年7月1日至2014年6月30日的物业费，故该部分诉请已过诉讼时效，本院不予支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因计算标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告陈柏林于本判决生效后十日内支付原告杭州九洲物业管理有限公司2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费3180元；
二、被告陈柏林于本判决生效后十日内支付原告杭州九洲物业管理有限公司滞纳金132.89元及自2016年5月21日起至本判决确定履行之日止的滞纳金（以3180元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回原告杭州九洲物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费898元，减半收取449元，由原告杭州九洲物业管理有限公司负担415元，由被告陈柏林负担34元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费898元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨支行），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。
代理
审判员 孙莎
二〇一六年八月十九日
书 记 员 王钦 来源：百度“”