江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终2071号
上诉人（原审被告）：李绪林。
上诉人（原审被告）：潘道菊。二上诉人共同委托诉讼代理人钱毓芬，江苏恒渊律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：蒋月霞。
被
上诉人（原审原告）：曹良惠。二被上诉人共同委托诉讼代理人许亚娟，江苏东大舟律师事务所律师。
上诉人李绪林、潘道菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2015）吴江民初字第02389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李绪林、潘道菊不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案租赁合同到期后，被上诉人口头承诺再租5年，所以上诉人才进行装修。双方当事人为老乡，互相比较信任。当时装修用了3个月时间，被上诉人住在装修的门面房上面，未提出异议。按照惯例，重新装修起码续租5年。原审法院不顾上诉人支付转让费及装修费8万元的事实。原审法院认定事实不清，证据不足。请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。
被上诉人蒋月霞、曹良惠二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。原审原告蒋月霞、曹良惠向一审法院起诉请求：
一、两原审被告立即腾退房屋，将租赁的店面房归还两原审原告。
二、两原审被告向两原审原告支付房屋使用费（从2015年10月1日起算至实际腾退房屋止，按每天160元计算）。
三、本案诉讼费用由两原审被告承担。原审法院
经审理查明：2008年8月28日，李绪林（乙方）与案外人李荣其（甲方）签订《租房协议》一份，约定：李荣其将位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室、08室房屋出租给李绪林，租期三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止，每年租金46000元，每年一付，另付房内设施及电话费、水电费押金2000元。该《租房协议》尾部备注：“已交给李其荣的押金贰仟元（2000.00）已转给房东曹慧（曹良惠慧）、蒋月霞。租房协议结束押金由新房东结算”。2011年10月1日，李绪林（乙方）与蒋月霞、曹良惠（甲方）签订《租房协议》一份，约定：蒋月霞、曹良惠将位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室、08室房屋出租给李绪林，租期三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，每年租金58000元，每年一付；乙方在租房期内不得任意改变房屋结构，若擅自改建造成后果由乙方自负；租房到期后，若续租乙方应提前二十天支付下一期房租；租房期满后，乙方应保持房屋及实施完好无损，并付清全部费用，退回钥匙甲方应退回押金。2015年10月2日，苏州市吴江区公安局松陵派出所接到报警并出警，处理情况记载：经了解系王德金与李绪林因房屋租赁到期后的转让费发生纠纷。另查明，位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室房屋所有权人为蒋月霞（夫妻共有人王德金），于2008年11月13日取得该房屋房产证；位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-08室房屋所有权人为曹良惠，于2008年11月13日取得该房屋房产证。庭审中，李绪林、潘道菊明确承认两人系夫妻关系，涉案两间店面房由李绪林出面承租，工商营业执照办在潘道菊名下，店面房由两人共同使用。蒋月霞、曹良惠自认与李绪林、潘道菊达成的口头租赁期自2014年10月1日起至2015年9月30日止，李绪林、潘道菊按约已付清至2015年9月30日止的租金。以上事实，有《租房协议》、房屋所有权证、土地证、接处警工作登记表以及当事人的陈述在卷佐证。原审法院认为，原审原告蒋月霞、曹良惠与原审被告李绪林、潘道菊签订的《租房协议》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。《租房协议》约定租房时间自2011年10月1日起至2014年9月30日止。租赁期间届满后，原审被告李绪林、潘道菊继续使用租赁物，两原审原告蒋月霞、曹良惠没有立刻提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审原被告双方可以随时解除租赁关系，但两原审原告作为出租方，应在主张解除租赁协议之前给予一段合理期限。根据接处警记录，原审原、被告之间曾于2015年10月2日因房屋租赁事宜产生争执，可以认定两原审原告已向两原审被告提出异议，要求两原审被告腾退房屋，但截止两原审原告起诉之日，两原审被告仍占用涉案房屋，故两原审原告有权要求两原审被告立即腾退涉案房屋。原审被告李绪林、潘道菊辩称双方已口头约定将租期延长5年，没有证据证明，原审法院不予采纳。两原审被告未及时腾退房屋，还应向两原审原告支付房屋占用费，两原审原告自认两原审被告已支付至2015年9月30日止的租金，且两原审被告未提交证据证明支付了额外的租金，故原审法院认定两原审被告至2015年9月30日止的租金已付清。两原审原告主张参照《租房协议》，按每日160元计算两间出租房的占有使用费，符合法律相关规定，原审法院予以支持。两原审被告要求两原审原告支付转让费及装修费合计8.5万元，因在本案中未提起反诉，本案不予理涉。综上，两原审原告蒋月霞、曹良惠要求原审被告李绪林、潘道菊立即腾退房屋，将租赁的店面房归还两原审原告及向两原审原告支付房屋使用费（从2015年10月1日起算至实际腾退房屋止，按每天160元计算）的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院
判决如下：
一、原审被告李绪林、潘道菊应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07及29-08室店面房并将苏州市吴江区松陵镇交通路口1999号29-07室及29-08店面房分别返还给原审原告蒋月霞、曹良惠。
二、原审被告李绪林、潘道菊应支付原审原告蒋月霞、曹良惠房屋占有使用费（从2015年10月1日起算至实际迁出之日止，按每日160元计算），于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07×××1793）。案件受理费减半收取25元，由原审被告李绪林、潘道菊负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人认为被上诉人口头同意续租5年无有效证据证实，本院难以采信。上诉人认为装修后按惯例续租5年亦无法律依据，本院不予支持。涉案房屋租赁合同到期后，被上诉人要求上诉人返还房屋并支付房屋占有使用费理由正当，原审法院予以支持正确。上诉人针对转让费及装修费未提起反诉，原审法院在本案中未予理涉并无不当。综上所述，上诉人李绪林、潘道菊的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李绪林、潘道菊负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 任小明
代理
审判员 黄学辉
二〇一六年八月十九日
书 记 员 张维雯 微信公众号“”