云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2926民初275号
原告：李建华，女，1981年6月28日生，住南涧县。
原告：张毅，男，1980年11月19日生，住址同原告李建华系李建华之夫。上述二原告的
委托代理人：左继友，云南展腾（南涧）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：南涧五州商贸城有限公司，住所地南涧县城富民街（韩学良家租房）。
法定代表人：朱立贵，董事长。
委托代理人：周惠，云南昂拓律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告李建华、张毅诉被告南涧五州商贸城有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理后，依法适用简易程序，由
审判员周宜丽独任审判，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告张毅，原告方委托代理人左继友，被告方委托代理人周惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方诉称：原被告双方于2013年12月1日签订了《商品房认购协议》，2014年2月l日，被告方销售人员告知原告，经银行审查，已经同意以原告的名义办理按揭贷款，于是原被告双方签订了《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》，但被告方将签订合同的时间填写为2013年12月l日。《商品房购销合同》约定原告方认购被告方南涧五州商贸城5幢一、二层5105号房。该商品房套内建筑面积为105.12平方米，每平方米单价为10353.61元，总金额为1088372元。付款方式为银行按揭付款。2013年12月1日(合同签订之日)支付首付548372.00元，其余540000元采取银行按揭贷款支付。具体按揭贷款手续由被告方负责与银行协调办理，原告方根据被告方的要求向被告方提供办理银行按揭贷款所需材料。原告方明确告知被告方售楼部销售人员，如果银行不同意贷款，原告方就不再购买该房屋，被告方也表示同意，在双方签订《商品房购销合同》前，被告方告知原告可以办理银行按揭贷款，然而，时至今日一直未能办理到银行的按揭贷款。综上所述，因被告方未能为原告办理到银行贷款，原告未能采取其他方式支付全部购房款，原被告双方签订合同的目的未能实现，故提出如下诉请：
一、判令解除原被告双方于2013年12月l日签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》。
二、判令被告退还原告已经向被告支付的购房首付款548372.00元。
三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原被告双方于2014年2月l日签订的《商品房购销合同》以及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》合法有效。在合同签订后，被告已按《合同》及《补充协议》的约定履行了自己的义务，而原告至今未按合同的约定支付购房款，原告尚未支付购房款的违约行为已给被告造成了巨大的经济损失，被告保留依法起诉的权利。在本案中，违约的是原告方，因此其不具有解除合同的权利，具体理由如下:
一、原、被告双方于2014年2月l日签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，因此，该《合同》及《补充协议》合法有效。
二、在《商品房购销合同》第六条中约定，付款方式为银行按揭，且原告方应于合同签署之日起七日内办理完毕银行按揭手续。可原告方至今未办理完毕。《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》第5条约定，银行审核认定买受人不符合贷款要求而拒绝贷款的，原告方应以自筹资金或其他方式支付，否则即为原告违约。可见，本案中，违约的是原告，因此原告无权要求解除合同。
三、被告不具有为原告办理按揭贷款的义务。众所周知，银行的按揭贷款手续必须由原告亲自完成，被告对此只有协助和咨询的服务。被告了解到原告当时还有银行贷款尚未还清，便多次嘱咐原告要将己贷款项还清后才可再次贷款，当时原告张毅答复自己会去协调中国建设银行的贷款业务。因此，原告方关于“具体按揭贷款手续由被告方负责与银行协调办理”的观点不能成立。
四、原告方关于“己经明确告知被告方售楼部销售人员，如果银行不同意贷款，原告方就不再购买房屋，被告方也表示同意”的观点不能成立。在双方签订的《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》的第2条中已载明除本合同条款中明确约定的内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分。可见，原告方的上述观点显然不能成立。综上所述，原告方无权要求解除《商品房购销合同》以及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》，也无权要求退还所支付的首付款，故请求驳回原告的全部诉讼请求。综合各方诉讼主张，本案争议焦点是：双方应否解除合同；被告应否退还原告支付的购房首付款548372元。原告就其诉讼主张向本院提交下列证据：
一、公证书一份（内附《商品房购销合同》），用以证明购买房屋基本状况、单价等情况；
二、《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》一份，用以证明相关的约定是原告方单方制作的，是霸王条款，属于格式合同；
三、南涧五州商贸城有限公司出具的“收据”5张，用以证明原告方支付购房款及办理抵押、公证等手续的相关费用，54万元的首付款中已经包含着5万元的定金；
四、通话录音光盘一个及通话记录打印件一份，用以证明双方签订认购协议后，签订商品房购销合同之前，五州商贸城销售顾问经理黄登辉已经明确告知被告方可以向银行办理按揭贷款，双方签订商品房购销合同时，原告方已经告知向其他商业银行有贷款情况。经质证，被告对原告提供的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）无异议，但对原告所述合同条款为霸王条款、属格式合同不认可，对第三组证据无异议，对第四组证据的“三性”提出异议。被告就其答辩主张向本院提供下列证据：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明各一份，用以证明被告主体资格；
二、公证书一份（内附《商品房购销合同》），用以证明原被告双方自愿签订了合同以及双方已清楚合同的权利义务；
三、《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》一份，用以证明双方对合同中不明确的部分条款进行约定，约定了双方的权利及义务；
四、《南涧五州商贸城商铺委托经营管理协议》一份，用以证明该房屋的所有权是原告方，被告是通过原告的委托进行经营和管理，该经营管理是合法的。经质证，原告对被告提供的第一、二组证据无异议，对第三组证据的合法性提出异议，认为该内容是被告方经常使用的条款，是霸王条款，被告方销售人员告知原告的内容与其不一致，对第四组证据的三性无异议，但对证明方向提出异议，因该产权不属原告方，该协议的内容是原告方签字后，被告自己去完善协议中的内容。本院经审查，对证据认证如下：
一、原告提供的第一、二、三组证据来源合法,内容真实,与本案具有关联性,予以确认;第四组证据来源不合法,不予确认。
二、被告提供的第一、二、三组证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以确认，第四组证据与本案无关联性，不予确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：两原告系夫妻。2013年12月1日，原被告双方签订了《商品房购销合同》以及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》，约定原告方购买被告预售的第5幢第一、二层5/05号框架结构房；交房时间为2014年6月30日；房屋套内建筑面积为105.12平方米，单价为每平方米人民币10353.61元，合计价款总额为人民币1088372元；原告方于2013年12月1日支付首付款548372元，余款540000元，以银行按揭方式支付；原告应在合同签订之日起七日内办理完毕银行按揭手续；若因银行审核认定原告不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷，或银行与原告就利率不能达成一致的，均属原告原因导致未能获取银行贷款，原告应在10日内，以自有资金或其他方式支付购房款余款；原告逾期支付购房余款，自合同约定应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，原告按20元/天向被告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，原告按应付未付款0.01%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按20元/天向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；单方提出解除合同或者变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10%向守约方支付违约金,购房发生的相关税费及工本费由违约方完全承担,本合同另有规定的按相应的条款规定执行。合同签订过程中，原告方履行了支付首付款548372元的义务，并支付了维修基金、抵押贷款费、公证费、备案费合计5546元，至今未能签订抵押贷款合同，即未能办理按揭贷款，未履行支付购房余款540000元的义务，被告未交付房产。未能签订抵押贷款合同，即按揭不能，系因原告在银行有其他贷款，银行认为原告无偿还能力。
本院认为：原被告双方签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属有效合同。原告主张的《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》中有关条款系霸王条款、属格式合同的主张，无法律依据，不予采信。原被告双方签订合同后，因原告自身原因致使原告未能按照按揭贷款的程序订立商品房担保贷款合同，其本应按合同约定以自有资金或其他方式支付购房款余款，但其并未按合同约定履行，已构成违约，而原告未能按照按揭贷款的程序订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人签订的购房合同因按揭不能合同目的已不能实现，但被告在原告违约而无法履行合同时，其又不要求履行或解除，原被告双方的合同履行与否将处于长期的不确定状态，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定,原告可主张解除合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定,对原告要求解除合同的诉请予以支持，对被告不同意解除合同的辩称不予采信。双方的合同解除，被告应当将收受的购房款本金及其利息返还原告，原告依法应向被告承担违约责任或赔偿损失，但被告就此未提出相关主张,故本院在本案中对此不作处理，故对原告要求被告返还购房首付款548372元的诉请予以支持,对被告不同意返还的辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，
判决如下：
一、解除原告李建华、张毅与被告南涧五州商贸城有限公司于2013年12月1日签订的《商品房购销合同》及《南涧五州商贸城商品房购销合同补充协议》。
二、被告南涧五州商贸城有限公司返还原告李建华、张毅支付的首付款548372元，限于判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4642元，由被告南涧五州商贸城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可于判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 周 宜 丽
二〇一六年八月十九日
书记员 欧阳海花