河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫04民终1607号上诉人（原审第三人）周传芳，女，1963年12月14日出生，汉族。上诉人（原审第三人）石峰，男，1989年6月17日出生，汉族。委托代理人汪圣斌，××帝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）刘爱芝，女，1941年10月29日出生，汉族。委托代理人耿新民，河南湛河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张艳丽。委托代理人李艳基，河南元瑞律师事务所律师。委托代理人杜晶晶，河南元瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）平顶山康仁医院。投资人：张艳丽。委托代理人李艳基，河南元瑞律师事务所律师。委托代理人杜晶晶，河南元瑞律师事务所实习律师。上诉人周传芳、石峰与被上诉人刘爱芝、张艳丽、平顶山康仁医院租赁合同纠纷一案，刘爱芝原审请求张艳丽、平顶山康仁医院交还占用的平顶山市卫东区建设路东段贸易广场物业综合楼2-6层、附楼2-3层的房产；张艳丽、平顶山康仁医院或周传芳、石峰赔偿占用期间的经济损失（房屋租赁费）70万元。平顶山市卫东区人民法院经审理后，于2016年3月19日作出（2015）卫民初字第992号民事判决，周传芳、石峰不服，提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭于2016年6月27日公开开庭进行了审理，上诉人周传芳、石峰的委托代理人汪圣斌，被上诉人刘爱芝的委托代理人耿新民，被上诉人张艳丽、平顶山康仁医院的委托代理人李艳基、杜晶晶到庭参加诉讼。原审查明，2007年平顶山康仁医院投资人张艳丽的合伙人李国勇与石正再签订了两份租赁合同，石正再将其拥有的平顶山市卫东区建设路东段贸易广场西段车站楼西二楼以上和一楼东间租赁给李国勇开办医院使用，租期自2007年9月10日和2007年10月1日始至2017年9月10日和2017年10月1日止，租金分别为每年20万元和2万元，合同约定合同签订之日起3日内一次性付清两年房租40万元和4万元，第三年以后每年提前一个月支付下年房租。2007年6月29日（25万元）、8月31日（17万元）、9月10日（2万元）、2009年9月8日（22.24万元）、2010年10月22日（50万元）、11月21日（10万元）、12月10日（22.24万元），石正再分7次通过李国勇、张艳丽丈夫张大雷之弟张大晓和张艳丽的平顶山市里克商贸有限公司收取房租共计148.48万元。2011年石正再将上述租赁房屋转让给了刘爱芝并于2011年10月31日办理了户名为刘爱芝的房屋所有权证。刘爱芝取得该租赁房屋的所有权后未得到房租费，后诉至法院要求张艳丽和平顶山康仁医院返还租赁房屋，并赔偿其取得房屋所有权后至本案立案之日2015年7月16日的经济损失（即房租费）70万元，张艳丽和平顶山康仁医院抗辩称房租费已提前支付或预付给了石正再198.48万元。因石正再因车祸于2013年12月10日死亡，后刘爱芝申请追加石正再之妻周传芳、之子石峰为第三人。并请求张艳丽和平顶山康仁医院交还占用的平顶山市卫东区建设路东段贸易广场物业综合楼2-6层、附楼2-3层的房产（即租赁合同约定的租赁房）；张艳丽和平顶山康仁医院或周传芳和石峰赔偿占用期间的经济损失70万元。依据上述两份房屋租赁合同，截至2015年7月16日，张艳丽和平顶山康仁医院应缴7年零306天和7年零285天的房屋租赁费1567688元（每天548元）和155618元（每天54.8元），共计1723306元。刘爱芝自2011年10月31日取得房屋所有权至2015年7月16日应收3年零255天房屋租赁费分别为739740元和73974元，共计813714元。周传芳和石峰截至刘爱芝取得房屋所有权的2011年10月31日止应得房屋租赁费4年零50天827400元和4年零30天81644元，共计909044元，周传芳和石峰实际收取张艳丽和平顶山康仁医院房屋租赁费1484800元，多收租赁费575756元应返还给刘爱芝，因刘爱芝诉求的经济损失为700000元，不足部分的124244元由张艳丽和平顶山康仁医院向刘爱芝支付。原审认为，周传芳和石峰与张艳丽和平顶山康仁医院所签订的房屋租赁合同合法有效，依据第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，刘爱芝请求返还租赁房屋的诉讼请求本院不予支持；其请求支付经济损失70万元的诉讼请求予以支持。张艳丽和平顶山康仁医院辩称的刘爱芝取得本案房屋产权证的方式不合法；石正再转让租赁房屋侵犯了张艳丽和平顶山康仁医院的“优先购买权”的问题，不属本案审理范畴；其房屋租赁费已提前全部支付或预付的辩称理由，部分属实，部分予以采纳。周传芳和石峰述称石正再收取标的物的房租费截止到2011年9月30日的抗辩理由与事实不符，且也不能提供2010年10月22日、11月21日两笔收款是其他经济往来收款的证据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第六十四条的规定，原审判决：平顶山康仁医院、张艳丽于判决生效后10日内向刘爱芝支付房屋租赁费124244元；石峰、周传芳于判决生效后10日内向刘爱芝支付多收取被告的房屋租赁费575756元；驳回刘爱芝的其他诉讼请求；案件受理费10900元、诉讼保全费5000元，平顶山康仁医院、张艳丽负担2767元，石峰、周传芳负担13133元。周传芳、石峰上诉称：请求撤销（2015）卫民初字第992号民事判决，改判驳回对刘爱芝诉讼请求，一二案件受理费、保全费用由刘爱芝、张艳丽和平顶山康仁医院负担。事实与理由：
一、一审认定事实不清，证据不足。真正的事实为2006年11月8日周传芳与平顶山贸易广场开发有限公司签订“商铺认购合同”。认购平顶山贸易广场物业综合大楼的1-6层，面积2652.23平方米，总金额300万元。后平顶山贸易广场开发有限公司未能给周传芳办理《商品房买卖合同》，2007年6月23日平顶山贸易广场开发有限公司出具委托书，委托周传芳之夫石正再对平顶山贸易广场办公楼1至6层，建筑面枳为2652.23平方米，客运站停车场建筑面积为1000平方米，全权对外出租。周传芳之夫石正再依委托书要求于2007年6月26日与李国勇签订一份“房屋租赁合同”，将座落在卫东区建设路贸易广场西段，自二楼以上，建筑面积2200平方米租给李国勇开办医院，租期从2007年9月10日至2017年9月10日，租金自签订合同之日起三日内一次性付清两年租金肆拾万元，第三年以后租金每年提前壹个月支付下年房租费20万元。2007年10月1日与李国勇签订一份“房屋租赁合同”，将座落在卫东区建设路贸易广场西段车站楼一楼东间，建筑面积约90平方米租给李国勇开办医院，租期从2007年10月1日至2017年10月1日止。租金自合同签订之日起三日内一次性付清两年租金肆万元。第三年以后每年提前1个月支付下年房租费贰万元。两份租赁合同签订后，李国勇和张大晓代表医院方向周传芳之夫石正再支付租金三次，分别是：2007年6月29日付25万元，2007年8月31日付17万元，2007年9月10日付2万元，合计44万元。系付两份租赁合同前两年（2009年10月1日前租金），石正再出具了三份收据为证。两年到期后，2009年9月8日石正再收取了平顶山康仁医院租金22.24万元（即收据上注明系2009年10月1日至2010年10月1日期间的租金）。2010年12月10日石正再收取了平顶山康仁医院租金22.24万元（即收据上注明系2010年10月1日至2011年9月30日止的租金）。石正再均出具收据，并注明了租金期间。两份租赁合同，周传芳之夫石正再仅收了签订租赁合同至2011年9月30日前的租金五次，合计88.48万元，此后再没收取任何租金。故概不存在“石正再分7次通过李国勇、张艳丽之夫张大雷之弟张大晓和张艳丽的平顶山市克里贸易有限公司收取房租共计148.48万元”之事实。所谓2010年10月22日（50万元），2010年11月21日（10万元）根本与本案没有关联性。此款系平顶山市里克贸有限公司支付太和花园铝材款及工程款，不是房租款。2、一审法院查明“2011年石正再将上述租赁房屋转让给了原告刘爱芝并于2011年10月31日办理了户名为刘爱芝的房屋所有权证”的事实不清。真正的事实是：周传芳之夫石正再与李国勇、康仁医院履行租赁合同期间，平顶山贸易广场开发有限公司将该租赁物出售给了被刘爱芝，而并非是周传芳之夫石正再转让给刘爱芝的。同时，周传芳之夫石正再于2011年10月22日与刘爱芝的代理人丁花玲办理了“房屋产权交接协议”，由接管人丁花玲按合约执行，因接管人原因造成纠纷由接管人自行负责。也于当日向承租人李国勇下达“联合通知”。告诉承租人李国勇向新房主履行义务。3、一审法院认定周传芳实际收取被告房屋租赁费1484800元，多收租赁费575756元应返还给原告”事实不清，证据不足。周传芳之夫石正再仅收取2011年9月30日前租赁费88.48万元，并非收取租赁费1484800元，2010年10月22日（50万元），2010年11月21日（10万元）并非李国勇和康仁医院交纳的房租。周传芳之夫石正再于2011年10月22日已与刘爱芝的代理人丁花玲办理了“房屋产权交接协议”，此后即未占有房屋，也未收取任何租赁费，且2013年12月10日石正再已死亡，故判令周传芳、石峰退还租赁费缺乏证据支持。关于2010年10月22日和2010年11月21日两笔收款的来源问题，周传芳和石峰在一审中提交了太和花园工程结算单。2010年11月19日太和花园进铝材结算单共计1742619.47元，2011年1月3日将2010年11月19日的结算单作废，重新结算，累计1798458.5元，2011年3月29日对太和花园尾活收场人工费价格进行确认，张大雷签字同意施工结算，2011年9月1日铝板结算单板款525964.83元，2011年9月28日太和花园四个角红包铝板结算款25361.60元，2011年10月10日太和花园底边封报结算款3849.34元，共计2353634.27元。该事实可以说明2010年10月22日的50万元和2010年11月21日10万元的来源。综上，周传芳、石峰认为一审判决缺乏事实和法律依据，证据不足，请求二审查明事实，改判驳回对周传芳和石峰的诉讼请求。
被上诉人刘爱芝答辩称，一审法院认定的60万元如果是租金的话，周传芳、石峰应将多收的租金返还给刘爱芝，如果这60万元不是租金，张艳丽和平顶山康仁医院应当将租金支付给我们。2011年9月1日之后的房租，如果系周传芳、石峰收取，应退给刘爱芝，如果没有收，张艳丽和平顶山康仁医院应支付给我们。刘爱芝从接到房屋至起诉一直没有收到过房租。对于租金数额刘爱芝没有异议，至于是谁给，由法院审查后判决。
被上诉人张艳丽、平顶山康仁医院答辩称：周传芳、石峰在转让租赁房屋时，未告知承租方，侵犯了承租方的优先购买权，属无效转让行为，其应承担赔偿责任。在租赁房子时，石正再急于使用资金，即作出减免一年半的租金的承诺，且到期后，按相同租金标准作出延长租期的承诺，因此就将全部租金提前向石正再支付了，一审判决张艳丽和平顶山康仁医院再支付124244元，张艳丽和平顶山康仁医院有异议的，但鉴于不想陷于诉累的初衷，故没有上诉。二审认定的事实除与原审认定的事实基本相一致外。另查明，原审依据张艳丽提交的石正再（系上诉人周传芳之夫，石峰之父，因车祸现已去世）出具的收条认定石正再分7次共向的平顶山康仁医院收取房租1484800元，但该7张收条中，2010年10月22日收取的500000元和2010年11月21日收取的100000元收条载明的内容与另外5张收条载明的内容有明显的不同，2010年10月22日和2010年11月21日的收条显示石正再收到的系平顶山市里克商贸有限公司出具的银行汇票，而另外5张收条显示的是石正再收取的贸易广场医院的租金，且该5张收条样式相同，与另外2张收条样式不同。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，2007年石正再与平顶山市康仁医院投资人张艳丽的合伙人李国勇签订两份租赁合同，石正再将其所有的位于平顶山市卫东区建设路东段贸易广场西段车站楼西二楼以上（2200平方米）和一楼东间（90平方米）租赁给李国勇开办医院使用，租赁期限为10年，租期分别为2007年9月10日—2017年9月10日和2007年10月1日—2017年10月1日，租金分别为每年20万元和2万元，合同约定合同签订之日起3日内一次性付清两年房租40万元和4万元，第三年以后每年提前一个月支付下年房租。2011年石正再将上述两处房产转让给刘爱芝，刘爱芝于2011年10月31日取得了房屋所有权证书后，平顶山市康仁医院要求继续租赁该二处房产，根据买卖不破租赁的法律精神，平顶山市康仁医院有权继续租赁该两处房产，但应按照合同约定足额缴纳租金。对上述基本事实，各方当事人均未提出上诉，本院予以确认。本案争议的焦点为平顶山市康仁医院已支付房租的数额如何确定，是否应当向刘爱芝支付房租；周传芳和石峰是否多收取了房租，是否应当向刘爱芝返还房租。原审认定周传芳和石峰分7次共向的平顶山康仁医院收取房租1484800元，但周传芳和石峰仅认可其中的5笔共计884800元，对下余的两笔500000元和100000元，共计600000元不予认可，周传芳和石峰上诉称该600000元并非收取的房租，因石正再与平顶山市康仁医院投资人张艳丽有其他经济往来，该600000元系张艳丽经营的平顶山里克商贸有限公司支付给石正再的太和花园铝材款及工程款。从张艳丽出具的向石正再缴纳的1484800元的7张收条的样式和内容看，2010年10月22日收取的500000元和2010年11月21日收取的100000元收条载明的内容与另外5张收条载明的付款用途系租金的内容有明显的不同，且该5张租金收条样式相同，与另外2张收条样式不同。结合周传芳和石峰在原审中提供的其与平顶山市里克商贸有限公司经济往来的证据材料，可以确认张艳丽提供的2010年10月22日500000元收条和2010年11月21日100000元收条不足以证明系石正再收取的租金。因此，现有证据仅能证明石正再分五次收取平顶山市康仁医院租金884800元，租金收取至2011年9月30日，2011年10月31日刘爱芝取得上述两处房产的所有权后，石正再未再向平顶山康仁医院收取租金，平顶山市康仁医院亦未向刘爱芝缴纳租金。因此，自2011年10月31日起，平顶山康仁医院应向刘爱芝缴纳租金，关于租金的具体数额，原租赁合同约定两处房产租金每年分别为200000元和20000元，经换算后每月分别为16666.67元和1666.67元，平顶山市康仁医院每月应向刘爱芝每月合计支付房租18333.34元，自2011年10月31日至刘爱芝原审起诉之日（2015年7月16日），平顶山市康仁医院共拖欠刘爱芝租金44月（按整月计算至2015年6月31日）共计806666.96元，因刘爱芝在原审中仅诉请700000元，故本院对刘爱芝的诉讼请求予以支持。如果刘艳丽与周传芳和石峰就上述600000元涉及的款项存在其他经济往来存在争议，刘艳丽可通过其他途径解决。综上，原审判决认定事实部分错误，处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2015）卫民初字第992号民事判决；
二、平顶山康仁医院、张艳丽于本判决生效后10日内向刘爱芝支付房屋租赁费700000元；
三、驳回刘爱芝其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10900元，诉讼保全费5000元，由平顶山市康仁医院、张艳丽负担；二审案件受理费9558元，由平顶山市康仁医院、张艳丽负担。本判决为终审判决。
审 判 长 盛华平
审 判 员 石天旭
代理
审判员 朱海波
二〇一六年八月十九日
书 记 员 张 苗附本案适用的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”