安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖03民终795号
上诉人（原审原告）：朱建雨，男，1985年10月20日出生，汉族，农民，住安徽省固镇县。
委托代理人：强猛，安徽汉合律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上大道3333号。
法定代表人：杨维星，该公司董事长。
委托代理人：朱淑才，浙江森海律师事务所律师。
委托代理人：姜薇，浙江森海律师事务所律师。朱建雨因与蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司（以下简称中恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院于2016年4月25日作出的（2016）皖0311民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人朱建雨的委托代理人强猛、被上诉人中恒公司的委托代理人朱淑才、姜薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：朱建雨系蚌埠市光彩大市场鞋业经营户。2014年5月10日，朱建雨向中恒公司签订一份承诺书，内容为：“保证1、本人取得蚌埠义乌国际商贸城铺位后自愿按蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司规定标准在取得铺位钥匙后的一周内完成铺位装修、铺货；2、自蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司规定的鞋业开业之日起一个月内，本人自愿关闭“原经营店面”，并积极配合蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司的随时不限次检查。本人明确知晓：“根据检查结果确认本人已关闭原经营店面的，本人才可根据《中恒蚌埠义乌国际商贸城鞋业招商优惠政策》享有相应优惠政策”；3、通过蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司审核后，本人自愿与蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司签订《中恒蚌埠义乌国际商贸城商位有偿使用协议》并依照前述协议之约定内容履行相应义务。如违反上述承诺，本人同意由蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司收回本人承租的蚌埠义乌国际商贸城商铺，并在三日内清空店内货物，店铺内固定装修和已交纳保证金由蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司处置。”2014年5月17日，朱建雨与中恒公司签订一份《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证及经营保证协议》（以下简称开业经营协议）。朱建雨为合同乙方，中恒公司为合同甲方，该协议第一条第二款约定乙方签订本协议并支付相应的保证金，拥有中恒蚌埠义乌国际商贸城D区1#楼主体市场第三层C、D区（鞋业区）的商位确定权及《商位有偿使用协议》签约权。乙方依法取得商位使用权之后应当按照本协议要求及时装修、开业，否则将按相关规定承担违约责任。协议第二条第三款就租赁政策约定(1)《商位有偿使用协议》合同期为52个月（自2014年6月1日至2018年9月30日）；（2）按甲方规定开业时间、开业标准装修开业，并于开业后1个月内彻底关闭原经营店面的给予3年6个月免租；关闭标准以甲方要求为准。商位租赁费依据甲方已公示价目为准；（3）按甲方规定开业时间、开业标准装修开业，未关闭原经营店面的给予1年6个月免租；商位租赁费依据甲方已公示价目为准。第三条约定：乙方承租商贸城D区1号楼主体市场第三层C-262号商铺，面积约50平方米，保证金为30000元。第四条约定甲、乙双方签订本协议和《商位有偿使用协议》后，乙方按协议约定及时装修、按时开业的，甲方将于商位租赁期免除期届满之日全额（不计息）退还乙方所交的开业保证金。甲、乙双方签订本协议和《商位有偿使用协议》后，乙方未按协议约定及时装修、按时开业的，甲方有权按乙方的实际逾期时间，以每逾期一天1000元的计算方法追究乙方的违约金并直接在保证金中扣除。如乙方违反协议约定未及时进场装修完毕、未按协议约定期限逾期10天以上的，甲方有权收回乙方商位，并不予退还乙方已交付的商位开业保证金。由此所产生的损失由乙方自行承担。协议签订后，朱建雨向中恒公司交纳了保证金30000元，并于2014年6月18日进场装修，6月26日装修完毕，6月28日按时开业。2015年上半年，中恒公司要求与朱建雨签订《商位有偿使用协议》，包括朱建雨在内的原光彩大市场鞋业部的17位经营户，认为商位经营亏损，不同意与中恒公司签订《商位有偿使用协议》，同时要求退出义乌商贸城的经营并要求中恒公司退还保证金。双方产生争议，经多次协商不成后，原光彩大市场鞋业部有的经营户不再及时开门经营，中恒公司于2015年9月15日将陈泽、毛银云（两人为光彩大市场鞋区协会的副会长）的店铺进行了封铺。2016年1月，朱建雨向原审法院提起诉讼，要求法院判令：1、中恒公司退还保证金30000元；2、解除双方签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》；3、中恒公司赔偿其店内装修损失12450元；4、中恒公司承担案件受理费等费用。原审法院认为：双方均应按照开业经营协议履行。朱建雨不愿意签订《商位有偿使用协议》，坚持退出义乌商贸城的经营，说明双方现无合作基础，现朱建雨要求解除开业经营协议的请求，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照民法的自愿、公平和诚实信用原则，原审法院对朱建雨要求解除开业经营协议的诉讼请求予以支持。由于双方签订的协议对于租赁政策首先明确约定商铺有偿使用的合同期为52个月（自2014年6月1日至2018年9月30日），然后按照其是否关闭原经营店铺才享有相应的免租期。也就是说免租期是建立在签署为期52个月的有偿使用协议后才能享有，并不是朱建雨所理解的只要保证开业就享有一年半的免租期。中恒公司辩称朱建雨没有签订《商位有偿使用协议》即不享有协议约定的免租期的意见应予采纳，但中恒公司要求朱建雨补交实际占用商位一年六个月多的租金的意见，因中恒公司未提出反诉，不在本案审理范围，应另行处理。因朱建雨事先已签署承诺书，承诺其如果违反承诺，本人同意由中恒公司收回本人承租的蚌埠义乌国际商贸城商铺，并在三日内清空店内货物，店铺内固定装修和已交纳保证金由中恒公司处置。故朱建雨要求中恒公司返还保证金及赔偿其店内装修损失的请求无事实和法律依据，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：
一、解除朱建雨与蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证及经营保证协议》；
二、驳回朱建雨的其他诉讼请求。案件受理费862元，由蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司负担50元，朱建雨负担812元。朱建雨上诉称：一审认定事实不清，证据不足。一审法院在没有详细调查核实“承诺书”内容及生效条件情况下，仅以该“承诺书”认定案件事实，从而作出对上诉人一审不利的判决结果；一审法院将同样案件事实的其他案件作出完全不同的判决结果，明显有误。请求发回重审或依法改判，一、二审案件费用由被上诉人承担。中恒公司答辩称：1、签订《商位有偿使用协议》的目的就在于建立包括被上诉人在内的众多业主与中恒公司之间公平合理、等价有偿的权利义务关系。签订开业经营协议是为了订立《商位有偿使用协议》而作出的程序设置，所以说，商位有偿使用是常态，商位特定时期免除租金是例外，只有在承租人签订《商位有偿使用协议》所确定承租52个月的情况下，才能享有相应的免租期。不签订《商位有偿使用协议》，不能获得免租期，是公平合理的；2、上诉人所出具的承诺书系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方之间从未约定过办理公证手续为承诺书生效的前提条件。因此，承诺书对上诉人具有法律上的约束力。在此情况下，即使其他经营户因一审法院的相关判决享有退还保证金的权利，但上诉人已经丧失该项权利。所以一审法院对类似案件的其他16人所作出的判决结果与本案上诉人并不一致，不存在同案不同判问题。一审判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人在二审期间，向本院提交的证据及证明目的：1、一审法院对同类案件作出的其他三份判决书[（2016）皖0311民初121号、（2016）皖0311民初131号、（2016）皖0311民初291号]，证明一审法院对同样的案件事实作出不同的判决，一审法院认定本案事实不清，证据不足。2、同在商贸城3楼C区鞋区的其他商户签名的证明。3、关于致商户一封信和搬迁商户名单拍照手机的号码和手机型号及机主和手机储存的时间和位置。4、致商户一封信和搬迁商户名单公示的证人证言证明；5、关于致鞋区商户一封信及公示名单张贴的位置及其他证明人所属铺位的直观展示。被上诉人质证意见：对以上三份判决书的真实性无异议，上诉人所提交的三份判决书与本案最大的不同是朱建雨签订了承诺书，其他商户没有签订承诺书，所以法院判决不同结果，不属于同案不同判。上诉人提交的其他证据都不属于民事诉讼法的新证据，且上述证据内容与本案当事人之间的权利义务没有关联性，我方拒绝质证。本院认证：对以上三份判决书的真实性、合法性和关联性予以确认，对其他证据与本案的关联性不予确认。本院经核实，双方当事人对原审法院查明的事实均不持异议，本院予以确认。本院另查明：2014年，中恒公司为其在本市淮上区开发建设的中恒蚌埠义乌国际商贸城（以下简称义乌商贸城）招商，朱建雨与曹颖、吴赛华、路程等17人均系在光彩大市场经营鞋业的商户，后陆续为中恒公司招商进驻义乌商贸城经营鞋类商品。朱建雨与中恒公司签订了上述《承诺书》，其他16名商户未签订。上述17名经营商户在与中恒公司签订开业经营协议后，陆续进驻义乌商贸城商铺装修并经营，后因经营状况不好，该17名经营商户均不同意与中恒公司签订《商位有偿使用协议》，双方为退出经营及退还保证金等问题协商不成产生纠纷。朱建雨等上述17名经营商户即诉至一审法院。一审法院以朱建雨签订有上述《承诺书》为由未予支持朱建雨要求返还保证金的诉讼请求，判决支持其他16名商户要求返还保证金的诉讼请求。
本院认为：中恒公司为吸引商户进驻义乌商贸城经营而推出各项招租优惠条件，其与朱建雨签订的开业经营协议，亦体现中恒公司提供的招租优惠条件。双方签约目的为保证商户“拥有中恒蚌埠义乌国际商贸城D区1#楼主体市场第三层C、D区（鞋业区）的商位确定权及《商位有偿使用协议》签约权”，该协议对商户附条件进驻商贸城经营作出了约定。朱建雨在签订开业经营协议时即向中恒公司交纳开业保证金30000元，并于2014年6月17日取得商铺的使用权，按期进驻装修并经营。从朱建雨承租商铺装修经营过程看，朱建雨并没有违反开业经营协议对承租经营人的约定。根据开业经营协议“退还保证金”（即协议第四条）的约定：“双方签订本协议和《商位有偿使用协议》后，乙方按协议约定及时装修、按时开业的，甲方将于商位租赁期免除期届满之日全额（不计息）退还乙方所交的开业保证金。”及“扣除保证金”的约定：“甲、乙双方签订本协议和《商位有偿使用协议》后，乙方未按协议约定及时装修、按时开业的，甲方有权按乙方的实际逾期时间，以每逾期一天1000元的计算方法追究乙方的违约金并直接在保证金中扣除。如乙方违反协议约定未及时进场装修完毕、未按协议约定期限逾期10天以上的，甲方有权收回乙方商位，并不予退还乙方已交付的商位开业保证金。”由此可见，该协议对“开业保证金”交纳目的应为“及时装修、按时开业”，而朱建雨已经按约及时装修、按时开业，故中恒公司应当退还朱建雨保证金30000元。虽然朱建雨在2014年5月10日签订了《承诺书》，但该份《承诺书》因双方在此后所签订的开业经营协议，已就保证金退还条件另行作出了具体详细的约定，朱建雨选择以该约定主张退还保证金，符合双方协议约定，本院予以支持。原审法院仅以朱建雨违反该份《承诺书》约定内容认定其违约，属认定事实有误。至于朱建雨使用中恒公司提供的商铺经营期间发生的实际使用费用，双方可另行协商解决。综上，上诉人的上诉理由能够成立，原审判决认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2016）皖0311民初132号民事判决第一项即“解除朱建雨与蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证及经营保证协议》”。
二、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2016）皖0311民初132号民事判决第二项即“驳回朱建雨的其他诉讼请求”。
三、蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内向朱建雨退还保证金30000元。
四、驳回朱建雨的其他诉讼请求。一审案件受理费862元，由蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司负担500元，朱建雨负担312元；二审案件受理费862元，由蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司负担（于本判决生效后七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 王朝霞
审 判 员 耿 杰
代理
审判员 胡松涛
二〇一六年八月十八日
书 记 员 刘津津附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”