上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初4898号原告(反诉被告)：冯华，男，1974年12月11日生，汉族，住上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室。
原告(反诉被告)：朱荣霞，女，1978年9月3日生，汉族，住上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室。上列两原告共同
委托诉讼代理人：顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈益，男，1963年3月16日生，汉族，住上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：朱旭珍，女，1962年9月30日生，汉族，住上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室。上列两被告共同
委托诉讼代理人：李明，上海源法律师事务所律师。
第三人：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区浦东南路XXX号一楼、八楼至十五楼、三十六楼。
负责人：胡庆华，职务行长。
委托诉讼代理人：李倩，员工。
原告(反诉被告)冯华、朱荣霞(以下统称原告)诉被告(反诉原告)陈益、朱旭珍(以下统称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日受理后，依法由
审判员金喆勋独任审判。审理中，被告陈益、朱旭珍提起反诉，本院受理后依法合并审理，于2016年4月7日、6月14日、7月11日组织双方当事人进行了证据交换，并依当事人申请追加抵押权人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行上海分行)作为第三人参加诉讼。根据原告冯华、朱荣霞的申请，本院于2016年7月12日依法裁定查封、扣押、冻结被告陈益、朱旭珍名下价值2,842,400元的财产。本院于2016年7月26日依法公开开庭进行了审理，原告朱荣霞及两原告的共同委托诉讼代理人顾伟利，被告陈益及两被告共同委托诉讼代理人李明、第三人民生银行上海分行的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯华、朱荣霞向本院提出诉讼请求：两被告继续履行原、被告双方于2015年12月21日签订的《上海市房地产买卖合同》：第三人民生银行上海分行协助被告涤除上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押，被告在涤除抵押后协助原告办理转按揭手续和房屋产权变更登记手续，将房屋产权变更登记至原告名下，并将房屋交付原告。诉讼过程中，原告因购房贷款申请已超期，房屋贷款合同要根据新政重新审核，首付要达到房屋总价的70%等因素造成买卖合同履行不能，因此于2016年7月11日变更诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，被告返还原告已经支付的165万元购房款；2.判令被告向原告支付赔偿金9.24万元(自2016年3月21日起计算至2016年7月11日止，按原告已经向被告支付的165万元为本金，每日万分之五计算，165万元×日万分之五×112天)；3.判令被告向原告支付违约金110万元(按房屋转让总价550万元的20%计算)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及上海太平洋房屋服务有限公司三方于2015年12月20日签订《房地产买卖(含居间)协议》，原、被告双方于2015年12月21日签订《上海市房地产买卖合同》约定，被告出售坐落于上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，出售总价为550万元，原告应于签约当日向被告支付定金20万元，于2015年12月30日之前向被告支付购房款145万元，购房余款385万元由原告申请贷款并由贷款银行直接划付；原、被告双方应于原告的购房贷款申请获得银行审批后10个工作日内，备齐材料至担保公司办理转按揭手续，办理转按揭手续及委托公证费用由原告承担，被告应按担保公司的要求办理还贷及抵押注销手续。合同还约定了原、被告双方共同在2016年3月20日之前，向房地产交易中心办理转让过户手续，并对房屋交付、户籍迁出、违约责任等内容作出约定。原告按约履行了20万元定金和145万元购房款的支付义务，履行了申请购房贷款并获贷款银行批准放贷385万元以及按担保公司要求办理转按揭手续等义务。但是，被告以各种理由拖延办理转按揭手续，并将合同标的房屋在其他房屋中介机构再次挂牌出售，经原告和上海太平洋房屋服务有限公司多次催促，被告仍不履行合同约定义务，已经构成违约，故诉至法院。
被告陈益、朱旭珍辩称，不同意原告的诉讼请求。在签订合同过程中，原告为了省税，与被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》和一份《补偿协议》，合同总价款为550万元，补偿协议价款为140万元，双方真实房屋交易的总价款为690万元；在合同履行的过程中，原告依照合同约定支付了定金和房款共计165万元，其余房款至今没有支付。原告于2016年1月27日已经书面告知被告因为涉讼房屋上有经营性贷款而不能办理转按揭，所以被告已无按合同约定办理转按揭的义务，原告于2016年2月16日提出的方案不是转按揭，合同中约定的转按揭是无需被告办理委托公证和先迁出户口的，因此被告没有义务配合。至2016年4月5日原告已逾期支付房款超过十五日以上，构成根本违约。根据合同及协议中违约条款的约定，被告已于2016年4月5日用EMS的方式向原告发出解除合同的书面通知，行使了单方解除权。因此，被告与原告签订的合同及协议已于2016年4月5日解除，原告应当支付被告赔偿金和违约金。为此，被告陈益、朱旭珍提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》于2016年4月5日已解除；2.原告支付被告自2016年3月21日起计算至2016年4月4日止的赔偿金3.9万元(即未支付房款×逾期支付天数×万分之五)；3.原告支付被告违约金138万元(即房屋总价款690万元×20%)；4.本案诉讼费由原告承担。
原告冯华、朱荣霞针对被告陈益、朱旭珍的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告已按合同约定支付相应款项，余款385万元以贷款形式支付，装修设备补偿款140万元约定于过户前支付。根据《合同法》规定，约定先履行一方未履行的，后履行一方有权不履行。因此被告的依据不符合事实与法律规定；被告所称的合同总价为690万元没有事实依据，协议中的140万元为装潢补偿款且现未到付款期限，因此，合同约定的总价为550万元；被告称原告于2016年1月27日通知其不能办理转按揭，则被告没有办理转按揭的义务，系被告对合同约定的误读。合同约定，转按揭应是合同双方的义务，由于被告的资信以及贷款性质为经营性贷款，才导致办理转按揭有困难。后原告经咨询得到可以办理转按揭的答复并告知被告，原告先行签订了担保协议，但由于被告朱旭珍出具的公证没有转按揭的授权，担保公司认为被告陈益没有在转按揭公证上代为签字的权利，所以被告陈益不能代替被告朱旭珍签字。因此，被告拒绝签署担保协议导致不能办理转按揭是被告违约的表现，故请求法院驳回被告的反诉请求。第三人民生银行上海分行述称，对本案的本诉和反诉均不发表意见；被告陈益在其银行申请了综合授信贷款，授信用途为用于上海企明商贸有限公司经营周转；贷款本金400万元，每月还息，到期还本；综合授信贷款期间为2015年9月15日至2018年9月15日，单笔贷款的期限是一年，至2016年9月15日到期；目前正常还款。被告同时签订了最高额担保合同，用涉讼房屋进行了抵押。如果结清贷款，同意根据法院判决执行。本院
经审理认定事实如下：原告冯华、朱荣霞系夫妻关系；被告陈益、朱旭珍系夫妻关系；涉讼房屋建筑面积138.38平方米，房屋权利人为被告陈益、朱旭珍，于2001年3月27日核准登记；该房屋上设有最高额抵押，于2015年9月21日核准登记，抵押权人为民生银行上海分行，最高债权限额为400万元，债权发生期间为2015年9月15日至2018年9月15日。2015年12月20日，原告(承购方，乙方)与被告(出售方，甲方)以及中介方上海太平洋房屋服务有限公司就涉讼房屋签订《房地产买卖(含居间)协议》，甲、乙双方约定该房屋的总价款为550万元整，乙方愿就固定装修及设施、设备补偿甲方140万元整，并于过户之前支付给甲方；定金总额为20万元整，乙方于签订本协议时支付甲方定金20万元整；该房屋向民生银行设定抵押，贷款余额为400万元整，如该房屋已设定抵押，甲、乙双方约定于2016年1月31日之前备齐资料办理银行转贷款手续，办理转按揭手续所需费用由乙方承担；甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋交付乙方；乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款20万元整(含定金20万元整)，乙方于2016年1月10日之前支付甲方房款145万元整；乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款385万元整，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方帐户；乙方于付清首付款后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并逾期达15日，则甲方有权单方面解除合同；甲、乙双方应于2016年3月20日之前至上海市长宁区房地产交易中心办理房屋过户手续。2015年12月21日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计550万元；双方确认，于2016年3月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应当交付之日起至实际付款之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)中约定：1、签订买卖合同时，根据长宁区交易中心出具的上海市房地产登记簿显示甲方所售房产上存在最高债权限额为400万元整的抵押登记信息，债权人为民生银行上海分行。乙方对此知晓并同意继续购买该房屋；2、乙方应于2016年1月10日之前备齐贷款资料办理购房贷款申请手续。若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；3、甲、乙双方应于乙方的购房贷款申请获得银行审批后10个工作日内，备齐资料至担保公司办理转按揭手续，办理转按揭手续及委托公证费用由乙方承担。甲方应按担保公司的要求办理还贷及抵押注销手续。4、若自乙方申请贷款起满30个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于知晓上述情况后10个工作日内，现金补足不足部分；若乙方的购房贷款额度不足以清偿甲方的剩余贷款，则甲方应于知晓上述情况后10个工作日内，从乙方已支付的房款中补足至甲方的还款帐户中。如担保公司对乙方的付款方式有特殊要求，甲、乙双方同意按银行的要求办理。5、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。……9、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续。合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款20万元整(含定金20万元整)。2、乙方于2015年12月30日之前支付甲方房款145万元整。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款385万元整，该笔款项由乙方贷款银行扣除用于清偿甲方贷款的部分后，一次性划入甲方帐户。同日，原告与被告就涉讼房屋签订《补偿协议》，双方经协商一致，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方140万元整，并于甲、乙双方办理该房屋过户手续前支付甲方135万元整，于甲、乙双方办理该房屋交接手续当日支付甲方5万元整。2015年12月20日，原告朱荣霞向被告朱旭珍通过银行转账方式分4次各支付5万元，并由被告陈益开具收款收据。2015年12月29日，原告朱荣霞向被告陈益支付涉讼房屋的首付款145万元，并由被告陈益开具收款收据。2016年1月25日，原告冯华(借款人)与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(贷款人)就涉讼房屋签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，双方约定借款本金为385万元，借款期限为336个月，预计从2016年1月25日起至2044年1月25日止；借款人首付款金额为165万元整，发放贷款的其他前提条件为银行收悉抵押证；本合同用款计划为贷款人将款项一次划入借款人指定帐户(账户名称：陈益；帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；开户银行：建行)。借款人抵押财产为位于上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室的房屋，面积138.38平方米，抵押财产价值550万元。2016年1月27日，原告向被告发出催告函表示：“……2016年1月4日上海太平洋房屋服务有限公司和担保公司已当面明确告知你方：因经调查核实你方在合同签订时未明确披露房屋贷款性质为经营性抵押贷款，且因你方个人征信问题无银行愿意受理转按揭申请。据此，我方于2016年1月4日提出要求善意解除合同并立即退还我方已支付的首付款165万元整，你方不同意我方要求并要求双方继续履行合同，上海太平洋房屋服务有限公司及担保公司要求你方通过融资方式办理还贷手续。我方已根据合同约定向银行申请贷款385万元，并于2016年1月25日获得银行审批。根据买卖合同特别条款(一)第3条你方应于我方贷款获银行审批后10个工作日内备齐资料至担保公司并按担保公司的要求办理还贷及抵消注销手续。……希望你方于收到本催告函后3日内联系中介方或者我方配合办理注销抵押登记手续，否则我将通过法律途径，追究你方的违约责任。”2016年2月2日，被告委托律师向原告发出回复函表示：在签订合同时，你方对我方房屋的抵押贷款信息是知晓的，我方没有义务通过融资方式办理还贷手续，更没有义务在收到催告函后3日内联系中介方或你方配合办理注销抵押登记手续。在你方没有支付完毕全部购房款和135万元补偿款之前，我方没有义务办理房屋过户手续。我方在合同履行过程中未有任何违约行为，希望你方尽快履行合同中的付款义务，否则将追究法律责任。2016年2月19日，原告发短信给被告，称“为消除双方疑虑，我们亲自联系了上海市住房置业担保有限公司，他们确认可以办理经营性贷款的转按揭业务，根据我们提交的买卖合同等相关资料及您的个人征信报告，咨询结果是因甲方是自营企业，且书面显示无其他房产，所以信用不够且无其他房产导致风险控制过不了，但他们提供了三个方法降低风险以便通过审批，需要您甲方配合提供---1/上海的其他房产证明，住宅或商用地产，外地等房产均可；2/如无任何房产证明，提供作为法人代表的公司2015年度流水；3/审批前需要户口迁出并拿到新的户口薄。如果您配合担保公司提供资料期间需要我们乙方配合的请直接联系我方。……”2016年2月24日，原告(乙方，购房人，委托方)在《个人住房转按揭业务委托协议》上签字，被告(甲方、售房人、委托方)未在上述协议上签字。2016年2月25日，被告发短信给原告，称“我上午带了资料去转按揭担保公司签字办手续，但他们业务经理王先生提出先要办妥几件事才能报批，首先是必须迁出户口，而且还要我太太回国办理转按揭公证等等诸多要求，因为合同规定我们要收完房款过户前再迁出户口，所以无法现在办理，另外我太太已办理授权公证书(且已交给你们)，而且，她目前人在国外，不需要且也无法办理另一份公证，我陈述上述意见后，王先生未让我签字，说他会与你沟通，所以不签字责任不在我方，请你与担保公司沟通。”2016年2月28日，原告再次向被告发出催告函(即催告函二)，要求被告继续履行合同，按照合同约定备齐资料签署转按揭协议，办理户口迁出手续。如被告不能在2016年3月5日之前向上海市住房置业担保有限公司提交所需资料并签署转按揭协议同时承诺配合办理手续的，将诉至法院追究被告违约责任。2016年3月5日，被告就所收催告函(二)向原告发出回复函(二)表示：我方从未恶意报警，我方收到你方催告函后及时书面回复，我方没有不配合办理转按揭手续，已积极提供了公司2015年度流水，但2016年2月25日去办理手续时，却被告知无法办理，我方在合同履行过程中没有任何违约行为，你方无权追究我方任何责任。2016年4月5日，被告向原告发出解除合同通知表示：由于原告方未按照合同及协议约定履行付款义务，至今逾期已超过15天，根据合同约定，被告有行使单方解除合同及协议的权利，于2016年4月5日解除2015年12月21日双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》。另查明，被告陈益(受信人，借款人，甲方)与第三人民生银行上海分行(授信人，贷款人，乙方)于2015年9月15日签订《综合授信合同》，合同约定在授信有效期内，授信提用人可向乙方申请使用的最高授信额度为400万元整，币种为人民币，最高授信额度的有效使用期限为36个月，自2015年9月15日至2018年9月15日(即额度期限)；本合同项下授信用途为用于上海企明商贸有限公司经营周转。合同保证人为上海信实商贸有限公司、上海企明商贸有限公司。抵押人为陈益、朱旭珍，抵押物为涉讼房屋，单笔贷款到期日为2016年9月15日，目前按期还款。2015年11月23日，被告朱旭珍(委托人)与被告陈益(受托人)签订《委托书》，表示“因委托人不能亲自办理位于上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室的出售有关手续，故全权委托受托人陈益，以委托人朱旭珍的名义办理上述房地产属于委托人名下部分出售的相关事宜……”委托期限自委托书签署之日起的二年。受托人无转委托权。”2015年11月30日，上海市静安公证处(公证员：周根全)经被告朱旭珍申请出具公证书，证明“朱旭珍于
二〇一五年十一月二十三日来我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”为查明涉讼房屋买卖过程中的相关情况，本院前往上海市住房置业担保有限公司市西分公司调查，客户经理王一超提供了担保业务操作手册并陈述，转按揭分为有交易转按揭和无交易转按揭；有交易转按揭是指，二手房交易过程中，原借款人尚未结清银行贷款余额，新借款人通过担保公司担保，向银行申请新的贷款用以结清原借款人的贷款余额，从而完成相关的买卖交易手续。转按揭流程一般为上下家在转按揭协议上签字、上家办理转按揭公证、上家迁户口、下家完税、担保公司向房屋贷款银行出具审批保函、房屋贷款银行放款、担保公司放款给上家结清抵押贷款、领取注销抵押证、过户、下家付尾款、交易中心办新产证、下家支付尾款。2016年2月，冯华、朱荣霞来咨询业务表示要办理经营性贷款的转按揭业务，考虑到陈益的征信情况，根据转按揭工作规定，其要求朱旭珍、陈益配合做好委托上海市住房置业担保有限公司办理贷款结清手续的公证及把户口迁出涉讼房屋的两项事顼，但陈益表示无法做到，故未在《个人住房转按揭业务委托协议》上签字；下家冯华、朱荣霞系于2016年2月24日在《个人住房转按揭业务委托协议》上签字。上述事实，有房地产买卖(含居间)协议、房地产买卖合同、补偿协议、个人住房(商业用房)抵押借款合同、银行转款凭证、收款收据、催告函及回复函各两份、个人住房转按揭业务委托协议、短信、产调信息、结婚证明、中国民生银行股份有限公司综合授信合同、陈益还款计划表、公证书、房地产登记簿、双方当事人的陈述、调查笔录等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同及补偿协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约支付了房价款165万元，且原告的购房贷款申请已获得银行审批通过。按照合同补充条款的约定，原、被告应当于原告方的购房贷款申请获得银行审批后10个工作日内，备齐资料至担保公司办理转按揭手续，且被告方应按担保公司的要求办理还贷及抵押注销手续。从上述约定来看，根据担保公司的要求办理转按揭业务系原、被告双方共同义务。从转按揭的性质来看，个人住房转按揭贷款，是指二手房交易过程中，原借款人尚未结清银行贷款余额，新借款人通过担保公司担保，向银行申请新的贷款用以结清原借款人的贷款余额，从而完成相关的买卖交易手续。由此可见，办理转按揭贷款涉及买卖双方当事人，买卖双方各负相应义务。从本案双方往来函件、短信及调查笔录、《个人住房转按揭业务委托协议》可以看出，担保公司要求房屋买卖合同的上家办理户口迁离及转按揭委托公证，被告陈益表示无法办理上述事项，也就是说被告陈益、朱旭珍未能按协议约定根据担保公司要求办理转按揭手续，完成其应该履行的义务，因此未能办理转按揭手续责任在于被告陈益、朱旭珍。因未办理转按揭手续致涉讼房屋至今无法办理产权变更登记手续，被告陈益、朱旭珍属于违约。被告陈益、朱旭珍抗辩，原告于2016年1月27日已书面告知被告因涉讼房屋上有经营性贷款而不能办理转按揭，所以被告已无按合同约定办理转按揭的义务，原告于2016年2月16日提出的方案不是转按揭，合同中约定的转按揭是无需被告办理委托公证和先迁出户口的，因此被告没有义务配合。对此
本院认为，虽然原告曾以发函形式告知被告无法办理转按揭手续，但从双方往来函件及短信可以看出双方此后均在积极办理，被告也到原告提供的担保公司办理手续，只是在担保公司提出要求其办理户口迁离及转按揭委托公证时，他表示无法办理后致转按揭手续无法进行下去。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因系被告陈益、朱旭珍违约，根据合同法的规定，违约方无合同解除权，且根据合同约定，原告方以购房贷款的形式向被告方支付385万元系由原告方贷款银行扣除用于清偿被告陈益贷款部分后一次性划入被告陈益的帐户；《补偿协议》中的135万元补偿款，根据约定应在双方办理该房屋过户手续前支付，因此原告方并未违约。本案房屋买卖合同因被告不愿办理转按揭手续导致履约不能，因此被告关于要求原告方支付赔偿金及违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于贷款新政等因素，原告现根据合同约定及法律规定要求解除双方之间的合同及补偿协议，本院予以准许。合同解除后，被告应当返还原告支付的165万元房款，并应按照约定向原告承担违约金。因原告主张的赔偿金本质上仍然属于违约金，故本院一并予以处理。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案查明的事实，原告诚意履行合同，没有违约也无过错，但因被告的违约行为，导致其无法顺利购得房屋，客观上造成了原告的实际损失。但鉴于转按揭手续的办理本身存在一定的风险，原、被告双方在签订买卖合同时对转按揭贷款手续办理中各自的义务未明确进行约定，因此综合本案合同履行状况、双方过错程度以及房屋价值的增长情况等因素，本院酌情将被告应支付的违约金调整为50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，
判决如下：
一、原告(反诉被告)冯华、朱荣霞与被告(反诉原告)陈益、朱旭珍就上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2016年7月11日解除；
二、被告(反诉原告)陈益、朱旭珍应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)冯华、朱荣霞房款1,650,000元；
三、被告(反诉原告)陈益、朱旭珍应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)冯华、朱荣霞违约金500,000元；
四、驳回原告(反诉被告)冯华、朱荣霞的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)陈益、朱旭珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告陈益、朱旭珍负担。本诉案件受理费29,539元，原告(反诉被告)冯华、朱荣霞负担7,196元，被告(反诉原告)陈益、朱旭珍负担22,343元。反诉案件受理费8,825.50元，由被告(反诉原告)陈益、朱旭珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 施敏华
二〇一六年八月十七日
书 记 员 屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 搜索“”