成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初2745号
原告：成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主委员会。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道丽都街***号。
主要
负责人：卢波，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被告：成都市铸就物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：朱长根。
委托诉讼代理人：祝宇鹏，四川高鼎律师事务所律师。
原告成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主委员会（以下简称双峰嶺业委会）与被告成都市铸就物业服务有限公司（以下简称铸就物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的主要负责人卢波、委托诉讼代理人李桂云、被告的委托诉讼代理人祝宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双峰嶺业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即撤离双峰嶺小区并与原告办理交接手续，向原告返还物业用房，移交相关物业管理资料；2.责令被告将管理期间本小区公共部分经营收入50%的分成支付给原告。事实和理由：原告于2015年10月12日经全体业主选举产生，2015年10月19日在成都市天府新区华阳街道办事处依法备案并取得编号为35866634-1的组织机构代码证。2015年11月28日，原告代表业主与被告铸就物业公司签订了《成都天府新区华阳街道双峰嶺物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定铸就物业公司受托对本小区进行物业管理，管理期限为5年（自2015年11月28日10时起至2020年11月28日10时止），试用期三个月。另铸就物业公司对整改项目和时限进行了承诺，约定了物业管理质量目标。2015年11月29日，原、被告签订了《服务合同补充协议》，约定签订合同后七个工作日内铸就物业应支付人民币贰万元履行合同保证金。被告于2015年12月1日正式入驻双峰嶺小区开始物业服务工作。为监督被告接受小区物业管理以来的服务质量及履行合同的情况，原告于2016年2月1日至2016年2月3日开展了业主满意度书面征询工作，小区业主积极参加。根据调查结果，业主及物业使用人对物业服务的综合满意率为37.9%，满意率远远低于双方签订的合同第20条第9款的“满意率达到80%以上”的约定。鉴于此，原告于2016年2月4日书面通知被告，要求其限期整改，但被告在整改期内未能完成任何一项整改内容。原告为维护业主共同权益，决定解聘被告铸就物业公司，并根据《双峰嶺业主管理公约》第十五条第1款之约定于2016年2月28日公示了解聘决定，公示期间没有业主提出异议。2016年3月8日，原告向被告发出《关于解除的书面通知》，书面通知正式解聘铸就物业，并请铸就物业在二十日内与原告办理正式交接手续。但其后被告铸就物业公司坚决不移交和撤离小区，且打伤业委会主任卢波；原、被告纠纷经街道办协调未果，原告故起诉来院，提出前述诉讼请求。铸就物业公司辩称，原、被告存在有效的物业管理服务合同关系，原告的第一项诉讼请求于法无据。在合同履行过程中，原告违约在先，被告在签订物业服务合同后积极履行了合同，光维修、装修等费用就支出了12万余元，而原告拒不履行合同第18条第2款及第8款，已构成根本违约，到目前为止共拖欠物管费368939.55元。解聘物业企业应经过半数业主同意，原告不具备解聘被告的主体资格。50%的广告经营收入的分成1200元暂时未分予原告，是由于原告已构成根本违约，并给被告造成巨大损失，因此被告认为广告收入暂不分予原告属于被告自助行为，合理合法，原告的第二项诉讼请求也不应予以支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：双峰嶺业委会于2015年10月12日经选举产生并在成都市天府新区华阳街道办事处备案。2015年11月28日，双峰嶺业委会与铸就物业公司签订《物业服务合同》，约定铸就物业公司为双峰嶺建筑区划提供物业管理，期限为2015年11月28日10时起至2020年11月28日10时止，前三个月为试用期；在委托管理期间，业主和物业使用人满意度低于50%合同自动终止。合同约定了原、被告权利义务，乙方（铸就物业公司）须按照合同约定实现物业服务等级标准三级目标管理，…，业主和物业使用人满意率达到80%以上；合同还约定物业服务费住宅按1.8元/㎡·月交纳，每半年交纳一次；合同第三十条约定：“乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同”；第三十五条约定：“因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。合同附件三《双峰嶺物业管理方案》约定了整改项目及时限，包括进场一周内完成消防通道后面开通，进场三个月内完成地下室、外围、前后门增加监控,人员配备为21人，等。合同签订后，被告入驻双峰嶺建筑区划提供物业服务。2016年2月1日-3日，双峰嶺业委会进行业主满意度调查征询工作，小区总户数398户，发放征询意见表286份，回收216份，统计结果为业主对物业服务综合满意率为37.9%。原告据此向被告发出《关于限期整改的书面通知》，告知被告业主满意度为37.9%，远低于合同约定的满意率，并针对被告入驻小区后的违约之处提出整改意见和整改期限，告知被告在2016年2月25日前整改完毕、交纳整改情况的书面报告以便公示全体小区业主。被告逾期未向原告递交整改情况书面报告。2016年2月27日，双峰嶺业委会召开会议并形成《业委会决议》，载明：“经全体业委会成员讨论并一致通过，决议如下：因铸就物业业主满意率低且未能完成任何一项整改内容，决定解聘铸就物业，并将解聘决定公示全体业主；若业主没有异议，将按合同约定及法律规定履行与铸就物业解除合同的相关法律手续，由卢波及倪友红向铸就物业公司发出《解除的书面通知》”。次日，双峰嶺业委会在双峰嶺建筑区划张贴《关于解聘成都市铸就物业服务有限公司物业管理服务的公示》，并于2016年2月29日以短信方式告知全体业主上述《公示》已在小区一号门公示栏和业委会QQ群进行了张贴和传播，请业主关注。原告在四川省成都市蜀都公证处将其通过短信方式向全体业主告知上述内容的行为进行了公证。2016年3月8日，双峰嶺业委会向铸就物业公司发出《关于解除的书面通知》，解除双方的物业服务合同及补充协议，合同自书面通知到达铸就物业公司时即行解除，并请铸就物业公司在2016年3月29日前办理正式交接手续。双峰嶺业委会将上述书面通知通过顺丰快递寄送给铸就物业公司，该快递于2016年3月9日被签收。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交了成都市公安局天府新区分局通济桥派出所的《接处警登记表》和成都市公安局天府新区分局作出的《行政处罚决定书》，证明原告方解除合同后被告拒不履行，并打伤业委会主任卢波；被告对上述证据真实性、合法性予以认可，关联性不认可，认为只能证明双方发生纠纷和卢波受伤的事实，不能证明其他事实；本院对被告的质证意见予以采纳，上述证据材料与本案无关联性；2.被告提交《收据》及照片若干，主张入驻双峰嶺建筑区划后按合同约定进行了小区基础设施、设备的整改和完善，并已支出一定的费用；原告认为《收据》真实性无法确认，没有相关发票，照片看不出拍摄时间，也不能确认拍摄地点位于双峰嶺小区。
本院认为，证明费用的发生一般应以正式发票为准，尤其是公司之间业务往来以及金额较大的开支根据财务管理规定应当有正式发票，而被告提交的均系《收据》，且部分《收据》未载明购货单位，不能证明所购物品用于双峰嶺小区，被告也未提交买卖合同、协议等书面材料对上述费用的发生予以佐证；被告提交的照片大部分未反映出拍摄地点和时间，不能实现被告主张的证明目的；被告未举证证明完成了物业服务合同约定的物业管理事项和原告在书面整改通知书中列明的诸多整改事项，未举证证明在指定期限内向原告递交了书面的整改情况资料；3.被告申请证人孟菲出庭作证，证人主要证实，证人系电梯维护单位的员工，自2015年12月1日入驻双峰嶺小区工作，对电梯进行维护；原告认为证人工作单位与被告有合同关系，证人证言不能全部采信，原告方并未收到被告提供的检修报告等。
本院认为，证人证言能够证明被告入驻双峰嶺小区后联系了电梯公司对小区电梯进行维保，但对电梯进行维保仅是履行物业管理服务的其中一项内容，原告对被告提出的整改方案中亦不包含对电梯方面的整改意见，证人证言与本案争议焦点并无关联。另查明，1.《双峰嶺业主管理公约》第十五条约定，选聘、解聘物业管理企业须由业委会提出并将选聘、解聘结果公示7日无异议，如本物业管理区域内全体业主20%以上有异议，可由业主违约或主持召开业主大会进行投票决定，且半数业主通过；2.铸就物业公司认可在其管理小区期间取得经营收入2400元，原告应分得50%即1200元；
本院认为，本案争议的焦点为原告双峰嶺业委会与被告铸就物业公司签订的《物业服务合同》是否已经解除。在主体资格方面，被告辩称解聘物业企业应经过半数业主同意，原告不具备解聘被告的主体资格。依据双峰嶺业主大会于2015年10月12日制定的《双峰嶺业主管理公约》第十五条：“选聘、解聘物业管理企业须由业委会提出并将选聘、解聘结果公示7日无异议，如本物业管理区域内全体业主20%以上有异议，可由业主委员会主持召开业主大会进行投票决定，且半数业主通过”。本案中，原告作出解聘的《业委会决议》后，将决议内容载入《关于解聘成都市铸就物业服务有限公司物业管理服务的公示》，并将此公示通过张贴和业主QQ群内传播等方法公示7日，期间未收到超过20%以上的业主提出异议，故业委会决议应视为已经过大部分业主知晓并同意的决定；原告据此解聘被告并向被告发出解除合同的书面通知属于履行全体业主赋予其相应职责的行为，该行为符合《双峰嶺业主管理公约》的约定，也不违反法律、法规的禁止性规定，因此，对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。关于解除合同的依据问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《物业服务合同》约定，“在委托管理期间，业主和物业使用人满意度低于50%合同自动终止”；合同第三十条约定：“乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同，…”。现被告在合同约定的试用期即将届满时仅取得37.9%的业主满意率，且未在规定期限内完成原告方书面通报的整改内容，合同约定的终止条件已成就，原告方据此解除合同，符合双方的约定。
被告辩称满意度调查应当一年进行一次，原告在被告入驻两个月即进行满意度调查，违反合同约定。
本院认为，《物业服务合同》并未约定进行业主满意度调查的具体时间和间隔期限，因被告入驻前三个月为试用期，原告在试用期即将届满之时进行业主满意度调查符合双方约定试用期的宗旨。被告主张已按时完成整改并将整改情况在小区公示，但被告并未就此举出充分证据予以证明，被告提交的照片和《收据》并不能反映出整改内容已全部完成，对此被告应承担举证不能的法律后果，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。
被告另辩称，因原告违约在先，拖欠物业管理费用，也未向被告移交相关资料，原告构成根本性违约，故被告未按时交纳保证金、未分配营业收入等属于行使先履行抗辩权，原告无权解除合同。
本院认为，铸就物业公司提供物业服务的受益人为双峰嶺小区全体业主和物业使用人，按时缴纳物业管理费用是全体业主和物业使用人的法定义务，而并非业主委员会的法定义务；双方在物业服务合同中约定每半年缴纳一次物业管理费，但对具体缴纳时间双方并未明确约定，在此情况下，在未超过半年的时间内业主尚未缴纳物管费不能视为业主方或原告方已构成违约。原告认可存在未向被告及时移交相关资料的情形，主张系因部分资料保存于提供前期物业管理的物业公司处故未及时移交；上述解释符合常理，且未移交相关资料并不会导致合同根本目的不能实现，也不是合同约定的解除条件，对被告关于原告已先行构成根本性违约的抗辩意见，本院不予支持。关于解除合同的程序问题。《四川省物管条例》第五十三条规定，物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。本案中，《物业服务合同》第三十五条约定，“因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。上述约定并不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的约定，对双方当事人均具有约束力。原告已履行了必要的告知义务，向被告寄送了解除合同的书面通知，告知被告合同自通知到达时解除，原告上述行为符合双方约定的解除合同程序，被告方如对解决合同有异议，可请求人民法院或仲裁机构申请确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据上述规定，被告如对解除合同有异议，应在三个月内向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。在本案庭审中本院曾询问被告是否向人民法院起诉，被告称在准备起诉；但截止目前被告仍未举证证明在规定的期限内已向人民法院起诉或向仲裁机构提起仲裁，被告已丧失对原告解除合同效力的抗辩权。综合上述意见，
本院认为，原告双峰嶺业委会解除《物业服务合同》符合法律规定和双方约定，原、被告签订的物业服务合同已自解除合同的通知签收之日即2016年3月9日解除，被告应在规定的期限内与原告办理交接手续，退出双峰嶺建筑区划的物业服务。因此，对原告要求判令被告立即撤离双峰嶺建筑区划并与原告办理交接手续，向原告返还物业用房、移交相关物业管理资料的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张其入驻双峰嶺小区后为实现物业管理投入的资金和设备等在物业服务合同解除后如何处置的问题，因被告方在本案中并未提起反诉要求一并予以处理，故对上述内容，本院在本案中不予处理，原、被告如协商不成可另行起诉。关于原告要求被告支付管理期间小区公共部分经营收入50%的分成的诉讼请求，
本院认为，被告认可其管理期间取得经营收入2400元，应分给原告1200元，对被告自认的上述事实，原告无需举证证明；除此外，原告方并未举证证明还有其他经营收入及收入金额，因此，对被告应支付给原告的经营收入分成本院确定为1200元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告辩称因原告根本性违约在先，原告不具备解除合同的条件，合同并未解除等，与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《四川省物管条例》第五十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、被告成都市铸就物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内退出成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划并与原告办理物业档案、资料和物业服务用房等的移交手续；
二、被告成都市铸就物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主委员会1200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告成都市铸就物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 周艳飞
二〇一六年八月十七日
书 记 员 王 洁 来自：