上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7135号
上诉人（原审原告）：上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人：施少鸣，董事长。
委托代理人：潘虹，该公司员工。
委托代理人：严佳伟，该公司员工。
被
上诉人（原审被告）：赵超，XX年XX月XX日生，汉族。
被
上诉人（原审被告）：赵彦巧，XX年XX月XX日生，汉族。
上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司因与被上诉人赵超、赵彦巧居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初4657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人潘虹，被上诉人赵超、赵彦巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、《佣金确认书》虽写明佣金在“过户之前支付”，但“过户之前”不等于“过户之时”，故一审法院以过户这一要件永不能成就为由，认定上诉人不能依据《佣金确认书》向被上诉人主张佣金缺乏依据。2、涉案居间协议第六条系佣金条款，第七条系违约条款，两者是并列条款，并无冲突。
被上诉人赵超、赵彦巧辩称：1、根据被上诉人提供的录音证据，上诉人的经办员工对于涉案居间协议签订时各方都同意谁违约谁支付中介费这一事实是认可的。2、被上诉人与出售方的诉讼虽已胜诉，但已支付的首付款至今都没有执行回来，被上诉人损失巨大。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。汉宇公司向一审法院起诉请求：赵超、赵彦巧向汉宇公司支付佣金23,000元。一审法院认定事实：2014年12月28日，经作为丙方的汉宇公司居间，由赵超、赵彦巧作为乙方与作为甲方的案外卖售人签订《房地产买卖居间协议》一份，对乙方向甲方购买系争房屋的基本情况、条件、佣金的支付等作了相应约定。其中，第七条载明，在甲、乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意，如甲、乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费人民币36,000元（数额可以参照本次交易完成后丙方应收取甲、乙双方的佣金之和）；如甲、乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成系争房屋交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲、乙双方共同向丙方支付。第十二条载明，丙方特别告知，为确保《房地产买卖协议》得到诚信履行，该协议第七条系买卖双方的违约责任条款，如甲、乙双方之任何一方未能履行该协议的，守约方可依据该条款以维护自身利益；……;现签订本协议的甲、乙、丙三方均已清楚了解并愿接受上述违约责任条款的约束等。同日，赵超、赵彦巧与卖售人签署《房地产买卖协议》一份。该协议对买卖系争房屋的基本情况、定金的支付、买卖条件以及于同月31日前签署为办理产权过户手续之需的网签版的房地产买卖合同等事宜作了约定。同日，汉宇公司与赵超、赵彦巧签署《佣金确认书》一份。该确认书载明，赵超、赵彦巧向汉宇公司支付佣金23,000元（人民币，下同），上述佣金金额中5,000元由赵超、赵彦巧代“卖售人”承担，支付日期为“过户之前支付”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，汉宇公司与赵超、赵彦巧之间签订的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，赵超、赵彦巧虽于2014年12月28日与汉宇公司签署《佣金确认书》，确认其应付汉宇公司的佣金数额及支付日期，但汉宇公司与赵超、赵彦巧以及卖售人之间于同日签订的《房地产买卖居间协议》第七条以买卖双方一致同意的形式约定，如因买卖双方之任何一方的原因，导致本次房地产买卖未能最终完成的，违约方应向汉宇公司支付居间服务补偿费。其第十二条又以丙方特别告知的形式载明，上述第七条系买卖双方的违约责任条款，如买卖双方之任何一方未能履行该协议的，守约方可依据该条款以维护自身利益。而上述协议根据其下方载明的“上海汉宇房地产顾问有限公司交易管理部制”字样，足以认定系汉宇公司拟定的格式条款。基于此，《佣金确认书》是赵超、赵彦巧与卖售人之间买卖合同得到实际履行后，汉宇公司据以向赵超、赵彦巧主张佣金的依据。现涉案房屋买卖合同，因归责于卖售人的原因而解除，《佣金确认书》关于“过户之前支付”的条件无法成就，并致使赵超、赵彦巧无法实际取得系争房屋，故汉宇公司不能依据《佣金确认书》向赵超、赵彦巧主张佣金。此外，从《房地产买卖居间协议》第七条约定的内容来看，是买卖双方约定由导致本次房地产买卖未能最终完成的违约方向汉宇公司支付居间服务补偿费，并明确了相应的具体数额。汉宇公司作为该协议当事人中的丙方，而且又系该格式条款的制作者，该条款理应对其具有法律约束力。亦即，由卖售人向汉宇公司支付居间服务补偿费。但是，汉宇公司在其拟定的格式条款即该协议第十二条中又以丙方特别告知的形式载明，上述第七条系买卖双方的违约责任条款，如买卖双方之任何一方未能履行该协议的，守约方可依据该条款以维护自身利益。而上述第七条约定的内容又是违约方向汉宇公司支付而非向守约方支付居间服务补偿费，由此赵超、赵彦巧又无法依据该协议第七条的约定向卖售人主张权利。也就是说，按照协议第七条的约定，是违约方向汉宇公司支付居间服务补偿费。而按照协议第十二条的约定，是违约方向守约方即汉宇公司支付居间服务补偿费。因此，按对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释的规定，应采纳协议第七条的约定内容。据此，一审法院对汉宇公司的诉讼请求，不予支持。一审法院审理后，于2016年5月17日作出判决：驳回上海汉宇房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费375元，减半收取187.50元，由上海汉宇房地产顾问有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据查明的事实，上诉人已经居间促成被上诉人与售房人之间的买卖合同成立，故上诉人依法有权收取居间服务佣金。本案二审的争议焦点在于上诉人是否有权要求被上诉人向其支付佣金。对此，
本院认为，上诉人与售房人之间的买卖合同虽已成立，但因售房人违约该合同并未实际履行，而根据居间合同第七条的约定，导致房地产买卖最终未能完成的违约方应向上诉人支付居间服务补偿费。上诉人虽主张其系依据居间合同第六条约定的《佣金确认书》向被上诉人主张佣金，但是该佣金应是指交易双方的买卖合同实际履行之后被上诉人应支付的佣金。况且，根据上诉人提交的证据，上诉人的经办员工亦认可居间合同签订时三方同意买卖合同未能履行则由违约方向上诉人支付佣金。据此，一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付佣金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币375元，由上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理
审判员 娄 永
代理
审判员 蒋庆琨
二〇一六年八月十七日
书 记 员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：