贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终2941号上诉人（原审原告）王颖。上诉人（原审原告）沈劼，1996年9月22日出出生。上列二上诉人共同委托代理人沈晓鹰。上诉人（原审被告）保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。法定代表人王涛，该公司董事长。委托代理人米见华，该公司法律顾问。上诉人王颖、沈劼与保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利房开）商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院作出（2015）乌当民初字第00408号民事判决。
上诉人王颖、沈劼、保利房开对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2006年5月23日贵阳市国土资源局与包括保利房开在内的六家公司签订《G（06）11国有土地使用权出让合同》，出卖人以出让方式取得位于乌当区××461783㎡，用途为旅游文化娱乐，商业、住宅等综合用地。并约定本合同项下的土地使用权出让年限为旅游文化娱乐、商业40年，住宅70年，自颁发该地块的《建设用地批准书》后第三十一日起计算。保利房开取得位于顺海中路88号土地使用权后，在该地块修建商品房，定名保利温泉新城。2007年7月27日王颖、沈劼购买被告开发的位于乌当区顺海中路88号保利温泉新城第R15栋1单元9层1号房。作为保利温泉新城业主，2010年5月25日原告王颖、沈劼与被告保利房开签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城第一区X单元负一层B057号车库。建筑面积13.12平方米，按套计算，总价款人民币88000元。土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日。合同签订后，原告支付购车库款人民币88000元，房屋维修基金人民币880元，契税税率3%人民币2640元。之后王颖、沈劼办理筑房权证乌当字第××号《房屋所有权证》和乌国用（2011）第FG1476号《土地使用权证》。王颖、沈劼取得的《土地使权用证》内容为“土地使用权人王颖、沈劼，座落乌当区顺海中路88号保利温泉新城一期商城一期商业街、温泉会所X单元负1层B057、用途车库，使用权类型出让，终止期限2046年9月10日。”因其土地使用证载明的终止日期2046年9月10日，而《商品房买卖合同》载明的土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日。两者使用年限不一至，原告遂起诉到法院，请求：1、判决被告向原告返还不当得利37714元；2、判决被告返还原告以上款项对应的房屋维修基金和相关税费；3、判决被告向原告支付以上款项之从2010年5月25日至判决生效之日按合同期银行贷款基准利率计算的利息损失；4判决被告承担本案全部诉讼费用。原判认为，位于乌当区顺海中路88号保利温泉新城的地下车库是经规划审批建设，办理了土地出让手续，属于开发商即被告所有，被告有权通过协议出售、出租。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车库，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车库的专有产权人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住地的土地使用权出让最高年限七十年，商业用地的土地使用权出让年限为四十年。
原告王颖、沈劼与被告保利房开2010年5月25日签订的《商品房买卖合同》是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定原告购买车库的土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日，现政府部门就涉案车库颁发的土地使用证终止日期2046年9月10日，与合同约定不符，因土地使用证是合同之外的国家行政机关颁发的，具有法律效力，双方约定的关于车库70年使用年限，被告不能履行，已构成违约。虽然被告取得的《G（06）11国有土地使用权出让合同》载明旅游文化娱乐、商业40年，住宅70年，但被告应在签订合同之前，向相关部门了解清楚相关证件颁发的使用年限，对此被告有过失，应承担违约责任。现原告按年限计算要求被告返还购车库款37714元、返还缴纳车库款对应的房屋维修基金、税费及从交款之日计算利息损失，法院认为不合理，因车库价格并不是以年限定价，其价格与地区地段关系较大。原告购买的车库产权属于原告，只是土地使用权年限为40年，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请，并缴纳土地出让金。原告的损失为缴纳土地出让金损失及相关费用的损失，如需缴纳土地出让金，土地出让金的缴纳也是四十年后的事宜，需缴纳金额现不能确定，但双方的纠纷不可能在四十年后再解决，此损失是由于被告的过失造成，因双方在签订的《商品房买卖合同》中对此项违约没有明确约定，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，法院综合考虑原告购买车库费用、缴纳维修基金，税费等情况，根据公平原则，酌情支持违约损失人民币10000元。据此、依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定判决：
一、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王颖、沈劼损失人民币10000元；
二、驳回原告王颖、沈劼其余诉讼请求。案件受理费740元由被告保利贵州房地产开发限公司负担。一审宣判后，王颖、沈劼与保利房开均不服该判决，王颖、沈劼提起上诉称：
一、如若上诉人当初选择租赁车库而非购买车库，每年只需支付2400元租赁费，而且购买车库的9万余元存入银行每年可获利息4400元，上诉人因此每年可多得2000元，40年后90000元还是上诉人拥有。从上述经济账对比明显也应支持上诉人的诉请；
二、近年来物价持续上涨，货币贬值严重，40年后的土地出让金明显比现在高得多，原判在认定保利房开存在违约的情况下，却让上诉人承担对方违约带来的风险明显不公平。如果按原判酌情认定30年车库所有权只值10000元，那么上诉人40年的车库所有权为何要交80000多元，巨大矛盾之中何言公平；
三、保利房开签订土地出让权合同时就明知商业用地使用权为40年，却在和上诉人签订买卖合同时约定使用权为70年，该行为涉嫌欺诈，根据法律规定应承担相应的责任。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。针对王颖、沈劼的上诉，保利房开答辩称：本案是商品房销售合同纠纷，王颖、沈劼要求返还不当得利、维修基金以及税费均没有依据，而且维修基金和税费不是保利房开收取。保利房开提起上诉称：原判判决保利房开支付王颖、沈劼10000元损失没有事实依据，因为土地使用权到期后，可能存在缴纳土地出让金及相关费用的问题，但四十年后是否需要缴纳土地出让金及相关费用，要缴纳多少均没有相关法律规定和计算标准，原判将可能会发生的损失认定为必然会发生的损失，从而要求保利房开承担这一损失是没有事实依据，也不够客观、公正。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。针对保利房开的上诉，王颖、沈劼答辩称：双方签订合同约定车库土地使用权年限为70年，现在办理的产权证上只有40年，明显与约定不符，保利房开构成违约，应承担违约产生的损失。维修基金和税费也是基于购买车库而产生，该费用计算标准也是基于车库买卖成交价确定，现保利房开违约导致车库价格发生变化，必然应退还相应多收的维修基金和税费。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，上诉人提交贵阳市乌当区法院（2014）乌民初字第1067号民事判决和贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第539号民事判决各一份，证明王颖、沈劼曾起诉保利房开要求办理70年的土地使用权证，被法院判决驳回其诉请。王颖、沈劼对上述证据真实性不持异议。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。现王颖、沈劼办理的涉案车库的土地使用权证只有40年，与合同约定的70年土地使用期限不符，原判认定保利房开具有违约行为并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，保利房开应承担违约责任。至于违约标准如何确定的问题，由于合同中没有对土地使用权年限约定不符的违约责任作专门约定，而王颖、沈劼是保利温泉新城业主，其在保利温泉新城购买商品房居住，购买车库主要是为生活出行方便停车使用，故其购买车库时不会将地段作为主要因素考虑，车库能够使用的时间长短才是其主要考虑的因素。而且保利房开作为涉案土地的受让人，对土地的性质、使用期限等应十分清楚，其在《商品房买卖合同》中作出土地使用年限70年的约定，必然影响王颖、沈劼对车库成交价格的判断。故
本院认为原判酌情认定10000元的损失不当，王颖、沈劼要求按使用年限比例计算损失符合客观实际，也不违反法律规定，即保利房开应赔偿88000元÷70年×30年＝37714元给王颖、沈劼。至于利息问题，由于合同未对此作约定，本院不予支持。关于维修基金和税费是否按比例返还的问题，由于该费用是国家相关部门收取，保利房开不具有返还义务，对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持贵阳市乌当区人民这（2015）乌当民初字第00408号民事判决第二项；
二、变更贵阳市乌当区人民这（2015）乌当民初字第00408号民事判决第一项为：上诉人保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人王颖、沈劼37714元。一审案件受理费740元、二审案件受理费740元，共计1480元，由上诉人保利贵州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理
审判员 王书建
代理
审判员 符黎音
二〇一六年八月十七日
书 记 员 陆治杭 来自