济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第3089号原告刘莹，女，1975年4月30日出生，汉族，住济南市。委托代理人赵福彬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托代理人尹燕波，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告宋蕾，男，1973年1月1日出生，汉族，住济南市。被告曹恒娟，女，1974年8月3日出生，汉族，住济南市。
原告刘莹与被告宋蕾、曹恒娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2016年2月19日、2016年8月15日公开开庭审理了本案。原告刘莹的委托代理人尹燕波到庭参加诉讼，被告宋蕾、曹恒娟经本院依法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘莹诉称，2014年9月26日，宋蕾、曹恒娟与刘莹签订二手房买卖合同，约定由刘莹购买某某某某某某某某某某某某某某某某某室的涉诉房屋，刘莹按约定支付了购房款，但宋蕾、曹恒娟未按约定办理涉诉房屋的更名和过户手续，为此刘莹请求：1、判令宋蕾、曹恒娟协助办理某某某某某某某某某某某某某某某某某室房屋的过户手续；2、本案诉讼费由宋蕾、曹恒娟负担。2015年11月18日，刘莹提交了变更诉讼请求申请书，认为宋蕾、曹恒娟未按照合同约定办理涉诉房屋的更名和过户手续，且宋蕾、曹恒娟出现了财务状况恶化并丧失商业信誉的情形，致使刘莹的合同目的无法实现。为此，刘莹将诉讼请求变更为：1、解除刘莹与宋蕾、曹恒娟签订的《二手房买卖合同》；2、判令宋蕾、曹恒娟返还购房款410万元；3、判令宋蕾、曹恒娟支付违约金101.4万元；4、判令宋蕾、曹恒娟补偿刘莹装修费用40万元；5、本案诉讼费由宋蕾、曹恒娟承担。原告刘莹为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、宋蕾、曹恒娟与刘莹于2014年9月26日签订的二手房买卖合同，证明双方的房屋买卖合同关系及权利义务；证据2、曹恒娟于2014年9月26日出具的定金收条，证明刘莹按照合同约定支付了10万元定金；证据3、曹恒娟、宋蕾于2014年9月30日出具的收条，证明刘莹按照合同约定支付了200万元购房款；证据4、承兑汇票复印件13张（加盖了山东某某某某有限公司的公章），证明刘莹以银行承兑汇票支付了证据3中的200万元购房款（票面金额共计2011623.85元，其中的11623.85元作为汇票的贴息折让，双方约定将票据作价200万元）；证据5、2014年10月17日宋蕾、曹恒娟出具的收条，证明刘莹按照合同约定又支付了200万元房款；证据6、刘莹向宋蕾某某银行汇款的凭证、承兑汇票复印件两张（加盖了山东某某某某有限公司的公章），证明刘莹于2014年10月17日向宋蕾某某银行汇款1027950元，并用两张银行承兑汇票支付了证据5中的892050元，以上合计192万元，剩余8万元以现金支付；证据7、山东某某某某有限公司2014年8月至2014年12月期间的银行承兑汇票使用记录（加盖了山东某某某某有限公司的公章），证明证据4、证据6中承兑汇票的来源；证据8、济南某某某某有限公司与刘莹就涉案房屋签订的济南市供用水合同，证明刘莹已对涉案房屋占有使用；证据9、某某某某某某有限公司于2014年11月1日出具的代收取暖费收据及刘莹的转账凭证，证明刘莹为涉案房屋支付了4665元取暖费，刘莹自2014年11月就开始对涉案房屋占有使用；证据10、某某某某某某有限公司于2016年1月7日出具的代收水电费收据及刘莹的转账凭证，证明刘莹在该月为涉案房屋支付了531.6元的水电费，刘莹一直占有使用涉案房屋，刘莹是涉案房屋的实际权利人；证据11、申请法院调取的曹恒娟与济南某某某某某某有限公司于2013年4月3日签订的商品房买卖合同及补充协议，证明曹恒娟是涉案房屋的买受人，合同约定房屋面积219.1平米，总价4745260元；曹恒娟首付1445260元，贷款330万元；若曹恒娟逾期偿还银行贷款导致出卖人承担连带责任，出卖人有权解除合同并将涉案房屋另行出售；证据12、申请法院调取的曹恒娟、济南某某某某某某有限公司与某某银行股份有限公司济南分行签订的个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同，证明曹恒娟于2013年4月向某某银行贷款330万元，并由济南某某某某某某有限公司承担阶段性担保责任；证据13、申请法院调取的曹恒娟某某银行的贷款还款账户交易流水，证明曹恒娟在2015年11月份已经出现贷款逾期；证据14、山东某某某某有限公司的营业执照以及该公司出具的证明，证明刘莹与季某某的身份关系，以及本案承兑汇票的来源；证据15、刘莹的户口本复印件，证明刘莹与季某某系母女关系；证据16、山东某某某某鉴定中心作出的[2016]文鉴字第122号司法鉴定意见书，证明收条系曹恒娟亲笔书写，两被告收到了刘莹支付的购房款，其中包括刘莹以汇票方式支付的房款。经原告刘莹申请，证人季某某出庭作证，刘莹认为季某某的证言可以证实刘莹履行二手房买卖合同的事实。被告宋蕾、曹恒娟未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，未提交证据。经对原告刘莹提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述及证人证言，本院综合确认以下法律事实：2014年9月26日，宋蕾、曹恒娟与刘莹签订二手房买卖合同，合同约定刘莹购买位于济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某某某某室的涉案房屋；涉案房屋建筑面积219.14平米，总价474万元；刘莹在合同签订日应支付定金10万元；刘莹在2014年10月10日前应支付房款200万元，宋蕾、曹恒娟应同时交付涉案房屋以便刘莹装修；刘莹在2014年11月30日前支付250万元，余款应予2014年12月10日付清；409号车位转让款18万元、410号车位转让款15万元，刘莹应于2015年6月30日付清。宋蕾、曹恒娟在收到200万元放款后，于60个工作日内将购房合同更名到刘莹名下，更改合同所需费用由宋蕾、曹恒娟全部承担；若刘莹中途违约，应书面通知宋蕾、曹恒娟，宋蕾、曹恒娟应在15日内江刘莹的已付房款无息返还，但购房定金归宋蕾、曹恒娟所有；若因宋蕾、曹恒娟原因未能办理过户及房产证手续而引起的一切责任由宋蕾、曹恒娟承担赔偿责任，按总房款20%支付刘莹违约金，并全部返还刘莹房款及装修费用。2014年9月26日，曹恒娟出具了收到刘莹涉案房屋定金10万元的收条；“2013年”9月30日，宋蕾、曹恒娟出具了收到刘莹购房款200万元的收条；2014年10月17日，曹恒娟出具了收到刘莹购房款200万元的收条，并在收到人处签写了宋蕾、曹恒娟的名字。经询问，刘莹称“2013”年9月30日的收条实际于2014年9月30日，“2013”系宋蕾的笔误；刘莹称当场未发现该笔误，事后刘莹要求宋蕾更换一张收条，但宋蕾称时间写早了比写晚了强，并称之后可以再换一张收条，但以后未实际更换。另，山东某某某某鉴定中心于2016年5月6日作出了鲁永司鉴中心[2016]文鉴字第122号司法鉴定意见书，该意见书认为“2014年9月26日”定金条、“2013年9月30日”与“2014年10月17日”的收到条中“曹恒娟”署名字迹与本院调取的曹恒娟签订的济南市商品房买卖合同，个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同中“曹恒娟”的署名字迹是同一人书写的。对于房款的支付方式，刘莹称因其货币资金不足，宋蕾与曹恒娟说承兑汇票也行，他们有公司可以使用汇票，故双方商定可以通过承兑汇票结算部分房款，支付汇票时宋蕾、曹恒娟没有要求背书，但已经核对了票据和金额。为证实2014年9月30日200万元的房款支付情况，刘莹提交了加盖山东某某某某有限公司公章的承兑汇票复印件13张，以上承兑汇票的票面金额共计2011623.85元；对于差额11623.85元，刘莹称这是汇票的贴息折让，双方约定将票据作价200万元。为了证实2014年10月17日200万元的付款情况，刘莹提交了加山东某某某某有限公司公章的承兑汇票复印件2张，票面金额共计892050元；刘莹还于2014年10月17日向宋蕾的某某银行转账1027950元；以上承兑汇票票面金额与转账金额合计192万元，刘莹称剩余8万元以现金支付。另，山东某某某某有限公司成立于2007年2月15日，注册资本1010万元，法定代表人为季某某。山东某某某某有限公司于2016年2月15日开具证明的载明：“季某某我公司的法定代表人，刘莹系季某某之女，二人均系我公司股东。经我公司同意，季某某和刘莹在2014年9月至2014年10期间向我公司借款（承兑汇票共计15张，票面金额共计2903673.85元），用于支付刘莹购买的某某某某某某某某某某某某某某某某某室房款。”刘莹还提交了山东某某某某有限公司出具的银行承兑汇票使用记录，证明涉案承兑汇票的来源。刘莹称某某某某公司交付涉案房屋后，宋蕾、曹恒娟并未实际使用，宋蕾、曹恒娟于2014年11月初向刘莹交付了涉案房屋并由其居住使用；刘莹还称，两个涉案车位的初始购买人为曹恒娟，但曹恒娟购买的是车位使用权，现在两个涉案车位也由刘莹占有使用；宋蕾、曹恒娟声称资金周转困难无法清偿涉案房屋的贷款，只有把贷款还清了才能办理房屋的更名，为此刘莹支付了后续200万元房款，但是宋蕾、曹恒娟将款项挪用未去偿还贷款，一直让刘莹再等等，直到后来失去联系，双方也未办理合同更名或过户手续。另，刘莹在2014年11月1日向某某某某公司转账支付了涉案房屋的供暖费4665元，且在2016年1月7日向某某某某公司转账支付了涉案房屋的水电费531.6元，某某某某公司分别开具了收款收据。经刘莹申请，证人季某某以山东某某某某有限公司法定代表人及刘莹母亲的身份出庭作证。季某某陈述刘莹为购买涉案房屋，在2014年9月和10月交过两次款，是季某某帮着筹的款，款项是用山东某某某某有限公司的承兑汇票予以支付的，季某某曾亲眼看到曹恒娟书写了房款收条；季某某曾经到宋蕾、曹恒娟的家中及单位，要求宋蕾、曹恒娟办理购房合同更名，宋蕾、曹恒娟称马上办理，但后来失去了联系；季某某还找过宋蕾、曹恒娟的父母，但他们表示不管这些事。2013年4月3日，曹恒娟与济南某某某某某某有限公司（以下简称某某某某公司）签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定由曹恒娟购买某某某某公司开发建设的位于某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某的涉案房屋（现为某某某某某某某某某某某某某某某某某室）；涉案房屋建筑面积共219.1平米，套内建筑面积185.94平米，房屋总价4745260元；曹恒娟首付1445260元，剩余330万元房款通过银行贷款支付；某某某某公司应于2013年6月30日前交付涉案房屋。补充协议约定，若曹恒娟未按借款合同约定偿还借款，导致某某某某公司向银行承担连带责任，某某某某公司代为清偿欠款后，有权解除合同及不成协议，将涉案房屋另行出售。2013年4月24日，曹恒娟、某某某某公司与某某银行股份有限公司济南分行（以下简称某某银行）签订个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同，约定曹恒娟向某某银行借款330万元，贷款期限自2013年4月24日起至2038年4月24日止，还款共计300期；某某某某公司为曹恒娟的借款承担阶段性担保责任；若曹恒娟未能按期足额支付利息本金或其他应付款项的，某某银行有权宣布贷款债务立即到期，并要求某某某某公司承担保证责任。本院于2015年11月26日调取了曹恒娟某某银行贷款还款账户的交易流水，该流水显示曹恒娟于每月的24日偿还贷款本息；2015年9月24日，曹恒娟偿还了本金11000元，利息13800元；2015年10月17日，曹恒娟偿还了14000元，2015年10月24日某某银行扣划了账户余额73.69元；2015年10月24日之后，曹恒娟未再向该账户内存入任何款项。另，济南某某某某某某有限公司已向本院提起诉讼，要求解除与曹恒娟就涉诉房屋签订的商品房买卖合同。
本院认为，经本院传票传唤，宋蕾、曹恒娟无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证质证的权利。曹恒娟系涉案房屋的初始买受人，宋蕾、曹恒娟与刘莹就涉案房屋签订的二手房买卖合同合法有效。根据山东某某某某鉴定中心作出的司法鉴定意见书，可以认定曹恒娟出具的定金收条、房款收到条是由曹恒娟本人签名。根据宋蕾、曹恒娟出具的收款收条，结合刘莹提交的转账凭证、承兑汇票，及山东某某某某有限公司出具的证明和季某某的证言，可以证实刘莹已经按照合同约定的时间支付了410万元购房款。根据合同约定，宋蕾、曹恒娟应在收到200万元购房款后60个工作日内办理合同的更名，该项约定类似于办理涉案房屋过户手续的约定，宋蕾、曹恒娟起码应在此之前还清涉案房屋的银行贷款，以使涉案房屋具备基本的过户条件。但是，截止2015年11月份，曹恒娟仍未还清银行贷款，宋蕾、曹恒娟已经构成违约。经本院调查，曹恒娟在2015年10月份已经出现了不能按时偿还贷款本息的情形，而且，济南某某某某某某有限公司已经起诉曹恒娟要求解除双方的商品房买卖合同，故对于刘莹认为宋蕾、曹恒娟的财务状况已经恶化，致使刘莹的合同目的无法实现的意见，本院予以采纳。因此，对于刘莹要求解除与宋蕾、曹恒娟签订的二手房买卖合同，返还已付房款410万元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，若因宋蕾、曹恒娟原因未能办理过户手续及房产证手续而引起的一切责任由宋蕾、曹恒娟赔偿，按照房款的20%支付违约金并全部返还房款及装修费用，涉案房屋及车位的价款合计474万元+18万元+15万元=507万元，故刘莹要求宋蕾、曹恒娟支付违约金101.4万元的诉讼请求，本院予以支持。对于刘莹要求宋蕾、曹恒娟补偿装修费用40万元的诉讼请求，因刘莹未能证实其装修损失，故对于刘莹的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告刘莹与被告宋蕾、曹恒娟于2014年9月26日就位于济南市历下区某某某某某某某某某某某某某某某某某室房屋签订的二手房买卖合同；
二、被告宋蕾、曹恒娟于本判决生效之日起十日内返还原告刘莹购房款410万元；
三、被告宋蕾、曹恒娟于本判决生效之日起十日内支付原告刘莹购违约金101.4万元;四、驳回原告刘莹要求被告宋蕾、曹恒娟补偿装修费用40万元的诉讼请求。若被告宋蕾、曹恒娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由原告刘莹负担2800元，由被告宋蕾、曹恒娟负担24000元；财产保全费5000元，由被告宋蕾、曹恒娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 李贵生
人民陪审员 刘 丽
二〇一六年八月十七日
书 记 员 王恩辉 来源：百度搜索“”