新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终1563号上诉人(原审被告)：伊犁州金帝置业发展有限公司。住所地：新疆伊犁州伊宁市经济合作区辽宁路*******号。
法定代表人：蒋中平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李毅，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：柳大新，男，汉族，1979年9月18日生，个体工商户，现住伊宁市。
被
上诉人（原审原告）：滕晓银，女，汉族，1985年5月17日生，个体工商户，现住伊宁市。
上诉人伊犁州金帝置业发展有限公司(以下简称金帝置业公司)因与被上诉人柳大新、滕晓银房屋买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2016）新4002民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金帝置业公司的委托诉讼代理人李毅、任勇刚、被上诉人柳大新、滕晓银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金帝置业公司上诉请求：1.请求维持原判合同继续履行部分，撤销原判由金帝置业公司支付柳大新、滕晓银逾期交房违约金21,396.20元，并判决柳大新、滕晓银向金帝置业公司支付垫付的物业管理费2,118.89元、暖气费1,633.28元。2.上诉费由被上诉人负担。事实与理由：金帝置业公司作为商品房开发商积极履行了合同义务，但金帝置业公司无法克服客观因素造成的不可抗力，当年由于伊宁市市政供暖建设相对商品房开发建设滞后，导致黄河大厦商品房无法取得供暖，金帝置业公司无奈之下登报通知业主延期交房。后金帝置业公司经过努力，促成供暖，终于达到交房条件后，又以电话及短信形式通知业主于2014年12月18日办理房屋手续。一审对不可抗力因素不作认真分析，对证据的采信亦未逐一表述。金帝置业公司正是考虑不可抗力因素导致购房业主不能如期获得所购房屋的客观实际，为了取得他们的体谅，金帝置业公司主动为购房者垫付当年的采暖费、物业费作为一种补偿，而一审却将金帝置业公司的善意行为认为金帝置业公司自己认可违约，脱离客观事实，金帝置业公司垫付的费用应当由柳大新、滕晓银承担。本案如果认定金帝置业公司存在延期交房的行为，也应当适用双方合同第九条的约定，因为城市基础设施导致金帝置业公司延期的，金帝置业公司仅应承担总房款1%的违约金即540438.5×1%。柳大新、滕晓银辩称，金帝置业公司关于不可抗力的延期交房理由，是其单方陈述，没有证据证明。关于违约金的计算方法，金帝置业公司不综合分析双方合同，断章取义，请求维持原判。柳大新、滕晓银向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的商品房买卖合同继续履行，金帝置业公司赔偿逾期交房违约金21,396.2元（534,905元×0.02%×200天，自2014年10月31日至2015年5月18日）；2.金帝置业公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：
一、2013年11月14日至2014年3月3日期间，柳大新分8次向金帝置业公司支付其购买黄河大厦两间商铺的首付款共计274,905元。2014年3月6日，柳大新、滕晓银（买受人）与金帝置业公司（出卖人）签订了商品房买卖合同两份，合同约定由柳大新、滕晓银购买金帝置业公司开发建设的位于伊宁市阿合买提江街25号黄河大厦1315、1316号商铺两间，建筑面积分别为44.95平方米，每平方米5,950元，价款分别为267,452.5元；柳大新、滕晓银首期支付全部房价款的50%，其余价款向金融机构借款支付；金帝置业公司应当在2014年10月30日前向柳大新、滕晓银交付已取得建设工程竣工验收备案证明等的该商品房。如遭遇不可抗力，且金帝置业公司在发生之日起30日内告知柳大新、滕晓银的，除双方协调同意解除合同或变更合同外，金帝置业公司可据实予以延期；该商品房达到合同约定的交付条件后，金帝置业公司应当在交付日的7日前，书面通知柳大新、滕晓银办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。柳大新、滕晓银未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，金帝置业公司应当出示满足合同约定的证明文件。金帝置业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，柳大新、滕晓银有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由金帝置业公司承担。柳大新、滕晓银应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。金帝置业公司应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、保温工程，保修期5年…；除不可抗力外，金帝置业公司未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付柳大新、滕晓银的，逾期超过30日后，柳大新、滕晓银要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金帝置业公司按日计算向柳大新、滕晓银支付全部已付款万分之二的违约金等。合同签订后，柳大新、滕晓银于2014年3月25日在伊宁市农村信用合作联社滨河信用社按揭贷款260,000元支付给金帝置业公司。2015年5月18日，柳大新在金帝置业公司于2014年12月16日向其出具的黄河大厦写字楼入住通知单上签名，并办理了入住手续。金帝置业公司法定代表人蒋中平在该通知单上签署“请物业从5月1日收取物业费”的意见。2015年10月31日，柳大新向金帝置业公司补交1315、1316号两间商铺1.86平方米面积差额的购房款11,067元。2015年12月11日，金帝置业公司向柳大新、滕晓银出具购买黄河大厦1315、1316号商铺发票两张，分别载明建筑面积为45.88平方米，单价每平方米5,950元，金额为272,986元。柳大新、滕晓银向金帝置业公司支付1,315、1316号两间商铺购房款545,972元。
二、2014年10月15日，金帝置业公司在伊犁晚报上向黄河大厦各业主刊登通知，内容为“由于伊宁市供热公司热源力量不足，今年黄河大厦不予以供暖，故黄河大厦交钥匙日期延至2015年4月6日”。2014年12月17日，金帝置业公司向133XXXX****的手机号码（商品房买卖合同中登记为滕晓银的联系电话）发送短信，内容为“尊敬的黄河大厦业主，黄河大厦商品房已竣工验收，并向建设行政主管部门备案，具备交付条件，现定于2014年12月18日起办理交房手续”。2015年5月13日，金帝置业公司在伊犁晚报上向黄河大厦写字楼部分业主刊登内容为“我公司于2014年12月15日通知各位业主办理入住以来，至今仍有部分业主未办理入住手续，请于本月内（5月份）尽快来我公司办理，如再不按时办理手续，后期产生的各类费用，我公司概不承担”的通知。
三、金帝置业公司开发建设的伊犁金帝置业黄河大厦项目工程竣工验收备案表，载明该工程竣工日期为2014年11月16日，其勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2014年11月26日出具工程质量合格，同意竣工验收的书面验收意见。2015年5月11日，伊犁州公安消防支队向金帝置业公司出具建设工程消防验收意见书，对金帝置业公司申报的金帝黄河大厦土建及内装修建设工程综合评定该工程消防验收合格。2015年5月20日，伊宁市建设行政管理部门在该工程竣工验收备案表上签署“同意备案”的书面意见。柳大新、滕晓银以金帝置业公司未如期交付合格商品房违约为由诉至法院。一审法院认为：柳大新、滕晓银与金帝置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案合同约定的交房时间是2014年10月30日前，但该房实际竣工时间为2014年11月26日。金帝置业公司于2014年10月15日以本市供热公司热源力量不足，当年黄河大厦不予供暖为由登报通知各业主延期交房。后金帝置业公司发短信以该大厦商品房已竣工验收并向建设行政主管部门备案，具备交付条件为由，通知各业主于2014年12月18日办理交房手续。故金帝置业公司辩称延期交房是由于市政配套设施建设滞后的不可抗力导致的抗辩理由，与事实不符，不予采信，且金帝置业公司愿意承担2014年10月31日至12月17日期间逾期交房违约金。金帝置业公司逾期交房属违约，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第100条“当事人互付债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”之规定，金帝置业公司用采暖费、物业费折抵违约金，须经当事人双方协商一致，因其未提供证据证明经双方协商一致，且柳大新、滕晓银不认可，故金帝置业公司辩称通过免缴当年采暖费、物业费作为赔偿柳大新、滕晓银逾期交房违约金的抗辩理由，与法不符，不予采信。对柳大新、滕晓银主张双方签订的商品房买卖合同继续履行，金帝置业公司同意，予以确认。双方在合同中约定房屋交付的条件是已取得建设工程竣工验收备案证明，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”规定，金帝置业公司应将其承建的黄河大厦项目工程竣工验收报告和公安消防等部门验收合格书面意见报建设行政主管部门备案。建设工程竣工验收备案表是该工程是否验收合格的证明，金帝置业公司未取得建设工程竣工验收备案表即向柳大新、滕晓银交房的行为违反合同约定属违约。故对柳大新、滕晓银主张金帝置业公司未如期交付合格商品房应承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。对金帝置业公司辩称2014年10月1日、15日两次经伊犁州公安消防局验收未做结论，及工程竣工后至2015年5月20日是伊宁市住建局质检站的审查时间，金帝置业公司不应承担责任的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第121条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。柳大新、滕晓银要求金帝置业公司承担违约责任是基于双方签订的商品房买卖合同，金帝置业公司有违约行为，柳大新、滕晓银可要求其承担违约责任。而行政管理部门与金帝置业公司之间的关系是商品房买卖关系之外的一种行政审批关系。若金帝置业公司认为行政行为有过错给其造成损失，可通过行政部门承担行政责任来解决，该责任不应由柳大新、滕晓银承担，且金帝置业公司未提供充分证据证明行政行为存在过错，金帝置业公司的该项抗辩理由，与法不符，不予采信。因此，对柳大新、滕晓银主张自2014年10月31日起至2015年5月18日止逾期交房违约金21,396.2元的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：柳大新、滕晓银与伊犁州金帝置业发展有限公司于2014年3月6日签订的商品房买卖合同继续履行，伊犁州金帝置业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿柳大新、滕晓银逾期交房违约金21,396.2元。若伊犁州金帝置业发展有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334.9元，减半收取167元，由伊犁州金帝置业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，金帝置业公司上诉称由于市政供暖滞后是其不能预见、不能避免且不能克服的政府行为，导致其逾期交房，对此主张至二审没有提交证据证明，故本院对其延期交房属于不可抗力要求免除违约责任的主张不予支持。金帝置业公司上诉称其已于2014年12月18日电话及信息形式通知了业主，应视为实际履行了合同约定的交房义务。对于商品房的交接，双方合同第十条明确约定，金帝置业公司应当在交付日的7日前，书面通知柳大新、滕晓银办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……双方进行房屋交接时，金帝置业公司应当出示满足合同第八条约定的证明文件。金帝置业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，柳大新、滕晓银有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由金帝置业公司承担。现金帝置业公司无证据证明其于2014年12月18日前向柳大新、滕晓银发出了书面通知及将已取得建设工程竣工验收备案证明的商品房与柳大新、滕晓银履行了交接手续，故一审结合2015年5月11日，伊犁州公安消防支队向金帝置业公司出具建设工程消防验收合格意见书、2015年5月20日，伊宁市建设行政管理部门在该工程竣工验收备案表上签署“同意备案”的书面意见，对金帝置业公司存在违约的事实予以确认并无不当。金帝置业公司上诉又称即使存在违约，违约金也应当按照合同关于按城市基础设施供暖未达到正常使用的约定，仅应承担总房款的1%的违约金。经查双方合同第九条明确约定，供暖未在2014年10月30日达到正常使用的，金帝置业公司按本合同约定承担逾期交付的违约责任。故一审对柳大新、滕晓银主张金帝置业公司承担逾期交房违约金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以确认。金帝置业公司上诉称柳大新、滕晓银应当向金帝置业公司支付其垫付的物业管理费、暖气费。对此主张，金帝置业公司在一审未提起反诉，故本院不做审理。综上，上诉人金帝置业公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费429元，由伊犁州金帝置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 黄壮锦
审判员 芦梦璇
审判员 杨峻峰
二〇一六年八月十七日
书记员 尹玉婷 微信公众号“”