浙江省宁波市江东区人民法院行 政 判 决 书（2016）浙0204行初34号原告方辉。委托代理人钱黎明（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人孙国庆（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局，住所地浙江省宁波市鄞州区惠风东路278号。法定代表人张瑞良，局长。委托代理人胡奎（特别授权代理），宁波市鄞州区住房和城乡建设局工作人员。委托代理人兰军华（特别授权代理），浙江共业律师事务所律师。第三人宁波布利杰置业发展有限责任公司，住所地宁波市鄞州区石碶街道石碶村。法定代表人滕伟杰，董事长。委托代理人顾佳健（特别授权代理），宁波布利杰置业发展有限公司工作人员。
原告方辉不服被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局行政管理一案，于2016年2月17日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，于同年2月19日向被告和第三人送达起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理了本案。原告方辉及其委托代理人钱黎明，被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局委托代理人胡奎、兰军华到庭参加诉讼,第三人宁波布利杰置业发展有限公司委托代理人顾佳健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局认为原告购买的位于宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村的印象外滩第xx幢xx号房的地下储藏室属于原告拥有的房屋，应计入专项维修资金的缴纳范畴，要求原告缴纳该地下储藏室的专项维修资金。
原告方辉诉称，原告于2012年购买了第三人开发的位于鄞州区钟公庙街道钟公庙村的印象外滩小区第xx幢xx号房，商品房买卖合同记载房屋的建筑面积为199.15平方米，单价21277.91平方米，总价4237496元；另有第三人赠送的地下储藏室面积74平方米，不计入总价，也不计入房屋的建筑面积。后因第三人的房屋建造质量问题，出现地下储藏室严重漏水，致使房屋无法在合同约定的2014年6月30日前交房。在原告与第三人接洽交房过程中，第三人提出，根据被告及下属的宁波市鄞州区住房和维修资金管理中心的要求及有关规定，对于不能计入房屋建筑面积的地下储藏室部分74平方米也要计入房屋的建筑面积，按80元/平方米标准交纳首次物业专项维修资金计人民币5920元，否则，第三人将不予办理交房手续，致使原告无法完成交房手续。原告无奈，向宁波市住房和城乡建设委员会要求查处被告的滥用职权行为。市住建委却将该函转交给被告，原告于2015年8月下旬收到被告的答复，被告认为“该房屋的74平方米储藏室属于业主拥有的房屋，应计入专项维修资金的缴纳范畴”。原告认为，一、根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第五条、第七条的规定，被告是物业专项维修资金的主管部门，是本案的适格被告；第三人是首次物业专项维修资金的代收代交人，与本案的结果有法律上的利害关系。
二、根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条第二款的规定，“物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。”但是，涉案的地下储藏室并不是购房人（原告）所拥有房屋的建筑面积。而且，被告无权对《宁波市物业专项维修资金管理办法》、《宁波市物业专项维修资金管理办法实施意见》作出解释。被告要求原告对地下储藏室的面积也计入首次物业专项维修资金缴纳范畴，交纳相应的物业专项维修资金，违反了上述规章的规定，属于违法要求原告履行义务的行为，既不合法，也不合理，应予以撤销。综上，请求法院撤销鄞州区住房和城乡建设局违法要求原告履行地下储藏室面积计入房屋的建筑面积交纳物业专项维修资金义务的行为。原告方辉起诉时向本院提交了以下证据：1.鄞建信[2015]7号《信访事项答复意见书》复印件1份，用以证明被告违法要求原告履行义务的事实；2.《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原告所拥有房屋的建筑面积是199.15平方米，并不包括地下储藏室面积的事实。原告方辉于2016年5月4日向本院提交了以下证据：3.涉案土地的地籍类案卷目录复印件1份；4.14-21-082地块的国有土地使用权出让合同复印件1份；5.14-21-082地块成交确认书复印件1份；6.鄞州区四明西路-2地块规划设计条件及规划控制图复印件1份，以上四组证据用以证明涉案地块的批准建设的房屋总建筑面积为132254平方米，容积率为2.2，土地面积为60252平方米的事实；7.建设用地规划许可证及附图复印件1份；8.建设工程规划许可证及附图复印件1份；9.建筑工程施工许可证复印件1份，以上三组证据用以证明涉案地块上所建造的房屋总建筑面积达178693.53平方米，远远超过了批准可以建设的房屋总建筑面积；10.商品房预售许可证存根复印件1份；11.房屋建筑面积测绘成果报告书复印件1份，以上两组证据用以证明印象外滩核准可销售总建筑面积为133846.42平方米，其中第14、15、17#可销售面积为28691.29平方米，在不包括地下室面积的情况下，第14、15、17#的实际可销售总建筑面积已达到28691.29平方米，证明地下室的建筑面积不属于房屋可销售总建筑面积。
被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局辩称，一、涉案地下储藏室面积属于原告所拥有的建筑面积。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条的规定，物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有的房屋的建筑面积交存。涉案地下储藏室建筑面积属于原告所拥有房屋的建筑面积，理由如下：1、2012年8月3日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，该合同第四条约定，地下储藏室属于第三人所有，第三人可以另行出售、附赠或者出租。第三人将涉案项目第xx幢xx号房屋出售给原告时，涉案地下储藏室是同时处分给原告的，该部分建筑面积虽没有在《商品房买卖合同》中单独计价，但并未改变涉案地下储藏室的所有权已经归原告所有的事实。2、根据第三人出具的《印象外滩14#楼价目表》，原告所购买的商品房单价已经包含了涉案地下储藏室的价值。
二、涉案地下储藏室面积属于可销售建筑面积。《宁波市物业专项维修资金管理办法》第七条规定，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》第3.10条的规定，可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：a）应具有上盖；b）应有围护结构；c）结构牢固，属永久性的建筑物；d）层高2.20m以上；e）可作为人们生产和生活的场所。涉案地下储藏室满足以上条件。宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司对涉案项目出具的房屋建筑面积测绘报告中的可销售总建筑面积包括涉案地下储藏室建筑面积。第三人向原告销售涉案项目第xx幢xx号房屋，实际上同时销售了涉案地下储藏室。
三、被告的答复符合《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定。2015年6月15日，原告就涉案行政行为提出信访，被告经调查核实，于2015年8月14日作出答复，即涉案房屋地下储藏室属于业主拥有的房屋，应计入专项维修资金的缴纳范畴。被告的答复符合《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定。综上，被告的行为符合《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、《印象外滩14#楼价目表》复印件各1份，用以证明第三人将涉案项目第14幢204室房屋出售给原告时，已经同时处分了地下储藏室给原告，涉案地下储藏室面积属于原告拥有房屋的建筑面积。2.《房屋面积测绘报告》、测绘资质证书复印件各1份，用以证明宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司对涉案项目出具的房屋建筑面积测绘报告中的可销售总建筑面积包括涉案地下储藏室建筑面积。3.《关于要求取消鄞州区城乡建委违法行政行为的申请报告》、鄞建信[2015]7号《信访事项答复意见书》、邮寄凭证复印件各1份，用以证明被告作出的鄞建信[2015]7号答复符合《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定。被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局向本院提交的作出被诉行政行为的法律依据为：《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条。第三人宁波布利杰置业发展有限责任公司未提交书面意见，当庭陈述称，与被告答辩意见一致。第三人宁波布利杰置业发展有限责任公司于2016年6月21日庭审前向本院提交了以下证据：1.甬房权证鄞州区字第××号房屋初始登记产权证复印件1份、住宅专项维修资金专用收据（编号1300119015）复印件1份，用以证明产权证上也写明了地下室属于建筑面积，收据系第三人代收出具的，地下室的专项维修资金也是包含在内的事实。第三人宁波布利杰置业发展有限责任公司于2016年6月21日庭审时向本院提交了以下证据:2.购房款发票复印件1份，用以证明发票上写明了购房款将地下室的款项也一并包含在内。经庭审质证，本院对证据分析与认定如下：对原告提交的证据：证据1，被告和第三人对该份证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，被告和第三人认为，地下室的面积系原告拥有，被告的答复系依照《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定予以告知，该答复符合法规，
本院认为，因被告和第三人对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据2，被告和第三人对该份证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，被告和第三人认为，虽然合同未对地下室有明确约定，但合同第四条规定，涉案房屋在出售以后，地下室也一并出售给原告，
本院认为，因被告和第三人对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据3-证据11，被告和第三人对上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，被告和第三人认为，上述证据涉及到的系土地出让和规划许可等行政行为，和被告其他的行政行为可以相印证，但和本案的行政行为没有任何关系，不能证明原告的地下室不能计入专项维修资金范围内，
本院认为，因被告和第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提交的证据：证据1，第三人对上述证据无异议，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原告认为，被告的证据不能证明原告拥有的地下室面积应当纳入专项维修资金的范围内，
本院认为，因原告和第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据2，第三人对上述证据无异议，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，原告认为，面积测绘报告中的内容，正好能证明地下室不属于涉案房屋的测绘建筑面积内，涉案的房屋属于预售的房屋，本案加上其他两幢房屋的面积正好符合测绘报告上的面积，地下室面积的测绘都未写明是建筑面积也未包含在总建筑面积内，涉案的14幢房子的202、203、204室的总建筑面积也都包含地下室面积，所谓的地下室建筑面积系被告自行添加，
本院认为，因原告和第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据3，第三人对上述证据无异议，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，原告认为，该证据不能证明被告要证明的内容，被告误将房屋和房屋的面积等同于建筑面积，
本院认为，因原告和第三人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对第三人提交的证据：证据1，原告和被告对上述证据的真实性无异议，但原告认为，上述证据正好表明地下室不包含在建筑面积内，证上的建筑面积为198.62平方米，和实际虽有出入但是也不包括地下室，附记上虽然记载了地下室的建筑面积，但却不是明确的标注在涉案房屋建筑面积图纸上，只是说明了地下室仅是附属设施，
本院认为，因原告和被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据2，原告认为该份证据已超过举证期限，不作质证，被告对该份证据无异议，
本院认为，第三人未在开庭审理前向本院提交上述证据，系在无正当理由的情况下逾期举证，本院对该份证据不予认定。
经审理查明：原告方辉于2012年7月27日购买了由第三人宁波布利杰置业发展有限责任公司开发的位于宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村的印象外滩第xx幢xx号房。《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积为199.15平方米，其中，套内建筑面积166.41平方米，应分摊的共有建筑面积为32.74平方米。另有第三人赠送给原告地下储藏室一间，不计价。后被告要求原告就上述地下储藏室缴纳专项维修资金5920元。另查明，涉案房屋初始房屋产权证编号为甬房权证鄞州区字第××号，房屋所有权人为宁波布利杰置业发展有限责任公司，房屋坐落宁波市鄞州区钟公庙街道印象外滩xx幢xx号xx室，登记时间为2014年6月17日，建筑面积为198.62平方米，套内建筑面积为169.41平方米，另有地下储藏室74.45平方米。
本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所有地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”的规定，被告宁波市鄞州区住房和城乡建设局具有在业主大会成立前代管住宅专项维修资金的行政职能。本案的争议焦点为涉案地下储藏室是否属于房屋可销售建筑面积，是否应当缴纳物业专项维修资金。
本院认为，一、涉案地下储藏室面积属于可销售建筑面积，且为原告所拥有的房屋建筑面积。1、根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的规定，可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：（1）应具有上盖；（2）应有围扩结构；（3）结构牢固，属永久性的建筑物；（4）层高2.2米以上；（5）可作为人们生产或生活的场所。涉案的地下储藏室符合上述条件，且宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司对涉案项目出具的房屋建筑面积测绘报告中的可销售总建筑面积包括了涉案地下储藏室的面积。2、根据第三人与原告签订的《商品房买卖合同》，地下储藏室为第三人所有，第三人可以另行出售、附赠或者出租。第三人将涉案房屋出售给原告时，涉案地下储藏室是同时赠送给原告的，因此，虽然该地下储藏室的建筑面积没有在买卖合同中单独计价，但该地下储藏室的所有权已归原告所有。同时，涉案的地下储藏室只能由原告使用，与原告所有的房屋相通，小区其他业主无法使用，且不参与共用部位、共用设施设备的分摊，因此该地下储藏室实际归原告专有。3、涉案房屋的涉案房屋的初始产权登记证书记载了住宅部分的建筑面积，在附记中记载“另有地下储藏室74.45平方米”，说明地下储藏室的建筑面积属于产权证书的登记内容之一，第三人拥有该地下储藏室的所有权。当第三人将房屋出售给原告后，双方办理产权转移登记手续，过户后原告最终拥有地下储藏室的所有权。至于原告认为涉案地下室登记在房屋产权证书的附记栏说明地下室属自行车库及汽车库的性质，实为对登记方式的误解，涉案地下室登记在附记栏并不表明该地下储藏室不属于房屋所有权人所有的房屋建筑面积，对地下储藏室是否属于房屋建筑面积，仍应根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定的相应指标来确认。
二、根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第七条第二款“……建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。……”和第六条第二款“物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。……”的规定，原告应当缴纳物业专项维修资金。综上，被告作出的行政行为，认定事实清楚，程序并无不当，适用法律、法规准确，原告的诉讼请求并无相应的事实和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，
判决如下：驳回原告方辉的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告方辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 翟建超
代理
审判员 汪佳娜
人民陪审员 王志妃
二〇一六年八月十七日代
书 记员 毛溢波附：本案适用的法律、法规等一、《住宅专项维修资金管理办法》第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。……二、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》2.3房屋的建设面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。
三、《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条……物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。……第七条……新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对购房合同中明确约定房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。……四、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 来源：百度“”