广东省东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤1971民特775号申请人东莞农村商业银行股份有限公司万江支行，住所地：广东省东莞市万江区新城社区万江路北3号，注册号：441900000181576。负责人张大斌。委托代理人叶松盛，系广东众达律师事务所律师。委托代理人曹家盛，系广东众达律师事务所辅助人员。被申请人苏俊峰，男，1990年2月7日出生，汉族，住福建省晋江市，。
申请人东莞农村商业银行股份有限公司万江支行（以下简称为“东莞农商行万江支行”）于2016年7月20日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由
代理
审判员刘秋霞进行了审查。申请人东莞农商行万江支行称，2014年1月15日，申请人与被申请人签订了合同号为0506001201401011的《楼宇按揭抵押借款合同》，约定申请人向被申请人提供贷款本金870000元的购房贷款，用于购买位于东莞市××××号世纪海怡花园（水印长堤）x号楼x单元xxx房产，被申请人将前述购买之房产及其全部权益为该笔借款作抵押并办妥抵押登记手续，抵押担保范围包括贷款本金，以及利息、罚息、复利、实现债权的费用等。上述合同签订后，申请人按约向被申请人发放了贷款870000元，但被申请人未能及时根据合同约定清偿申请人的贷款本息，截至2016年6月21日，已连续有5期未按时偿还贷款本息，至今未能归还逾期款项。被申请人的行为已构成违约，依照合同约定申请人有权宣布提前收回贷款，并就案涉抵押房产拍卖、变卖后的所得款项主张优先受偿。现为维护申请人的合法权益，申请人依法提出申请：
一、对被申请人所有的位于东莞市××××号世纪海怡花园（水印长堤）x号楼x单元xxx的房产（评估价为1250000元，商品房他项权登记证明书号：2014012667C68E219238）进行拍卖、变卖等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（其中借款本金798967.97元、暂计至2016年6月21日利息14985.82元、罚息268.12元、复利187.62元，实现债权的律师费15000元，暂合计829409.53元，后续的利息、罚息、复利按照合同号为0506001201401011楼宇按揭抵押借款合同的约定计算，计算到所有款项清偿之日止），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿；
二、本案申请费由被申请人承担。被申请人苏俊峰经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。经查明，2014年1月15日，苏俊峰（借款人、抵押人）与东莞农商行万江支行（贷款人、抵押权人）签订了一份编号为0506001201401011的《楼宇按揭抵押借款合同》，贷款金额为870000元，期限为2014年1月15日起到2029年1月14日止。合同第十一条第一款约定，贷款逾期计息，见本合同第六十一条，借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人有权对借款人欠供款本息计收罚息。合同第十七条约定，借款人如不依照本合同的规定付清一切欠款，贷款人进行追索而引起的一切费用概由借款人负责支付。合同第十九条约定，借款人愿以第二十条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保；当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。合同第二十三条约定，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息；抵押担保期为自本合同签订之日起至贷款本息、手续费及实现债权的费用清偿之日止；抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、旅差费及其他相关的费用。合同第二十八条第（一）、（九）项约定，贷款人可于下列情况之一依法解除合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何帐户中扣收借款人的应付款项：（一）借款人不遵守本合同之任何条款及不依时支付本合同规定的任何应付欠款……（九）借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上。合同第五十五条约定，本合同签订时贷款月利率为6.0047‰，贷款利率“一年一定”，即贷款期限内第一年执行借款借据中约定的利率，以后各年贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10.01%。合同第五十八条约定，还款以每一个月为一期还款，共180期，自贷款发放次月起，借款人应按月归还贷款本息，同时授权贷款人于每月15日在指定账户扣取本息。合同第六十条约定，供款计划为月均还款法。合同第六十一条约定，借款人应按每月分期应缴付的金额还款，具体按本合同第六十条执行；逾期未能足额缴付当月还款，借款人必须尽快补足，并同时向贷款人交付逾期罚息；逾期供款的从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50%计收罚息，遇人民银行调整利率按新规定执行；而供款期遇节假日不顺延，但给予五天宽限期，在宽限期内未供款的，自期满次日起，按有关规定计算罚息（罚息包括五天宽限期在内）。合同第六十四条约定，抵押房产为东莞市××××号世纪海怡花园（水印长堤）x号楼x单元xxx，业主姓名为苏俊峰。合同落款借款人和抵押人（签字）一栏均有苏俊峰的签名捺印。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，东莞农商行万江支行于2014年1月25日出具870000元的借款借据，该借据显示首年月利率为6.0047‰，苏俊峰在借款借据上借款人处签名捺印。根据2016年6月28日的房产登记信息查询结果显示，案涉位于东莞市万江区××世纪海××花园××期（水印长堤）x号楼x单元xxx房产的产权人为苏俊峰，该房屋已办理了抵押登记并取得商品房他项权登记证明（他项权证明书号为2014012667C68E219238），他项权人是东莞农商行万江支行，抵押期间自2014年1月15日至2029年1月14日，房地产他项权证证号为0300462980。在听证中，申请人主张苏俊峰从2016年2月15日起开始连续6期欠供款，目前尚欠本金798967.97元，其主张的利息、罚息、复利均以798967.97元为本金，按照编号为0506001201401011的《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止。申请人提供《委托合同》、律师费发票及客户收（付）款入账通知，证明申请人委托广东众达律师事务所律师代为处理案涉纠纷实际支出律师费15000元，该款项属于合同约定的实现债权的费用。以上事实，有申请人提交的《楼宇按揭抵押借款合同》、借款借据、欠息清单、商品房他项权登记证明、委托合同、律师费发票、业务凭证、客户收（付）款入账通知、房产登记信息查询结果以及本院的听证笔录等附卷为证。
本院认为，申请人与被申请人签订的《楼宇按揭抵押借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的相关规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行权利义务。申请人已按合同约定向被申请人提供贷款870000元，苏俊峰以其购买的位于东莞市万江区××世纪海××花园××期（水印长堤）x号楼x单元xxx的房产提供抵押担保，抵押物已办理了抵押登记并取得了商品房他项权登记证明。据此，
本院认为申请人就上述抵押物[位于东莞市万江区××世纪海××花园××期（水印长堤）x号楼x单元xxx的房产（房地产他项权证证号为0300462980、他项权证明书号为2014012667C68E219238）]所享有的抵押权依法设立。申请人主张苏俊峰从2016年2月15日开始连续6期欠供款，被申请人对此未到庭或举证予以反驳，本院对申请人的主张予以采信。根据合同的约定，借款人累计欠供款六期（含六期）以上或连续欠交交供款三期（含三期）以上，申请人有权宣布提前收回贷款并依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见苏俊峰有按约定向贷款人足额清偿贷款及相关利息、罚息、复利的事实。故东莞农商行万江支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：
一、债权本金798967.97元；
二、利息、罚息、复利部分，应以798967.97元为本金，按照编号为0506001201401011的《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；
三、律师费15000元，有《委托合同》、发票及客户收（付）款入账通知佐证，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院
裁定如下：对被申请人苏俊峰所有的房产[位于东莞市万江区万高路88号世纪海怡花园六期（水印长堤）x号楼x单元xxx的房产（房地产他项权证证号为0300462980、他项权证明书号为2014012667C68E219238）]，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东莞农村商业银行股份有限公司万江支行对变价后所得款项在其债权本金798967.97元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以798967.97元为本金，按照编号为0506001201401011的《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费15000元）范围内优先受偿。本案受理费6047.05元，由被申请人苏俊峰负担。本裁定为终审裁定。如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
代理
审判员 刘秋霞
二〇一六年八月十七日
书 记 员 简凤娇贺婷（代）附相关法律规定：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、
书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 微信公众号“”