成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5014号
原告（反诉被告）：成都艺饰市场经营管理有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段1号世纪城时尚天堂街区三楼。法定代表人吴茂娟。委托代理人吴佳凤，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。
被告（反诉原告）：何维。委托代理人刘倬，四川福瑞斯律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都艺饰市场经营管理有限公司（反诉被告，以下仍称原告，简称成都艺饰公司）诉被告何维（反诉原告，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法适用简易程序，由本院
代理
审判员陈岚独任审判。本院于2016年6月16日、2016年8月2日、2016年8月16日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托代理人吴佳凤、李波剑，被告何维及其委托代理人刘倬到庭参加诉讼；第二次开庭原告委托代理人李波剑，被告何维及其委托代理人刘倬到庭参加诉讼；第三次开庭原告委托代理人李波剑，被告何维及其委托代理人刘倬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月22日，原告与被告签订《租赁合同书》，依据合同书的约定：原告将位于四川成都市高新区天府大道中段1号世纪城时尚天堂街区三楼艺展中心A703、A705号共计82.68平方米的商铺租赁给被告使用；租赁期限为2013年12月26日至2016年12月25日止；同时，约定了费用收取、原被告双方的权利义务及违约责任等条款。合同书签订后，原告按约定履行了合同书约定的全部义务。在合同约定的租赁期间，被告未能按约定履行支付综合管理费、电费等费用的义务，经原告多次催缴并给予合理宽限期的情况下，原告仍未能缴纳欠付的综合管理费、电费等，严重违反合同书的约定。按照合同书约定，原告已于2015年1月20日向被告发出合同解除函并要求支付欠缴的租金、综合管理费等费用，按照法律规定现合同已解除。被告尚未向原告支付欠付的租金、综合管理费等费用，亦未按照合同约定撤场直至2015年6月30日，严重损害原告合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方签订的《租赁合同书》已于2015年1月20日解除；2、被告向原告支付欠缴的租金、综合管理费、滞纳金、电费等费用，截止2015年1月19日上述费用共计89050.19元，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用自2015年1月20日起至实际付清之日止的利息；3、被告向原告支付占用期间（2015年1月20日至2015年6月30日）的相关费用，共计26457.6元；4、被告承担本案诉讼费及其他相关费用。
被告何维针对本诉答辩并提出反诉称：1、本案已过诉讼时效。2、本案是原告先构成违约，被告拒付租金系行使同时履行抗辩权。在租赁合同签订之后，艺饰公司未按照招商的宣传完成义务，因此艺饰公司违约在先。3、本案被告不付租金系行使不安抗辩权。在租赁合同的履行过程中，艺饰公司出现经营状况严重恶化及丧失商业信誉的情况，对租赁合同的履行能力明显降低，被告为保护自身的合法权益有权行使不安抗辩权，在艺饰公司履行完全义务以及经营状况恢复前，有权拒绝支付租金等。4、本案不存在拖欠租金，租赁期为免租期，2015年1月，艺饰公司已违反约定单方终止合同，艺饰公司所主张的租金不能成立。5、在合同履行过程中，原告单方违约，擅自锁上原告租赁的商铺，违法终止合同，其行为给被告造成了损失。故被告请求驳回原告的诉讼请求，且被告的违约行为已给反诉人造成了巨大的经济损失，请求法院判令：1、原告退还被告的履约保证金16536元；2、原告赔偿被告装修损失费约27500元；3、原告承担因违法锁门、断电给原告造成不能正常营业的经济损失7397元；4、本诉及反诉诉讼费用由原告承担。
原告成都艺饰公司针对反诉答辩称：1、按照合同约定，被告因自身过错导致违约，原告有权没收履约保证金，不予退还；2、因被告过错导致合同解除，其装修费应自行承担，与原告无关；3、因被告违约，原告按合同的约定解除合同并送达、告知，被告拒不腾退房屋，才按合同约定采取强制措施，该行为合法合情合理，故其反诉要求原告支付经营损失的反诉请求也没有依据，不应得到支持。
经审理查明，2013年10月22日，原告艺饰公司（甲方）与被告何维（乙方）签订合同编号为A703、A705的《租赁合同书》，合同前言部分载明：“艺展中心成都会展店是由深圳市艺展投资发展有限公司携手深圳市乾通汇投资发展有限公司联合共同推出的大型家具饰品、用品专业商场”；该合同主文与本案有关的约定如下：“第一条租赁位置、经营范围，甲方将位于四川成都市高新区天府大道中段1号世纪城时尚天堂街区三楼艺展中心专业市场A703、A705号商铺出租给乙方使用。建筑面积共计82.68平方米，场地移交时以双方确认面积表的面积为准，实用率60%。……第二条合同期限，乙方承租商铺的期限为三年，即自2013年12月26日至2016年12月25日止。第三条费用收取，1、甲方按其出租给乙方经营使用商铺的建筑面积收取租金，即每月每平米建筑面积租金基价为人民币100元。2、租金交付方式：合同签订后，给予乙方免租金15月，分2年给予。以后按租赁年份折扣价每3个月交付租金。每租赁年份先交租后享受当年的免租期。3、具体的租金优惠政策如下：3.1第一年租赁期从2013年12月26日至2014年12月25日（其中免租期从2013年12月26日至2014年12月25日），租金折扣率按照基价的/%计算。3.2第二年租赁期从2014年12月26日至2015年12月25日（其中免租期从2014年12月26日至2015年3月25日），租金折扣率按照基价的60%计算。……4、除上述商铺租金外，乙方须另行向甲方缴纳市场综合管理费（含公共水电、卫生、电梯、空调等费用），市场综合管理费基价为每月每平方米建筑面积人民币为25元。5、租赁期间，商铺因自身经营用电，电费按月缴纳。甲方统一购买符合国家质量标准的电度表并安装到户，根据市场实际情况及政府政策变化对水电等相关收费标准进行调整，并代收代付。……9、付款方式：乙方租金需在上期租金到期前15天交纳下一期租金，综合管理费需在每次交费期前一周内交纳，当月乙方所自用的水电等费用需在次月5日前缴纳，上述费用由乙方按照甲方指定的银行账号进行支付，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，超过10天未缴清，甲方有权停止商铺营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。第四条履约保证金、首付款项等相关费用，1、合同签订时，乙方须缴纳相当于两个月租金（基价）的合同履约保证金及人民币16536元。在合同有效期届满，乙方没有违约行为，并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的商铺后3天内，甲方将保证金无息退还乙方。2、乙方须缴纳首付款项：预付管理费3个月即人民币6201元。该首付款作为乙方商铺起租月起所预交管理费，以后租金及管理费按季支付，先交后用。……第六条乙方的权利和义务，4、……合同期满后，商铺的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担。……第八条违约条款2、若由于乙方的违约行为，导致甲方单方面解除合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金作为违约赔偿，不足部分，甲方有权继续依法追索。同时，甲方有权书面通知乙方限期撤离并交回所使用的商铺，以及停止对该商铺电、空调供应。如乙方逾期不迁离或不返还商铺的，可按本合同第十条第一款的有关规定处理。……5、若乙方中途退场，视同违约，不享受第三条第3项“租金优惠扶持政策”所列明的免租期。甲方有权收回所给予乙方的优惠政策或扣除乙方所缴纳的两个月铺位的履约保证金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追索；同时，甲方有权以书面形式单方面解除与乙方的合同。……第十条商铺的归还和续用，1、乙方应于合同终止或解除后三日内迁离所使用场地，将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还使用场地的，甲方有权单方或与政府有关部门配合依法采取强制措施收回，对乙方原在本市场内的物品不负保管、保存责任，并有权要求乙方双倍支付占用期间的相关费用及赔偿甲方因此遭受的损失。甲方有权变卖乙方物品折抵欠费或赔偿。”原被告签订《租赁合同书》后，原告依约向被告提供了案涉商铺，被告何维向原告支付了履约保证金16536元。被告何维于2014年2月22日缴纳2013年12月26日至2014年3月25日的综合管理费6201元；于2014年4月14日缴纳2014年3月26日至2014年6月25日综合管理费5719元；于2014年3月4日以现金方式缴纳电费500.11元，后未再缴纳综合管理费及电费。2014年12月26日，原告制作《缴费通知单》，该单据载明被告何维自2014年7月25日至2014年12月25日使用电量927度，单价1.3元，总计欠缴1205.1元，滞纳金347.94元。2015年1月21日，原告向被告送达《合同解除函》，《合同解除函》载明：“根据合同约定，贵方的租赁期限自2013年12月26日起至2016年12月25日止，其中2013年12月26日至2015年3月25日为免租期，但仍需按季度预付综合管理费，并于次月5日前缴纳上个月电费。……根据我司与贵方签订的《租赁合同书》约定函告如下：１、我司与贵方签订的《租赁合同书》于贵方收到本解除函之日起解除。2、我司将不予返还贵方缴纳的合同履约保证金。3、贵方须在收到本解除函之日起3日内向我司支付欠缴的费用共计89050.19元。……4、贵方须在收到本解除函之日起3日内撤离并交回所使用的商铺。5、若贵方收到本解除函之日起3日内拒不迁离商铺，我方将通过全程录像的方式对贵方商铺内的物品进行清点并搬离，并且对贵方的物品不负保管的责任。由此而引发的一切后果均由贵方自行承担。”2015年1月19日，原告工作人员前往被告所租店铺催缴费用；2015年1月20日，原告工作人员对何维及案外人刘兴芳的商铺采取了上锁、断电、断水措施，双方发生争执，刘兴芳报警。2015年2月3日，被告何维再次因原告锁门致无法经营报警。2015年6月30日，原告成都艺饰市场经营管理有限公司与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司签订《终止协议》、《之补充协议》，协议约定原告与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司同意终止双方的房屋租赁合同关系，并对原告欠缴的物业费、水费、电费、垃圾费在原告预缴的履约保证金和房屋预付租金中进行了抵扣。2015年7月，原告在艺展中心张贴了《撤场通知》、《公告》、《通知》，并向现场商户进行了发放。另查明，在原被告双方《租赁合同书》签订前，原告向所有厂商及其他公众发放了《厂商手册》复印件；2014年4月，原告向现场商家及采购商等人发放了《采购手册》。在双方租赁合同签订时，原告艺饰公司股东为刘少欣、刘佐忠；同时，刘少欣为深圳市艺展投资发展有限公司股东（投资人），刘佐忠为深圳市乾通汇投资有限公司投资人。双方当事人一致确认，双方签订的《租赁合同书》于2015年1月20日解除。以上事实有原告提交的《租赁合同书》、《四川省成都市地方税务局通用手工发票》、《收据》、《关于费用催收及合同履行的函》、《关于市场综合管理费的催缴公告》、《发文签收表》、《缴费通知单》、《合同解除函》、《终止协议》、《之补充协议》、工商查询单及被告提交的《租赁合同书》、《公司设立登记申请书》、《股东会决议》、《营业执照》、《采购手册》、《厂商手册》复印件、《接（报）处警登记表》、《撤场通知》、《公告》、《通知》、《收据》、2015年1月19日被告商铺监控录像、当事人当庭陈述、证人证言等证据在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。原告提交的电视媒体宣传资料系复印件，本院不予采信；被告提交的原告广告宣传品、网页截图、微博宣传、2014年8月录像、书面意见抓拍、2014年8月2日报警回执、网络新闻报道、被告与刘少欣签订的合同、转账记录、交接单、录音记录、公证书、司法鉴定书、深圳仲裁委仲裁裁决书、软件公司证明、银行流水与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的装修明细表系被告单方作出，真实性无法确认，本院不予采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。现对原、被告本反诉请求，分别认定如下：
一、关于原告确认双方签订的《租赁合同书》已于2015年1月20日解除的请求，由于原、被告双方均当庭认可合同已于2015年1月20日解除，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
二、关于原告请求被告支付租金、综合管理费、滞纳金、电费的请求。本案被告就此进行了三项抗辩：一是本案已过诉讼时效；二是本案原告先期违约，被告拒付租金及其他费用系行使同时履行抗辩权；三是原告丧失继续履行合同能力，被告拒付租金及其他费用系行使不安抗辩权。对此三项抗辩本院作如下认定：（一）诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”之规定，本案原告就租金请求保护的诉讼时效期间为一年。本案原告起诉的租金期间为2013年12月26日至2015年1月19日，在无诉讼时效中断情形下，原告最迟应于2016年1月19日向被告主张权利。原告主张被告提交的于2015年7月取得的《撤场通知》能够证明原告对权利进行了主张，且被告已经知悉。但在《撤场通知》中，原告通知事项仅限于公司进入清算程序并要求商场内商户退场，并未针对被告何维进行租金催收，故不产生诉讼时效中断的效力。至原告于2016年3月24日向本院提交诉状，本案案涉商铺租金的诉请已超过一年的诉讼时效，原告请求被告支付租金的请求本院不予支持。由于原告的租金请求已超诉讼时效，对于被告应否支付租金，租金金额多少本院不再进行认定。关于综合管理费和电费的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，由于综合管理费和电费不属于租金，故应适用两年的诉讼时效，原告请求未超诉讼时效。（二）原告是否存在先行违约，被告是否有同时履行抗辩权问题。首先，针对被告主张原告未履行《厂商手册》和《采购手册》载明的义务问题，根据被告当庭陈述，采购手册和厂商手册的发放对象是面向不特定多数人，发放的对象具有不确定性，根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，而原告向不特定多数人发放的宣传资料并不具有具体的合同内容，不具备要约的特征，故该宣传行为应为要约邀请，而非要约。依据原被告签订的《租赁合同书》第十一条第2款“本合同规定了甲乙双方最后所达成的全部协议，取代了事前或其他一切在谈判过程中，任何一方对本市场或该商铺所作的任何有关陈述和保证或其他协议”之约定，原告在合同签订前所作的网页宣传、微博宣传、宣传资料等内容均不能作为双方《租赁合同书》之附随义务。依据《租赁合同书》第十一条第3款“本合同若有未尽事宜，甲乙双方可另行协议”之约定，对于租赁合同未包含的内容，应当采取协议的方式进行约定，由于双方在《租赁合同书》签订后未另行协议，故原告的义务仍限于《租赁合同书》的约定义务。被告以此主张同时履行抗辩权不能成立。其次，针对被告提出《租赁合同书》前言部分的内容构成虚假宣传，由于被告未能举证证明原告前言部分内容虚假，且前言部分内容未具体约定合同双方的权利义务，未产生法律上的关联和约束力，在双方租赁合同生效履行后，被告以此主张原告违约不缴费的抗辩不能成立。最后，针对被告提出原告未提供暖气的违约行为，该行为发生在被告未缴纳综合管理费、电费后，原告在2014年11月未提供暖气不能成为被告于2014年6月起不支付综合管理费和电费的理由，被告行使同时履行抗辩权的抗辩并不成立。（三）被告能否行使不安抗辩权问题。原告艺饰公司与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司签订《终止协议》、《之补充协议》发生在本案租赁合同解除后，在被告不缴纳综合管理费和电费时，并无证据证明原告存在《中华人民共和国合同法》第六十八条之情形，故被告主张行使不安抗辩权，中止履行租赁合同义务无事实及法律依据。综上，本院对被告行使同时抗辩权、不安抗辩权的抗辩不予采纳，被告应向原告支付2014年6月26日起至2015年1月19日止的综合管理费、电费。综合管理费依据《租赁合同书》约定为每月每平方米建筑面积为25元，故被告何维应支付原告2014年6月26日至2015年1月19日的综合管理费共计14125元。原告还依据《租赁合同书》第三条第9款的约定，对于被告未缴纳的综合管理费要求按日加收0.5%滞纳金，截止2015年1月19日为10261元。诉讼中，被告要求法院调低逾期付款违约金，
本院认为原告因被告未支付综合管理费产生的损失仅是资金被占用的利息损失，双方约定的滞纳金过分高于造成的损失，故本院结合被告的过错程度，原告的损失情况，酌情确定被告每逾期一天按所欠综合管理费总额的0.05%缴纳逾期付款违约金，自2014年6月26日起至2015年1月19日止的逾期付款违约金为1026.1元。对原告要求被告就综合管理费部分按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年1月20日的资金占用利息损失的请求，由于被告未支付综合管理费的行为一直持续，给原告造成的资金占用损失在不断扩大，该请求未超过本院确定的逾期付款违约金比例，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金自2016年1月20日起的资金占用利息损失，
本院认为滞纳金是原告自2014年6月26日起至2015年1月19日产生的损失，不应再重复计算资金占用利息损失，本院不予支持。关于电费金额，被告何维认可欠缴电费的事实，但不认可原告主张的金额。
本院认为原告提交的《缴费通知书》能够证明被告自2014年7月26日至2014年12月25日产生电费金额为1205.1元，被告虽对原告主张金额不认可，但未提供相应的反驳证据，对此抗辩本院不予采纳。对于原告诉请超过1205.1元的部分，由于原告未提交证据予以证明该部分电费的金额，本院不予支持。关于电费的滞纳金，双方合同约定电费为按月缴纳，但原告未举证证明其按月向被告发放了《缴费通知书》，并在2014年12月26日前向被告进行了催收，故对原告请求的2014年7月25日至2014年12月25日期间的电费滞纳金本院不予支持。被告于2015年1月21日收到原告的《合同解除函》，该函载明被告应于3日内支付原告欠付费用，故被告应于2015年1月24日前支付原告欠付电费。原告确因被告逾期支付电费的行为产生资金占用利息的损失，本院对于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付欠付电费自2015年1月25日起至实际付清之日止的利息部分，本院予以支持。
三、关于原告要求被告向原告支付占用期间（2015年1月20日至2015年6月30日）相关费用的请求，根据庭审查明，2015年1月20日，原告工作人员对何维的商铺采取了上锁、断电、断水措施；2015年2月3日，被告何维再次因原告锁门致无法经营报警。从两次报警记录可以确定，双方合同解除后，原告对被告的商铺取得了实际控制权，被告已未在涉案商铺进行经营。且在《合同解除函》中载明“5、若贵方收到本解除函之日起3日内拒不迁离商铺，我方将通过全程录像的方式对贵方商铺内的物品进行清点并搬离，并且对贵方的物品不负保管的责任。”鉴于原告已采取私力救济的方式取得对案涉商铺的实际控制权，故对于原告要求被告支付房屋占用费的请求本院不予支持。
四、关于被告要求原告退还履约保证金的请求，依据《租赁合同书》第八条第2款“若由于乙方的违约行为，导致甲方单方面解除合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金作为违约赔偿，不足部分，甲方有权继续追索”之约定，由于原告艺饰公司并不存在违约行为，合同系被告未按约定缴纳费用导致原告行使单方解除权解除合同，合同不能继续履行，故原告有权没收被告的履约保证金，不予退回。
五、关于被告要求原告赔偿装修损失的请求，依据《租赁合同书》第六条第4款“合同期满后，商铺的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担”之约定，如果合同正常履行，期满后装修应归原告所有。现由于被告的违约行为导致原告解除合同，被告的装修损失不应由原告承担。因
本院认为原告不需要向被告赔偿装修损失费，故对被告要求对装修价值进行评估的申请，本院不予准许。
六、关于被告要求原告承担因违法锁门、断电给被告造成不能正常营业经济损失的请求，因双方确认合同已于2015年1月20日解除，合同解除后，被告已不享有占有案涉商铺进行经营的权利，也不存在因原告的行为导致不能经营的经济损失，故对被告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）成都艺饰市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）何维于2013年10月12日签订的《租赁合同书》已于2015年1月20日解除；
二、被告（反诉原告）何维于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都艺饰市场经营管理有限公司支付2014年6月26日至2015年1月19日综合管理费14125元及逾期付款违约金1026.1元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付综合管理费14125元自2015年1月20日起至实际付清之日止的资金占用利息；
三、被告（反诉原告）何维于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都艺饰市场经营管理有限公司支付2014年7月25日至2014年12月25日电费1205.1元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付电费1205.1元自2015年1月24日起至实际付清之日止的资金占用利息；
三、驳回原告（反诉被告）成都艺饰市场经营管理有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）何维的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1305元，由本诉原告成都艺饰市场经营管理有限公司负担1000元，本诉被告何维负担305元；反诉案件受理费减半收取543元，由反诉原告何维负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 陈 岚
二〇一六年八月十七日
书 记 员 陈悦静速录
书记员代长江速录
书记员张玉梅