成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初6502号
原告：成都玉屏物业管理有限公司。住所地：成都市高新区中和镇朝阳路。法定代表人刘雪峰，该公司总经理。委托代理人何春莉，四川卓安律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：刘艳梅，女，汉族，1974年3月1日出生，现住成都市高新区。
委托代理人：张明雪（系被告配偶），汉族，1967年3月7日出生，住成都市高新区，特别授权代理人。
原告成都玉屏物业管理有限公司（简称玉屏公司）诉被告刘艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理，被告刘艳梅提起反诉，本院受理后合并审理，并另行裁定驳回刘艳梅的反诉。本案由本院
代理
审判员罗良华依法适用简易程序独任审理，于2016年8月2日、2016年8月15日、2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告玉屏公司的委托代理人何春莉参加了三次庭审，被告刘艳梅参加了第一次、第三次庭审，被告委托代理人张明雪参加了第二、第三次庭审，本案现已审理终结。
原告玉屏公司诉称，1、被告刘艳梅购买了高新区中和朝阳路222号丹桂苑房屋一套，该小区一直由原告进行物业服务。自2014年8月以来，被告一直拖欠物业费、电费、垃圾费、停车占道费，经原告多次催缴，被告均置之不理；2、被告无法提供证据证明变更小区物管公司，依法召开了业主大会并形成有效决议，且被告无法提供业主大会的投票程序和表决结果这类关键证据，仅凭第二届业主委员会的相关公告不能证明第二届业主委员会具有合法的授权身份也不能证明其有资格与其他物管公司签订新的物业管理协议。综上，请求法院判令：1、被告缴纳拖欠的自2014年8月起至实际履行完毕为止的物业管理费、电费、垃圾清运费、停车占道费及相应的滞纳金；2、被告承担诉讼费用。
被告辩称：1、根据丹桂苑小区第二届业主委员会与成都金房物业服务有限公司签订的物业合同文件，玉屏公司的前期物业合同自动终止，因此玉屏物业滞留本小区至今属于非法滞留；2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同管理义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。玉屏物业属于非常滞留，属于违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。3、被告曾经主动向原告提出交纳电费、垃圾费，但原告以必须将物管费、停车费一并交纳为由拒绝单独收取电费、垃圾费。
经审理查明，丹桂苑小区的开放商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后即将小区的物业管理服务工作交给原告玉屏公司负责。原告玉屏公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。被告刘艳梅系丹桂苑小区16栋1单元4楼8号房屋的业主，其从丹桂苑小区开发商处购买该房屋，房屋建筑面积为118.9平方米。被告在2014年8月以前均正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏公司代收代缴，且该费用玉屏公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。2014年8月起至今，被告刘艳梅未向原告缴纳物业管理费、城市生活垃圾处理费、电费，其中城市垃圾清运费、电费被告曾主动向原告提出缴纳，但原告以必须连同物业服务费、汽车停放费一并缴纳为由拒绝被告单独缴纳城市垃圾清运费及电费。被告刘艳梅的停车卡因欠费于2014年8月起被停止使用。另查明，丹桂苑小区存在环境不够整洁、公共设施破损后未及时修复等情况。还查明，高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令成都玉屏物业有限公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；成都玉屏物业有限公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故原告高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及提交的《欠费清单》、《电费缴费发票》、《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》、丹桂苑小区实景照片等证据予以证明。
本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于原、被告提交的其他证据因无法满足证据的真实性、关联性、合法性要求，不予采信。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管原、被告之间并未签订物业服务合同，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知原告玉屏公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，且被告当庭也认可在2014年8月之前均正常向原告缴纳各项物业管理费用，而自2014年8月起至今原告仍一直在丹桂苑小区提供物业服务，因此
本院认为原、被告之间形成物业服务合同关系，双方应当按照约定和相关法律规定履行各自权利义务。在认定原、被告双方形成物业服务合同关系后，
本院认为本案的争议焦点为被告刘艳梅不向原告玉屏公司支付物业管理费是否有法律依据或事实依据？首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，被告刘艳梅提出了其与原告玉屏公司的物业服务合同关系因为丹桂苑小区第二届业主委员会已经与第三方物业公司另行签订了有效的物业服务合同而终止的抗辩主张，但被告为证明抗辩主张提交的合同系复印件，本院对该份证据不予采信。其次，在另案中丹桂苑小区第二届业主委员会请求被告玉屏公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，被告刘艳梅应当提供充分证据证明丹桂苑小区与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，但被告提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经终止。最后，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，
本院认为被告刘艳梅未能提供充分证据证明其与原告玉屏公司的物业服务合同关系已经于2014年8月终止，因此对于被告刘艳梅的抗辩主张不予支持，进而认定刘艳梅不向原告玉屏公司支付物业管理费缺乏法律依据及事实依据。综上，关于原告请求被告刘艳梅支付2014年8月至2016年7月物业管理费1997.52元的诉讼请求，本院予以支持，对于2016年7月以后的物业管理费还未实际发生，本院不予支持；关于原告请求被告支付物业管理费的滞纳金的请求，因原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故本院对滞纳金请求不予支持；关于原告请求被告刘艳梅支付2014年8月至2016年7月的电费2506.7元、2014年8月至2016年6月城市垃圾处理费184元，因原告已经证明其履行了该期间电费、城市生活垃圾处理费的代缴义务，因此本院对该项请求予以支持，对于2016年6月以后的城市生活垃圾处理费以及2016年7月以后的电费因原告还未实际进行代缴，本院不予支持；但对原告请求支付电费和城市生活垃圾处理费这两项费用滞纳金的请求，因系原告不接受被告单独缴纳所致，故本院不予支持；关于原告请求被告刘艳梅支付车辆停车费的请求，因被告停车卡已经于2014年8月被停止使用，且原告并未提交被告在车卡被停后继续在小区内占道停车的证据，故本院对于该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，
判决如下：
一、被告刘艳梅应在本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业管理有限公司支付所欠2014年8月至2016年7月的物业管理费1997.52元、电费2506.7元，2014年8月至2016年6月的城市生活垃圾处理费184元，合计4688.22元；
二、驳回原告成都玉屏物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告刘艳梅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费25元由被告刘艳梅负担。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 罗良华
二〇一六年八月十七日
书 记 员 李俊才 来源：