贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1479号上诉人（原审原告）杜定精，个体户。委托代理人李寿安，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贵州黔蒙房地产开发有限公司，住所地威宁县草海镇建设西路1-13号。法定代表人王长江，董事长。委托代理人黄燕江，贵州草海律师事务所律师。
上诉人杜定精与被上诉人贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称黔蒙房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁县人民法院（2016）黔0526民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人杜定精及其委托代理人李寿安，被上诉人黔蒙房开公司委托代理人黄燕江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告杜定精诉称：2012年12月31日，我与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：由我购买被告位于威宁县火车站旁的黔蒙天河时代广场6-2-2-1号面积为56.14平方米的房屋，房屋总价款733577元，交房时间为2013年3月31日前，逾期交房违约金为房价款日万分之一。合同签订后，我向被告支付了首付款373577元，交房日期到后，我找到被告要求交房，被告称因客观原因不能按期交房，后我与被告双方口头协商给予被告一年的宽限期。2014年12月10日，我又将剩余房款一次性付清。交房期满后，我多次找到被告要求交房，被告均以各种理由推辞。且现房屋质量出现问题，继续使用会影响房屋的使用价值。故被告的行为已构成了违约，为维护我的合法权益，诉至贵院，请求法院判令：1、解除原告与被告的商品房买卖合同，并退还已支付的购房款733577元；2、由被告支付退房违约金78125元。原审被告黔蒙房开公司辩称：我公司不存在逾期交房的问题，原告购买房屋时，自愿接受我公司24%的购房优惠，将该房屋三年的房屋使用权交给我公司，并与我公司指定的威宁县永诚物业经营管理有限公司（以下简称永诚物业公司）签订了委托管理合同，合同第二条约定：委托期为三年，即2013年3月31日至2016年3月31日。甲方（即原告）与房开商办理完毕房屋交接手续后，即通过房开商将本合同标的物交给乙方（永诚物业）经营管理；如甲方未能按期与开发商交接商品房，则由开发商直接将商品房交给乙方经营管理。故房屋所有权已转移给原告，现3年的管理期已到，我们已按合同约定向原告发函，要求原告接收房屋，所以我公司不存在违约交房的情形，也不应支付违约金。关于原告提出的质量问题，我们的房屋是经过验收合格的，若原告房屋出现问题，我们会配合原告进行维修。原审查明：2012年12月，原告杜定精与被告黔蒙房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0010042），约定被告将其开发的“黔蒙天河时代广场6幢2单元2层1号”建筑面积为56.14㎡的商铺出售给原告，交房时间为2013年3月31日。合同签订当天，原告签署个人声明，表示愿意接受被告24%的购房优惠（231656元），自愿将上述房屋三年（2013年3月31日至2016年3月31日止）的使用权交给被告处置。在原告签名确认的出售商铺价格表上载明，该笔优惠款在原告交付购房首付款时以三年租金的形式由被告从首付款中一次性抵扣，抵扣后原告应付总金额为733577元。同日，原告还与被告指定的永诚物业公司签订了黔蒙天河时代广场商业委托管理合同，合同第二条约定：委托期为三年，即（2013年3月31日至2016年3月31日止），甲方（原告）2013年3月31日与被告办理完毕房屋交接手续后，即通过被告将本合同标的物交给乙方（永诚物业公司）经营管理，如甲方未能按期与被告交接商品房，则由被告直接将商品房交给乙方经营管理。签署完上述合同后，原告向被告缴纳了首期购房款373577元，约定剩余360000元房款通过银行按揭支付。2014年12月10日，原告将剩余房款一次性付清。2016年3月8日，原告以被告未按商品房买卖合同约定的交房时间交房及房屋出现质量问题为由诉至本院，请求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款733577元，并支付违约金。原审认为：依法成立的合同，受法律保护。
原告杜定精与被告黔蒙房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉遵守。合同约定被告应在2013年3月31日前将房屋交付原告，但合同签订当日，原告签署个人声明，表示愿意接受24%（即231656元）的购房优惠，自愿将房屋三年（2013年3月31日至2016年3月31日止）的使用权交给被告处置，同时为保证原告投资利益，原告在与被告签订购房合同的同时，原告与被告指定的永诚物业公司签订了委托管理合同，自愿将该商铺三年的使用权委托给永诚物业公司，被告依约以三年租金的形式抵扣房款231656元，原告按约分期向被告支付了优惠后的全部购房款733577元。基于上述事实，可以认定被告就其销售的涉案房屋已实际履行了交付义务，故原告关于被告逾期交房违约并请求解除合同退还房款的诉求不成立，本院不予支持。关于原告主张违约责任的问题，要求被告按合同约定承担违约金78125元，因被告在合同约定期限内履行了交付义务，未构成违约，故对原告该项主张本院不予支持。原告认为涉案房屋有质量问题，应按合同约定解除合同的主张，因原告未提交相关依据证实被告销售的房屋确有严重影响其正常居住和使用的质量问题，故对原告该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下，驳回原告的诉讼请求。案件受理费5959元由原告杜定精承担。
上诉人杜定精不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法予以改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：
一、一审法院对本案被上诉人没有违约认定事实不清。上诉人与威宁县永诚物业公司签订委托管理合同，并签署个人声明，将争议商品房委托给物业公司管理（期限为2013年3月31日至2016年3月31日），前提条件是房开商将商品房交给上诉人办理完交接手续，如上诉人未能与开发商交接商品房，则由开发商直接将商品房交付给物业公司经营管理。根据合同相对性原则，本合同只在上诉人与物业公司之间发生效力，并非对被上诉人之间的反相协议。一审法院认为从上诉人与物业公司签订的合同说明被上诉人于2013年3月31日向上诉人交付了商品房，被上诉人没有违约。上诉人认为被上诉人应于2013年3月31日前将该商品房的竣工证明，查验合格证、质量保障书、房屋产权证、钥匙等材料一并转交给上诉人，才叫交房，而不是被上诉人口头说交房即视为交房。虽然被上诉人在一审庭审中向法院提交了相关质量证明和报告，证明争议商品房是在2015年1月29日才竣工的，说明在合同约定的交房日期即2013年3月31日被上诉人是无法向上诉人交房的。所以，应认定被上诉人构成违约。同时，一审法院认定被上诉人没有向上诉人提供上述材料是由于双方返租成立，但该返租行为违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，一审法院没有查清以上事实而认定被上诉人没有违约，不符合法律规定。此外，争议商品房存在很大质量问题，一审法院认为只是被上诉人没有尽到维修义务。上诉人认为争议商品房楼底及楼柱都产生很大的裂缝，已影响整套房屋的安全问题，不符合合同约定的标准。
二、一审法院适用法律错误。被上诉人没有在2013年3月31日向上诉人交房，上诉人有权要求退房，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定作出判决是错误的。应当查清本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定作出新的判决，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人黔蒙房开公司辩称：合同已经履行，不存在违约。若有质量问题，该修复的就修复。本案二审争议的焦点：
一、被上诉人在履行商品房买卖合同过程中是否存在逾期交房及是否达到合同约定的解除条件；
二、涉案房屋是否存在质量问题并达到合同解除的条件。
本院认为：关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属合法有效的合同。该《商品房买卖合同》效力不因上诉人杜定精与案外人威宁县永诚物业经营管理有限公司签订《商业委托管理合同》而发生变更。商品房买卖合同约定被上诉人交房时间为2013年3月31日前，上诉人认为被上诉人没有按照该时间向其交付房屋存在违约行为，且逾期交房超过合同约定交房时间90日因而享有解除该商品房买卖合同的理由不成立。因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的规定，基于上诉人个人声明从2013年3月31日至2016年3月31日将房屋使用权交给被上诉人处置，并与被上诉人指定的商铺经营管理公司签订《黔蒙天河时代广场（广场商铺）委托经营管理合同》的事实，说明在此期间只要被上诉人按照上诉人个人声明的内容将房屋交由威宁县永诚物业经营管理有限公司经营管理，不管《商业委托管理合同》的效力是有效还是无效，委托经营管理的事实均发生房屋已按照上诉人个人意思交付的法律后果。因此，被上诉人在履行商品房买卖合同过程中不存在逾期交房的违约行为，上诉人的该上诉理由本院不予支持。关于焦点二，根据《商品房销售管理办法》第三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，买受人只有在房屋主体结构质量不合格的情况下，才能解除合同。本案房屋经竣工验收，说明房屋房屋主体结构质量不存在问题，上诉人不能据此提出解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，买受人只有在房屋质量问题严重影响正常居住使用情况下，才能解除合同，但上诉人未提供证据证明房屋存在质量问题且该质量问题严重影响正常居住使用，故对上诉人提出以房屋质量存在问题为由解除本案商品房买卖合同的理由，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《商品房销售管理办法》第三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11918元由上诉人杜定精负担。本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一六年八月十七日
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