鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0303民初1616号
原告：鞍山恒龙商城投资有限公司。
法定代表人：蔡祈参，副总经理。
委托代理人：张勇，辽宁卫尊律师事务所律师。
被告：王洪微。
委托代理人：王斯，系辽宁钢城正大律师事务所律师。
原告鞍山恒龙商城投资有限公司诉被告王洪微商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月27日开庭进行了审理。原告的委托代理人张勇、被告及其委托代理人王斯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年11月2日签订了商品房买卖合同，原告将位于四达西路鞍山永康机电五金城1期，公安号为千山区奥育街28栋1-2号S25，建筑面积71.73平方米的商品房出售给被告，被告于2013年12月1日支付首付款210000元，但至今仍未支付余款。原、被告在购房合同中第七条第2款约定买受人逾期付款超过30日后，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金，被告的行为已经构成违约。请求法院依法维护原告的合法权益，做出公正的判决。
被告辩称：双方签订的《商品房买卖合同》无效，双方签订合同前被答辩人的销售经理承诺该商品房无任何权属争议。2013年11月2日双方签订《商品房买卖合同》，然而在答辩人办理商业贷款时，被告知道争议房屋存在抵押贷款不能办理商品房按揭贷款。被答辩人虚假宣传取得消费者首付款后，人为设定障碍，阻碍合同继续履行以达到占用首付款的目的。其行为符合《合同法》第52条第一款、第三款：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的”的情形，是无效合同，因此被答辩人应返还答辩人的购房首付款并支付款项占用期间的利息。在履行合同过程中答辩人无任何过错，被答辩人未履行合同义务系单方违约。《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人按商业贷款方式按期付款，付款期限为2013年12月1日。第十二条第二款：“出卖人在该商品房权属转移登记前有权设定土地抵押权。出卖人承诺在办理该商品房权属转移登记前解除该抵押并注销相应抵押登记”。此两条款对抵押权的约定相互矛盾，合同约定答辩人为商业贷款购房，付款期限为:2013年12月1日。因此，被答辩人在明知答辩人为按揭购房的情况下，被答辩人不应当在该房产设定抵押权。退一万步讲，即使在答辩人购房之前设定有抵押权，那么在答辩人办理按揭贷款前被答辩人应当解除该房屋的抵押权。然而2013年12月12日答辩人起诉解除《商品房买卖合同》后，被答辩人才于2013年12月17日申请解除抵押登记。被答辩人的真实目的是故意混淆抵押登记解除时间的方法，达到占用答辩人首付款的目的。被答辩人在付款期限后解除抵押已经构成违约，被答辩人违约行为在先，因此被答辩人要求违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。商品社会中最重要的即为诚信，然而被答辩人利用虚假宣传占用答辩人首付款的违约行为已经深深的伤害了答辩人。现被答辩人要求继续履行合同，其应该提交房屋质量合格且产权明晰的相关证据其可以交付房屋。综上所述，被答辩人虚假宣传，且存在单方违约行为，又无法证明其能够交付产权明晰、质量合同的房屋，因此，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月2日,原告和被告双方签订商品房买卖合同一份,约定被告购买原告开发的鞍山永康机电五金城一期,该商品房公安号为千山区奥育街28幢1-2层S25号，产籍号为44-46-111-25，总价款为420000元，合同第六条规定：“买受人按商业贷款方式按期付款,付款期限为2013年12月1日,首付金额为210000元,（被告已经交付了首付款210000元）贷款金额为210000元”。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，将按逾期时间分别处理:1、逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金。另查，2014年本案被告因抵押登记问题要求解除与本案原告之间的商品房买卖合同，（即是本案诉争房屋的商品房买卖合同），起诉至鞍山市千山区人民法院，鞍山市千山区人民法院下发了（2014）鞍千二初字第6号民事判决书，判决结果如下：驳回王洪微要求解除与鞍山恒龙商城投资有限公司签订的《商品房买卖合同》、由鞍山恒龙商城投资有限公司返还购房款210000元及利息，并赔偿损失20000元的诉讼请求。其后王洪微不服该判决，上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院下发了（2014）鞍民一终字第00368号民事判决书，判决结果为驳回王洪微的上诉，维持原判。上述事实，原告提供的证据有：商品房房买卖合同、（2014）鞍千二初字第6号民事判决书、（2014）鞍民一终字第00368号民事判决书及原告的部分陈述。被告提供的证据有：被告的部分陈述。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。依据该商品房买卖合同第六条约定，买受人付款期限在2013年12月1日，被告付完首付款210000元，剩余房款210000元至今未付，故本院原告要求被告给付剩余房款210000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金149856元（即按未付款日万分之八计算，从2013年12月1日开始计算至起诉之日），被告未在约定的期限内交付剩余房款，即依据商品房买卖合同第六条、第七条约定，应支付逾期付款的违约金一节，双方约定的违约金过高,应予以调整,依据公平原则,应以支付剩余房款210000元为基础,从2013年12月2日开始计算,计算至被告支付之日止,按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告王洪微于本判决生效之日起10日内给付原告鞍山恒龙商城投资有限公司剩余房款210000元；
二、被告王洪微于本判决生效之日起10日内以剩余房款210000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准给付原告鞍山恒龙商城投资有限公司逾期付款的违约金（从2013年12月2日开始计算，计算至被告给付之日止。）;如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6698元（原告已预交），由原告自行承担2789元,由被告承担3909元，被告于本判决生效之日起10日内给付原告案件受理费3909元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 庞晓林
人民陪审员 胡丹露
人民陪审员 马 丽
二〇一六年八月十七日
书 记 员 畅诚蕊 来源：百度搜索“”