江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5683号上诉人(原审被告)：朱从增，男，1972年11月25日生，汉族。上诉人(原审被告)：余丽平，女，1975年8月5日生，汉族。以上两上诉人
委托诉讼代理人：陈磊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。以上两上诉人
委托诉讼代理人：韩莹，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘国军，男，1972年1月6日生，汉族，
委托诉讼代理人：汪琲勒，江苏建大律师事务所律师。
原审
第三人：南京北泰房产经纪有限公司，住所地南京市浦口区滨江大道1号251幢116室。
委托诉讼代理人：张林勇，该公司员工。
上诉人朱从增、余丽平因与被上诉人刘国军以及原审第三人南京北泰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱从增、余丽平上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院适用程序错误。两上诉人系夫妻关系，居住在一起，一审期间并未收到一审法院的电话也未收到过一审法院邮寄的起诉状副本以及开庭传票，剥夺了上诉人抗辩的权利，违反法定程序。2.一审法院查明的事实忽略了合同第十三条第二款约定的事项，没有查明被上诉人是否履行了该条款的约定，该条款属于被上诉人应先履行的义务。3.两份借款合同的抵押人和借款人为高伟，不是涉案房产买卖人刘国军。刘国军辩称，1.一审法院并没有违反审判程序，经了解，一审法院在送达起诉材料时上诉人拒绝签收。2.根据合同第十三条规定，由被上诉人筹款给上诉人将银行贷款还清，对房产进行解押再进行过户，被上诉人已经完全履行，上诉人明确表示拒绝去银行解押并且停止履行买卖合同，被上诉人迫于无奈向法院进行诉讼。3.高伟是被上诉人的儿子，在办理贷款的过程中，该银行贷款是以上诉人的房产为抵押物进行担保，上诉人对此应当知情。4.本案中如何判定上诉人是不是有违约行为应当以第三方也就是中介公司所提供的相关的笔录或者证据作为依据，因为本案的买卖过程都是中介公司代办，其作为中间人与上诉人或者被上诉人都没有利害关系。南京北泰房产经纪有限公司述称，对一审法院判决没有意见，请求维持原判。刘国军向一审法院起诉请求：1.解除房屋买卖合同。2.朱从增、余丽平按照房价20%支付违约金515600元。3.朱从增、余丽平返还定金50000元。4.朱从增、余丽平向刘国军支付中介费41000元、办理贷款手续费3500元、律师代理费17000元。5.朱从增、余丽平承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月23日，刘国军（乙方）、朱从增、余丽平（甲方）、第三人南京北泰房产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，合同约定刘国军购买朱从增、余丽平位于南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城323幢1802室房屋，房屋售价2578000元。合同约定违约行为方，按标的额的20%，计人民币515600元作为违约金分别支付给各守约方。另约定，乙方于2016年1月23日支付甲方购房首期房价款（含定金）50000元。乙方于2016年2月5日前暂借给甲方人民币1248000元，甲方当日用此款办理银行解押手续……若解押后因不可抗拒因素致使该合同不能履行，甲方应在7日内将人民币1298000元还给乙方。乙方办理商业贷款人民币1770000元由银行直接下于甲方账户。刘国军于2016年1月23日支付给朱从增、余丽平购房定金50000元，支付给第三人中介费41000元。2016年2月26日刘国军以其子高伟名义向中国银行股份有限公司南京鼓楼支行办理申请贷款人民币1770000元的手续。2016年3月2日刘国军筹备首期款693000元，因朱从增、余丽平未按合同约定履行，刘国军将该笔本票退回银行。后刘国军多次与朱从增、余丽平商谈购房事宜，要求其尽快履行合同，朱从增、余丽平以房屋银行拒绝解押为由拒不办理相关手续，并于2016年3月2日明确表示涉案房屋不予出售。2016年3月4日刘国军向朱从增、余丽平寄送律师函，要求朱从增、余丽平收到该函之日起三日内联系刘国军并办理房屋买卖的相关手续。朱从增、余丽平仍未予以办理，刘国军无奈诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于刘国军诉请：1、解除房屋买卖合同。一审法院认为，因朱从增、余丽平不履行《房地产买卖中介合同》约定的义务，刘国军主张解除该合同，一审法院对此予以支持。2、朱从增、余丽平按照房价20%支付违约金515600元。一审法院认为，朱从增、余丽平在签订合同后未按合同约定履行相关义务，存在违约行为，应当承担违约责任。因双方在合同中约定，违约行为方按标的额的20%，计人民币515600元作为违约金分别支付给各守约方。对此朱从增、余丽平未发表抗辩意见，且未提交证据反驳，应承担举证不能的后果，故对刘国军此诉请，一审法院予以支持。3、朱从增、余丽平返还定金50000元。一审法院认为，由刘国军提交的收条证实朱从增、余丽平于2016年1月23日收取刘国军定金50000元，现因朱从增、余丽平不履行合同义务，致使合同无法继续履行，刘国军主张朱从增、余丽平返还定金50000元，一审法院对此予以支持。4、朱从增、余丽平向刘国军支付中介费41000元、办理贷款手续费3500元、律师代理费17000元。一审法院认为，因朱从增、余丽平存在违约行为，致使合同无法继续履行，朱从增、余丽平行为构成违约，因刘国军已主张朱从增、余丽平支付违约金，故对刘国军此诉请，一审法院不予支持。朱学增、余丽平经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对刘国军的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。判决：
一、解除刘国军与朱从增、余丽平签订的关于南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城323幢1802室房屋的房屋买卖中介合同；
二、朱从增、余丽平于判决生效之日起五日内返还刘国军定金50000元、给付刘国军违约金515600元，合计人民币565600元；
三、驳回刘国军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费10071元,由朱从增、余丽平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下事实予以认定：高伟、刘国军于2016年2月20日向朱从增、余丽平出具一份证明，内容为“今收到高伟（320830199601160710）购买本人名下位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城323栋1802室房产首付款人民币808000元。收款人余丽平。2016.2.20。此收条仅供贷款使用，业主实际未受到此房款。高伟、刘国军。2016.2.20”。另外，本案各方当事人均认可本案银行解押的程序为：上诉人向银行预约解押时间，然后被上诉人带上解押所需的钱款与上诉人、原审第三人共同到银行办理。关于涉案房屋最终未能解押的原因，上诉人陈述因为被上诉人未能准备好钱款故没有跟银行预约解押时间；被上诉人则陈述，过年前其就已经将钱款准备好，并且催促上诉人去解押，上诉人开始表示过年要回家，后来又表示房屋是联保需要几家银行一起解押。二审中查明，一审法院于2016年4月6日向朱从增、余丽平邮寄应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和传票，2016年4月8日该邮件因朱从增、余丽平拒收被退回。一审法院于2016年5月25日公开开庭缺席审理了本案。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案双方约定被上诉人2016年1月23日前支付首期房价款5万元，2016年2月5日前暂借给上诉人124.8万元，上诉人当日用此款办理银行解押手续。现被上诉人已经按约向上诉人支付了首期房屋价款；关于银行解押，实际系上诉人向银行提前归还抵押借款，本案各方均认可应由上诉人向借款银行预约时间进行办理，故本案双方约定2016年2月5日前被上诉人暂借124.8万元给上诉人在当日用于办理银行解押手续，隐含的前提是上诉人在此日之前向银行预约确定办理解押的具体时间。现上诉人并未举证证明其在本案纠纷发生之前向银行预约确定了办理解押的具体时间，或实际通知过被上诉人到银行办理解押手续，故其主张被上诉人未按约定履行付款义务依据不足，一审法院认定上诉人违约并无不当。另外，按照相关法律规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的可以缺席判决，故一审中上诉人拒收一审法院的传票，一审法院缺席审理判决符合法律规定，并未违反法定程序。综上所述，朱从增、余丽平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9456元，由上诉人朱从增、余丽平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理
审判员 白文虎
代理
审判员 刘 凡
二〇一六年八月十七日
书 记 员 倪 辉 来自：