深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初10952号胡涛，男，汉族，1974年7月2日出生，身份证住址江西省南昌市西湖区东上谕亭**号***户，现住址：深圳市罗湖区布心景亿山庄麒麟*栋8E，身份证号码：3601031974********。委托代理人段宏文，广东盛唐律师事务所律师。被告伍先仪。委托代理人金承刚，广东启仁律师事务所律师。第三人金晶，。上列原告诉被告、第三人相邻权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡涛委托代理人段宏文，被告伍先仪委托代理人金承刚均到庭参加了诉讼。第三人经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告均系仙湖枫景家园D栋的业主，我住1101房，被告住1202房，即住我楼上。从2015年10月开始，我发现卫生间天花、客厅天花及墙面渗水、发霉和墙皮脱落，并且越来越严重。我多次找被告协调，一直未能解决。2016年3月5日，我正式向管理处投诉，管理处进入1202房屋检查后，更换了漏水的水管，渗水情况有所好转。同年3月30日，我向管理处反映墙面已干，要求业主修复墙面和天花，但被告不同意，原告只好自行修复，花费人民币900元。同年4月17日，我发现原来的地方又在渗水，再次向管理处反映，被告答应尽快处理，但累次爽约。鉴于1102房屋无法居住，原告于2015年11月底另外租房屋居住，月租金人民币8000元。为维护合法权益，向法院起诉，请求判令：1、被告尽快彻底修复仙湖枫景家园D栋1202房屋的防水设施，达到不再渗水要求；2、被告修复仙湖枫景家园D栋1202房屋渗水导致损坏的天花和墙面；3、被告支付原告已花费的修理费人民币900元；4、被告支付因无法居住给原告造成的租金损失人民币48000元（从2015年12月1日计至2016年5月31日，继续产生的损失另计）；5、被告承担本案诉讼费用。庭审期间，原告撤回第二项诉求，第3项诉求变更为：被告支付修理费人民币1800元；第4项诉求变更为：被告支付给原告造成的损失人民币31000元（从2015年12月1日计至2016年6月30日，按月租金人民币4300元计算）。
被告伍先仪答辩称，1．我已于2016年5月16日至28日对仙湖枫景家园D栋1202房屋卫生间进行了整体的防水重做和地板重铺。在物业管理处的监督下，于5月20日至25日进行了4天避水试验，物业管理处于25日确认闭水试验无异常。原告与我双方在物业管理处人员的陪同下进行了现场查看，原告并未提出异议。2．我通过物业管理处联系原告，要求一同进入仙湖枫景家园D栋1102房屋查看，以便查明受损情况，但原告拒绝；我方无法确认1102房屋天花和墙面的真实情况，所以也不能接受原告的无理要求。3、如原告坚决拒绝查看现场，或经证实并未维修，其第三项诉求应予以驳回；4、原告陈述的渗水时间与事实不符，真正出现渗水的时间是原告向物业管理处投诉的2016年3月5日。原告提供的照片显示，渗水造成的损害仅为天花板及邻近墙面存在轻微脱皮，除了影响视觉效果外，对于居住并无实际障碍，该房屋仍然具有居住功能；即使原告在外租房，也必然是基于其他原因，与本案无关联性。因此第4项诉求应予以驳回。第三人未陈述意见。原告为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：1、不动产权资料电脑查询结果表；2、照片两张，证明因被告房屋持续渗水，导致原告房屋卫生间和客厅的天花墙面脱皮、发霉；3、业主回访/投诉记录表，证明原告已向房屋管理处投诉楼上1202房渗水，管理处进入1202房屋检查后更换了水管，一段时间后又开始渗水，证明是该房屋的防水层失效，后管理处都次找被告协调，被告也未及时处理；4、房屋租赁合同书，证明因1102房无法居住，原告另外租赁房屋居住，月租金8000元；5、电费发票，证明从2015年12月开始，因1102房无人居住，电费很少；6、管理处收费单，证明从2015年12月开始，因1102房无人居住，没有产生水费；7、银行交易明细清单，ATM小票和墙面维修费收据，证明原告请工人刷墙，并已支付维修费3000元，涉及渗水部分的费用为900元；8、律师函、EMS底单和跟踪记录，证明原告已聘请律师向被告发出律师函，要求被告维修1202房屋的防水，被告收到函后，仍然置之不理；9、不动产权资料电脑查询结果表，证明被告是仙湖枫景家园D栋1102房屋的产权人；10、涉案房屋的租赁合同（编号为：4748），证明该房屋2016年7月向外出租，月租金人民币4300元。经质证，被告伍先仪对原告提供的证据陈述意见如下：证据1确认。证据2真实性认可，关联性及举证目的不认可：其一，渗水的原因并不是唯一的，不能直接认定为是被告房间漏水，也有可能是公用垂直管道的原因；其二，照片显示，渗水造成的墙面脱皮面积较小，程度较轻，并未导致房屋的居住功能丧失。证据3真实性认可，内容存在部分出入，举证目的不认可：其一，该证据证明物管处于2016年3月9日更换水管后，整整21天没有出现渗水，而这段时间被告并未停止使用卫生间，足以说明被告卫生间防水没有任何问题；其二，2016年3月30日及4月17日之后，双方沟通之所以出现问题，是因为原告一直拒绝被告进其房屋查看的要求，被告始终无法了解真相，始终没有搞清楚渗水原因，之后被告顾及睦邻关系，按照原告要求进行防水重做，实际上是蒙受了无谓的经济损失。证据4真实性、关联性及举证目的均不认可：其一，在没产权证、业主及代理人身份证和租赁备案登记的前提下，不能证明该合同内容真实；其二，该合同明确约定以转帐形式支付租金，在没有转帐凭证，也没有居住登记信息的前提下，不能证明该合同得到了履行：其三，照片显示，原告的房屋仅仅只是局部墙面轻微脱皮，并未丧失居住功能，其即使租房真实，也属于基于其他原因的自主行为，与本案无关。证据5真实性认可、关联性、举证目的均不认可：其一，该证据显示，12月至2月用电量54度，平均每日0.87度，2月至4月用电量为67度，平均每日1.12度，按照日常生活经验法则，无人居住应当关闭总闸，用电量应当为0。根据每度电为千瓦/小时的常识，即使不关闭电闸，线路的损耗每月也不会超过1度，且应当保证稳定，每日耗电量完全一致，原告用电量达十度，且起伏不定，只能是人为使用造成，证明该房有人居住。证据6真实性、关联性及举证目的均不认可：其一，通知单既无印章，也无签名，不能证明是物业管理处出具；其二，原告未提供2015年11月至2016年1月通知单，且2016年2月和4月的通知单无水费项目，内容不全，存在明显的人为编辑之嫌；其三，通知单显示，3月用水为1吨，11月至3月之间用水2吨，并非原告举证目录所称“没有产生水费”；其四，即使用水量减少，也不能据此证明无人居住，对于早出晚归的人，每月用水低于1吨甚至不用水均属于正常；其五，即使该房屋无人居住，也是原告自己的选择，与本案无关。证据7银行交易清单及ATM小票真实性认可，关联性不认可，对收据的真实性、关联性均不认可：其一，没有装修保证金收据和施工人员出入证押金和收据，不能证明原告曾聘请施工人员进入1102房施工；其二，人民币3000元转帐不能证明收款人身份和资金用途。其三，照片可见渗水部位不超过10平方米，人民币900元的刷墙费远远高于市场价，收据内容虚假。证据8证据真实性认可，内容真实性和举证目的不认可。其一，律师函内与事实不符。2016年3月9日更换水管后，一直无渗水。直至3月30日原告向物管处反映墙面已干，之后原告第一次向物管处反映渗水是在4月17日，律师函却称“4月12日发现相应部位仍然渗水”，这份律师函实际上只起到了激化矛盾的作用；其二，被告一直在积极催促实际居住人尽快查找原因、化解纠纷，尽管原告一直拒绝被告进入其房间，尽管知道在渗水原因不明的前提下重做防水有可能是白白浪费，被告仍然从大局出发，于5月16日开始，打掉卫生间地板，对防水进行了重做。证据9予以确认。证据10真实性、关联性以及原告举证目的均不认可。因不知道租赁合同的承租人是否真实存在，也不知道上面的签名是否由承租人所签，该份合同与本案没有任何关系。被告伍先仪为支持其抗辩理由，向法庭提交如下证据：1、装修申请表、装修施工许可证、装修巡查表、装修竣工验收表、物业管理处工作日志照片（拍摄于仙湖枫景家园物业管理处），证明被告已按照物业管理处转达的原告要求，于2016年5月16日至28日对仙湖枫景家园D栋1202房洗手间进行了整体的防水重做和地板重铺；2、装修保证金收据、出入证保证金收据、防水及贴砖施工费收据，证明被告对仙湖枫景家园A栋1202房洗手间进行整体的防水重做和地板打掉重铺时，在物业管理处缴纳了装修保证金、施工人员出入证保证金，向施工队支付了人民币3050元装修费。经质证，原告对被告提交的证据陈述意见如下：证据1中，装修申请表、装修施工许可证、装修巡查表、装修竣工验收表真实性认可，同时证明了被告房屋的防水层出现问题，导致我的房屋出现渗水；物业管理处工作日志照片没有看到原件，对真实性不予认可。证据2中装修保证金收据、出入证保证金收据的真实性予以认可，对防水及贴砖施工费收据不认可，因为被告没有提供付款的凭证，也没有收款人的签名。第三人未提供证据，亦未到庭质证。
经审理查明，原告与第三人系仙湖枫景家园D栋1102的业主，被告系仙湖枫景家园D栋1202的业主。2016年3月5日，原告向所住小区的物业管理处投诉其房屋卫生间、客厅有渗水、墙面脱皮情况。物业管理处的《业主回访/投诉记录表》显示，接到原告投诉后，物业管理处当日进行了调查，并于同年3月9日对1102室厨房排水管进行了更换，并要求1102房屋业主进行观察；同年3月30日，管理处经与1202联系协商恢复墙面事宜，该房业主及租户均不愿对恢复1102房屋的墙面负责；同年4月17日1102业主来电反映已修复的墙面又有大片湿印，并已起鼓，经现场查看属实；联系1202业主告之情况，督促其尽快处理；同年4月21日，联系1202业主确认洗手间漏水处理日期（在找施工队，约几天后），并告知1102业主此情况；1102业主对1202业主处理洗手间漏水问题不及时、不积极表示无奈，表示将通过法律途径处理。2016年4月9日，原告自行觅人维修，其提供的维修收据显示，仙湖枫景D1102刷墙费人民币3000元整，其中渗水部位的刷墙及镜子拆除、维修费用人民币900元。庭审中，原告陈述其于2016年6月5日左右进行了第二次维修，原告实际支付人民币900元，但因是熟人（与第一次维修系同一施工人员），未要求其提供收款收据。被告于2016年5月16日至28日对1202房屋进行了卫生间防水重做、地板重铺。物业管理处对卫生间重做防水进行了验收。庭审中原告陈述，1202房屋修复后，1102房屋不漏水了，其后将该房屋向外出租给他人居住。原告陈述因其房屋渗水影响居住，外出租房居住，1102房屋空置7个月，按照其于2016年7月1日将1102房屋向外出租的4300元月租金标准，被告应向其支付租金损失人民币31000元。原告、被告双方因上述侵权及赔偿事宜发生纠纷，原告因此诉至本院。
本院认为，不动产的相邻关系，应按照方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案原告住被告楼下，在其房屋卫生间、客厅有渗水、墙面脱皮情况下，向向物业管理处投诉并反映情况，物业管理处查看属实；在被告于2016年6月进行卫生间防水处理后，原告房屋漏水情况停止，按常理判断，被告1202室的卫生间漏水与原告1102室的渗水、墙面脱皮等损害情形存在因果关系，本院予以确认。鉴于被告已进行排除妨碍的维修并经物业管理处验收，原告要求被告修复防水设施的诉讼请求已不必要。原告自行修复了受损的天花和墙面，其在诉讼期间撤回该项诉求，本院予以许可。原告出具维修费收据显示，1102室渗水部位的刷墙及镜子拆除、维修费用人民币900元，
本院认为合理，予以确认；原告称进行了第二次维修，另行花费人民币900元，因无证据证明，该款项不予确认。原告要求参照其出租房屋的租金，以7个月计（自2015年12月1日起计至2016年6月30日），由被告赔偿其损失人民币31000元的请求，因1102房屋受损部分不必然导致原告必须另行租房居住，参照其向外出租房屋的租金标准赔偿依据不足，理由不充分，本院不予支持。鉴于被告1202室卫生间漏水造成原告1102室卫生间、客厅受损，影响使用，势必对原告生活带来不便，也会给原告带来损失，且被告在原告多次向物业管理处反映之后才对1202室的卫生间进行维修，没有及时排除妨碍，属不当，被告应承担相应的民事责任。自原告向物业管理处投诉并由物业管理处联系被告，至被告2016年6月28日修理完毕，时间长达三个多月，根据1102房屋受损程度及时间，本院酌定被告需赔付原告损失6000元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告伍先仪应于本判决生效之日起十日内向原告胡涛支付修理费人民币900元。
二、被告伍先仪应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡涛人民币6000元。
三、驳回原告胡涛其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币511元，由原告负担300元，被告负担211元。该款原告已预先交纳，不作退回，被告负担之数应迳付原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 勤
二〇一六年八月十七日
书记员 刘莉莎 微信公众号“”