重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初2359号
原告：程建容，女，1969年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
被告：徐万清，男，1952年6月28日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
被告：邓菊芳，女，1957年12月22日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。以上二被告共同
委托诉讼代理人：徐明锋（特别授权），系二被告的儿子，1984年4月7日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
第三人：重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道陈家坡13号。
法定代表人：李元凯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王骏（特别授权），男，该公司工作人员。
原告程建容与被告徐万清、邓菊芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由
代理
审判员王丽适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理，原告程建容，被告徐万清、邓菊芳及委托诉讼代理人徐明锋到庭参加了诉讼。审理中，本院依法追加重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司（以下简称长寿水利开投公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，经本院院长审批，本案转为普通程序进行审理。依法由
审判员周玉玲担任
审判长，与
代理
审判员向伟、
人民陪审员李小军组成合议庭，于2016年8月2日再次公开开庭进行了审理。原告程建容，被告徐万清、邓菊芳，第三人长寿水利开投公司的委托诉讼代理人王骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程建容向本院提出诉讼请求：要求判令二被告退还我3133元。事实和理由：2014年10月7日，我与被告徐万清签订《合同》，约定由被告徐万清将位于重庆市长寿区门面出租给我，租期为2014年10月9日-2015年10月10日，租金一年5000元，一次性付清。《合同》签订后，我向被告徐万清支付了5000元租金。2015年10月1日，因我需续租门面，我便向被告徐万清转账支付了5000元租金。2016年2月左右，我向被告徐万清提出不再租赁门面，我愿意帮其联系其他承租人，被告徐万清同意参照我们之间的租赁合同继续对外出租给他人。后，我陆续将涉案门面中的物品搬离。2016年2月27日，被告徐万清将案涉门面出租给案外人陆胜林，但被告徐万清却不同意退还我剩余的租金。至我起诉时，我才发现案涉门面不属二被告所有，我与被告徐万清签订的《合同》无效。
被告徐万清辩称，案涉门面系我和妻子邓菊芳从第三人长寿水利开投公司处承租而来，由我出面将其转租给原告程建容。我与原告程建容的《合同》于2015年10月10日到期后，双方没有续签合同。原告程建容支付给我的5000元系2015年10月11日至2016年2月27日期间的房屋占有使用费，我不应退还，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告邓菊芳辩称，案涉门面系我和被告徐万清从第三人长寿水利开投公司处承租而来，由被告徐万清出面将其转租给原告程建容。我认可被告徐万清与原告程建容签订的《合同》。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人长寿水利开投公司述称，案涉门面原属重庆市长寿县农业机械公司（以下简称农机公司）所有，但是没有办理产权证书。农机公司停业后，其资产和债权债务由我公司承接。我公司接手案涉门面约十年。我公司将案涉门面出租给二被告后，不清楚二被告转租的事情，法院通知我公司后我公司才知晓，我公司不同意二被告转租门面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告及第三人提交的长水农党组发（2001）13号文件、《重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司门面租佃合同书》、《合同》、收条、《重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司门面租用合同》、银行转账凭条、结婚证本院经审查对以上证据予以确认并在卷佐证。对本院依职权调取的银行账户历史交易明细、调查笔录等证据，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2001年12月8日，中共长寿县水利农机局党组发出《中共长寿县水利农机局党组关于对长寿县农业机械公司实行停业托管的通知》【长水农党组发（2001）13号】，通知如下：……二、农业机械公司的资产及债权债务，由局委托长寿县水利综合开发公司管理和处置。长寿县水利综合开发公司后更名为重庆市长寿区水利综合开发公司，2011年12月8日，重庆市长寿区水利综合开发公司改制为重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司。2014年10月8日，第三人长寿水利开投公司（甲方）与邓菊芳（乙方）签订《重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司门面租佃合同书》，约定由乙方承租位于重庆市长寿区门面，租期2014年10月8日-2015年10月8日，月租金300元。2014年10月7日，原告程建容（乙方）与被告徐万清（甲方）签订《合同》，约定由被告徐万清将位于重庆市长寿区门面出租给原告程建容，租期2014年10月9日-2015年10月10日，年租金5000元，一次性付清。如乙方要租提前壹月打款5000元，如甲方房屋涨价提前壹个半月协商。同日，原告程建容向被告徐万清支付了5000元租金。2015年10月8日，第三人长寿水利开投公司（甲方）与邓菊芳（乙方）签订《重庆市长寿区水利开发建设投资有限公司门面租用合同》，约定由乙方承租位于重庆市长寿区门面，租期2015年10月8日-2016年10月8日，年租金3600元，一次性交清。2015年10月1日，原告程建容通过中国工商银行向被告徐万清转帐支付5000元。2016年2月，原告程建容向被告徐万清提出不再继续承租房屋，由被告徐万清另行出租，被告徐万清表示同意。2016年2月27日，被告徐万清将案涉房屋出租给案外人陆胜林至今。另查明，二被告系夫妻关系。
原告程建容与被告徐万清签订的《合同》中“重庆市长寿区门面”即第三人长寿水利开投公司出租的“重庆市长寿区门面”。
本院认为，关于原告程建容与被告徐万清签订的《合同》的合同相对方的问题。庭审中，二被告及第三人长寿水利开投公司均表示虽然租赁合同上仅有被告邓菊芳的签名，但案涉门面的实际承租人是被告徐万清及邓菊芳。另，虽被告徐万清在获得被告邓菊芳的同意后以自己的名义将案涉门面转租给原告程建容，但原告程建容在向本院起诉时亦明确了转租人为被告徐万清及邓菊芳，故原告程建容与被告徐万清签订的《合同》中的合同相对方应为原告程建容与被告徐万清和邓菊芳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，第三人长寿水利开投公司称其公司至本院通知时（2016年3月17日）才知晓二被告将案涉门面转租给原告程建容的事实，且表示不同意二被告转租。现第三人长寿水利开投公司在得知被告徐万清转租的六个月内提出异议，故原告程建容与被告徐万清签订的《合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告徐万清辩称其与原告程建容的租赁合同到期后，因原告程建容未按合同约定提前一个月支付下一年度的租金，故其口头要求将租金涨至1000元/月，原告程建容于2015年10月1日支付的5000元系2015年10月11日至2016年2月27日期间的租金，故不应退还原告程建容租金。
原告程建容否认与被告协商涨租金的事实，被告徐万清未提供相应证据予以证实，且被告徐万清称2016年2月原告程建容系临时提出不再继续租赁房屋，按照被告徐万清的陈述，其不可能事先知晓原告程建容将于2016年2月提出不再继续租赁房屋，被告徐万清的答辩理由前后矛盾，本院不予采信。依据前述法律规定，合同无效，二被告应当返还原告程建容门面占有使用费。现原告程建容自愿按13.89元/天（5000元÷12月÷30天）的标准扣除2015年10月11日至2016年2月26日期间的门面占有使用费1930.71元，系对自身权利所做的处分，不违法法律规定，本院予以确认。即二被告还应返还原告程建容3069.29元（5000元-1930.71元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、限被告徐万清、邓菊芳于本判决生效后5日内退还原告程建容3069.29元；
二、驳回原告程建容的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告徐万清、邓菊芳负担（限被告徐万清、邓菊芳于本判决生效后5日内迳付原告程建容）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 周玉玲
代理
审判员 向 伟
人民陪审员 李小军
二〇一六年八月十七日
书 记 员 黄春燕-7- 来源：百度“”