阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初1222号
原告：王艾飞，女，汉族，住阳江市海陵岛试验区，公民身份号码：×××044X。
原告：彭耀棒，男，汉族，住阳江市海陵岛试验区，公民身份号码：×××0017。上述两原告的共同
委托代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路***号新乐。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托代理人：张国友，该公司员工。
原告王艾飞、彭耀棒诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由
审判员杨冬航适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告王艾飞、彭耀棒的共同委托代理人黄理福到庭参加了诉讼；被告中天科达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王艾飞、彭耀棒诉称：两原告与被告于2013年9月17日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013090477），该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”2幢13层1303号商品房出卖给两原告，该房屋用途为住宅，建筑面积108.17平方米，套内面积90.44平方米；购房价格按套内面积计算，单价为6099.63元／平方米，总房价款共551650元；付款方式为××在签订合同时交付首期款165650元，余款386000元以办理银行按揭形式支付；交房期限约定为××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给××使用，如××逾期交付房屋，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五的违约金。另外，该合同第十五条对产权登记进行了约定，××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书，××按已付房价款的1%向××支付违约金。合同签订后，原告已经按合同约定，以支付首期款＋银行按揭的方式向被告付清了全部购房款551650元和办证费38400元（有被告开具的发票和收据为证），但被告至今未按《商品房买卖合同》第八条的约定，履行交房义务，主要表现在两个方面：第一，被告没有在2014年6月30日前交付房屋，属于逾期交房；第二，被告在2015年10月份通知原告收楼，但原告收房后才发现该商品房根本未经验收合格，被告所交房屋不符合合同约定的交付标准，据此，被告没有完成交房义务，也没有按《商品房买卖合同》第十五条的约定为原告方办理房屋的房地产权属证书。综上所述，被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，应按合同法的有关规定和《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之一点五的标准支付违约金给原告，直至被告实际完成交付房屋时止；因《商品房买卖合同》第十五条约定了被告应当自房屋交付90日内为原告办理房屋权属证书，逾期办理的要按已付房价款的1%支付违约金，合同第八条明确了交房时间为2014年6月30日，故被告最迟应自2014年9月30日前为原告办理房屋的房地产权属证书，但被告同样没有办理，亦构成违约，应按原告已付购房款551650元的1%的标准向原告支付违约金5516.5元。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：
一、被告向两原告支付自2014年7月1日起至2016年3月1日止的逾期交房违约金50393.23元（551650元×每日万分之一点五×609天），2016年3月2日起继续按每日万分之一点五的标准向两原告支付逾期交房违约金，直计至被告履行房屋交付义务完毕时止；
二、被告立即为两原告办理阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”2幢13层1303号商品房的房地产权属证书，将该房屋的所有权登记到两原告名下；
三、被告支付逾期未为两原告办理房地产权属证书的违约金5516.5元（原告已付房价款551650元×1%）给两原告；
四、本案诉讼费用由被告承担。被告中天科达公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：
一、被告所预售房产已符合预售商品房交付使用装修入住条件，不存在逾期交房违约行为。原告已于2015年10月5日办理了收楼手续，2015年10月13日装修，装修完毕后已入住，双方事实上履行了合同约定。其诉请被告支付所谓逾期交房违约金缺乏事实依据，理应予以驳回。
二、该项目的验收工作有来自多方面的主客观原因，被告无需承担违约责任。被告为完成综合验收，按有关部门的要求对京源华盛3幢、4幢的首层实施完善建设，主要是按照规划将大堂与住户出入的通道分开，完善配套建设。该工作是根据市住建部门综合规划验收整改意见进行的，并于2016年1月26日在京源华盛3幢、4幢大堂张贴了公示。2016年2月24日晚，京源华盛部分业主因有不同意见，将已经建好的墙体强行拆除，期间公司工作人员多次劝说、劝告无效。因此，致被告未完成综合验收，尽快完善有关工程计划再次落空。综上所述，被告不存在原告所诉称的违约行为，不应承担违约责任，请法院驳回其诉请。
经审理查明：被告中天科达公司以出让方式取得位于阳江市江城区马曹路83号［编号为阳府国用（2010第10477号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为京源华盛。被告已取得京源华盛小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2013034号。2013年9月17日，原告王艾飞、彭耀棒（××）与被告中天科达公司（××）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013090477），约定原告向被告购买京源华盛小区2幢13层1303房，该商品房约定的建筑面积共108.17平方米，其中，套内建筑面积90.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.73平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6099.63元，总金额551650元。其中合同第八条约定：“××应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未办本合同规定的期间将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，××应当书面通知××办理交付手续；双方进行验收交接时，××应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担……”。第十五条约定：“产权登记：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金；3、如因××的原因导致不能按时办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由××自行承担。”签订合同后，原告已通过支付首期款和银行按揭的方式支付了全部购房款551650元给被告。2013年9月7日，被告出具收款收据一份，注明收到原告的办证费38400元。2016年3月24日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房及履行办理房地产权属登记义务，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，双方均确认涉案的商品房已经交付给原告。诉讼中，本院去函阳江市住房和城乡规划建设局就有关事项进行调查，该局于2016年5月13日复函本院：京源华盛小区项目（包括2幢商住楼、2幢住宅楼和1幢商铺）由中天科达公司开发建设，中天科达公司于2015年1月向阳江市住房和城乡规划建设局申请对该小区商住楼进行规划验收。经查实，该小区存在没有按规划要求配套完善居委会和治安联防所及幼儿园用房建设等情况，我局已按规定要求中天科达公司按规划要求尽快落实整改。2016年2月26日，中天科达公司来函反映，该公司在整改施工期间，遭到小区业主阻止，导致公司无法及时按规划要求完成整改，从而直接影响了该项目无法通过竣工规划验收及后期竣工验收、验收备案、办理产权证等工作。目前该项目正在整改中。根据《广东省城乡规划条例》第四十六条第三款的规定，目前京源华盛商住小区项目不具备办理产权登记手续条件。经质证，原告认为该复函的真实性、合法性、关联性由法院依法认定，被告经本院传票传唤没有到庭对该份证据进行质证。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告的企业机读登记资料、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《收款收据》、本院调取的阳江市住房和城乡规划建设局复函及庭审笔录等证实，经本院综合分析，予以认定。诉讼中，被告提供了被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、身份证、《情况说明》三份、打印的照片四张等资料（提交的材料未注明想证明何内容），原告认为被告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、身份证等材料不是证据，不予质证；至于《情况说明》三份、打印的照片四张等资料，因被告未提供原件核对、未说明证明内容、也未到庭接受原告质证，原告亦不予认可，因此本院对该材料不予审查。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013090477），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告已支付了全部购房款给被告，现原告主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，被告应承担违约责任；被告则辩称涉案商品房已初步验收合格，符合交付使用的条件，其不存在违约行为。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应否承担违约责任。本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之曰起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15曰内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告主张预售房经业主方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告虽然接收了涉讼商品房，但仍不能免除被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，视被告未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务，其行为已构成违约，原告请求被告按照合同的约定支付违约金，理据充分。
被告辩称其在办理京源华盛小区工程综合验收过程中，部分业主阻止施工人员正常施工作业，影响工程综合验收工作进行，造成综合验收工作未能按计划进行，但被告未能提供证据证明其上述主张，其主张证据不足。综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2014年7月1日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款551650元的万分之一点五的标准支付违约金给原告，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天（即2014年7月1日）开始计算，其中从2014年7月1日起计至2016年3月1日止共609天，逾期违约金为50393.23元（551650元×1.5‱／天×609天），从2016年3月2日起继续按日利率万分之一点五的标准计至涉讼商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。被告辩解所预售房产已符合预售商品房交付使用装修入住条件，不存在逾期交房违约行为，理据不足，本院不予采纳。《商品房买卖合同》第十五条约定：“产权登记：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金；3……”因此被告为原告办理涉讼商品房权属登记的时间为商品房交付之日起90日内，本案中，被告至今尚未按合同约定履行完毕交付商品房义务，并且为此需一直支付违约金至交付合格商品房之日止，因此，按照《商品房买卖合同》被告应为原告办理涉讼商品房的权属登记条件尚未成立，故原告诉请被告办理阳江市江城区马曹路83号“京源华盛”2幢13层1303号商品房的房地产权属证书到其名下及支付逾期办证违约金5516.5元，理据不足，本院不予支持；原告可待被告交付合格商品房后，再依合同约定请求被告办理房地产权属证书。被告中天科达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条、《中华人民事诉讼法》第一百四十四条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，
判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金50393.23元（上述违约金计至2016年3月1日止，从2016年3月2日起至涉讼商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金551650元、日利率万分之一点五计算）给原告王艾飞、彭耀棒；
二、驳回原告王艾飞、彭耀棒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1098元（原告已预缴），由原告王艾飞、彭耀棒负担145元，被告阳江市中天科达房地产有限公司负担1321元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 杨冬航
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林 科
二〇一六年八月十七日
书 记 员 敖卓斌 微信公众号“”