重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3899号上诉人(原审被告）:重庆医科大学附属第二医院。
法定代表人：任红，院长。
委托诉讼代理人:李伟,重庆广君律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）:重庆心连心物业管理有限公司。
法定代表人：黄正明，总经理。
委托诉讼代理人:李雅萍，公司工作人员。
委托诉讼代理人:马涓，公司工作人员。上诉人重庆医科大学附属第二医院（以下简称重医附二院）与被上诉人重庆心连心物业管理有限公司（以下简称心连心物业公司）物业服务合同纠纷一案，重医附二院不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年5月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。重医附二院上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：之前有生效判决确认重医附二院不需要向心连心物业公司支付2007年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，而重医附二院2011年6月向心连心物业公司支付的180639.5元正是该时间段的物业费，在法院判决不需要支付的情况下，该款应当用于抵扣后期的物业费。原审判决以双方未协商合意而不主张抵扣的意见不正确，重医附二院多支付的物业费所有权属于重医附二院，将其用于抵扣后期物业费是重医附二院的权利，只需告知心连心物业公司即可，而不需其同意。基于以上理由，重医附二院也不是主观故意不支付物业费，不存在违约行为，不应当支付违约金。心连心物业公司辩称：本案涉及的物业合同双方于2014年11月19日签订，当天重医附二院预交6个月物业费，之后未再支付，拖欠至今。重医附二院之前交的18万余元不是预交的物业费，当时开具的发票写明是2005年4月到2007年6月期间的半价物业费。该18万余元与本案所涉物业费分属不同的时间段，不能抵扣本案涉及的物业费。心连心物业公司向一审法院起诉请求：重医附二院支付物业服务费用32526元，并从拖欠之日起每天按千分之三计算至2015年10月31日的违约金11709元。一审法院认定事实：心连心物业公司曾于2014年起诉要求重医附二院支付2007年7月1日至2013年12月31日期间涉案房屋的物业服务费。该院于2014年12月17日作出民事判决书，判决驳回心连心物业公司该项诉讼请求。2014年11月19日，心连心物业公司与重医附二院签订《物业管理服务协议》，约定心连心物业公司为戴家巷平街第五、第六层提供物业服务。物业服务费的计费标准为每月每平方米5.5元，五楼的面积为971.3平方米，六层的面积为1000.05平方米。交费时间为每月15日至20日。协议第八条违约责任约定，未按协议的标准和时间交纳有关费用，应从逾期之日起每天按千分之三的比例计算欠缴费用的违约金。2014年11月20日，重医附二院办理了都市方舟五楼和六楼的接房手续。心连心物业公司与重医附二院于2015年5月5日和当月20日就物管费问题进行协商。重医附二院提交的两份《后勤管理（保卫）处会议签到及决议表》均有心连心物业公司法定代表人黄正明的签字。其中2015年5月5日《后勤管理（保卫）处会议签到及决议表》决议一栏载明：“我院考虑到与心连心物业管理有限公司为长期友好合作关系，渝中区人民法院判决我院应支付的26949.9元。从2011年6月1日多预支的物管费180639.5元中抵扣，剩余的多预支的物管费153689.6元心连心物业也不必退还医院，这笔费用用于抵扣都市方舟5.6层物管费。从2015年6月开始抵扣，直到扣完为止。2014年11月至2015年5月，我院已预支5.6层半年物管费。”2015年5月20日的《后勤管理（保卫）处会议签到及决议表》中决议一栏载明：“1、负一层物管费院方意见按每平方4元计收。心连心物业按4.5元计收。心连心汇报后再回复，负一层建筑面积按1170.13平方米计算。2、负三层共有17个车位，返租12个车位给心连心物业，租金280元/个不变，返租12个车位物管费80元不再收取，只收取自用5个车位物管费每个80元。3、关于5.6栋物管费已经从2014年11月至2015年4月预缴半年物管费，2015年5月的物管费从原来多预支的153689.6元中按月抵扣，医院给心连心物业去函。心连心物业公司辩称其只是在会议签到表上签字，当时签到的决议内容为空白。2015年5月20日，重医附二院向心连心物业公司发出《关于都市方舟物管费致函》。该函内容为：“1、我院于2011年6月1日，因引进人才急需接收都市方舟14层房屋，一次性预支给贵公司物管费180639.5元。2、我院与贵司于2011年6月3日，达成都市方舟14层物管费协议，价格为1.2元/㎡；2014年11月19日，达成都市方舟5层、6层物管费用协议价格为5.5元/㎡，并再次向贵司交给了5、6层半年（2014年11月-2015年5月）的物管费，合计65052元。3、根据（2014）中区法民初字第02666号判决，从2011年7月1日-2013年12月31日，本院应向贵司交给物管费的范围为都市方舟14层11套房（总面积为672.74㎡），金额为25025.9元，另有应交物管费的利息损失1924元，合计应交总额为26949.9元，故前期本院所预支的物管费中有153689.6元属于多交纳部分，贵司应退还本院。考虑到贵司与本院的长期友好合作关系，我院建议前期多交的部分物管费贵司不必退还，而是自2015年6月起，根据双方协议价格，用于抵扣都市方舟5层、6层我院每月应向贵司交给的物管费，直至扣完为止。”另查明，2011年6月1日，心连心物业公司向重医附二院出具两张发票，分别载明“5楼2005年4月至2007年6月”和“6楼2005年4月至2007年6月”，品目为管理费，金额分别为72119.5元和61628元。2011年6月3日，重医附二院曾向心连心物业公司支付180639.5元费用。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，心连心物业公司与重医附二院签订的物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，合法有效。双方均应按该协议履行。现原被告对物业管理费的计费标准五楼每月5342元、六楼每月5500元无异议，该院予以确认。2015年5月、6月、7月的涉案五、六楼房屋的物业服务费金额共计为32526元。双方的争议焦点在于是否应该以2011年6月3日重医附二院交给心连心物业公司的180639.5元进行冲抵。该院认为，首先该笔款项精确到角，而预付款一般应为整数。故针对重医附二院认为该款为预付款的辩称不予采信。因无法确认该笔款项的性质及当时针对该笔款项的合意内容，而不在本案中抵扣该款款项。关于重医附二院举示的签到及决议表，心连心物业公司质证称当时该表决议处为空白。原审法院认为，重医附二院的提交的5月20日的决议表中提及医院给心连心物业公司发函。再从重医附二院提交的当天函件内容看，重医附二院在该函件中措辞为“…建议前期多交的部分物管费贵司不必退还，而是自2015年6月起，根据双方协议价格，用于抵扣都市方舟5层、6层我院每月应向贵司交给的物管费，直至扣完为止…”。该处使用的建议的词语，故双方并未对抵扣达成合意。因此，对重医附二院要求抵扣的辩称意见不予采信。关于违约金，双方虽物业管理服务协议约定按每天千分之三计付未付费用的违约金，重医附二院辩称该约定过高。按照中国人民银行现行同期贷款利率即年利率4.35%的四倍计算违约金，截止2015年10月31日的违约金确定为2067元。综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“被告重庆医科大学附属第二医院在本判决生效后十日支付原告重庆心连心物业管理有限公司2015年5月至2015年7月的物业服务费32526元及截止于2015年10月31日止的违约金2067元。本案受理费减半收取453元，由原告重庆心连心物业管理有限公司负担121元，被告重庆医科大学附属第二医院负担332元。”二审中，心连心物业公司出示了发票存根3张，拟证明重医附二院2011年6月1日支付的180639.5元的构成为：5楼2005年4月至2007年6月物业费72119.5元、6楼2005年4月至2007年6月物业费61628元、14楼2005年4月至2011年6月物业费和公摊电费46892元。重医附二院质证后，对三张发票存根真实性无异议，但认为不是新证据，不能作为二审判决依据，而且三张发票有大量涂改，对其合法性不认可；重医附二院认为其一直对该18万余元性质有争议，一直主张将其用于抵扣之后的物业费。本院认定：心连心物业公司举示的发票存根3张能够证明重医附二院向其支付的180639.5元的性质和组成。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，心连心物业公司在本案中依据双方签订的《物业管理服务协议》起诉要求重医附二院支付渝中区戴家巷平街第五层、第六层2015年5月1日至7月31日的物业服务费及违约金，而重医附二院事实上的确未按合同约定支付上述期间的物业服务费，故一审判决支持心连心物业公司的诉讼请求正确。重医附二院主张其2011年6月3日向心连心物业公司支付的180639.5元系预付物业服务费，应当抵扣本案所涉及的物业服务费，但其提供的证据不能证明该180639.5元是以预付物业服务费的名义支付给心连心物业公司，而心连心物业公司提供的发票存根能够证明该180639.5元当时是以何种名义收取，具有证据优势，该180639.5元明显不是所谓的预付款，不能用于抵扣本案所涉及的物业费。至于心连心物业公司收取该180639.5元是否正当，重医附二院可以另案主张权利，但不构成其在本案中拒付物业费的正当理由。综上，重医附二院的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元由上诉人重庆医科大学附属第二医院负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理
审判员 陈 莹
代理
审判员 周 舟
二〇一六年八月十七日（）
书 记 员 刘德宝 搜索“”