广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9339号
上诉人（原审原告）：潘志明，住广州市越秀区。
委托代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所律师助理。
被
上诉人（原审被告）：广州宏富房地产有限公司。住所地：广州市番禺区。
法定代表人：黄文仔，董事长。
委托代理人：张宇，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：柴宝玲，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
上诉人潘志明因与被上诉人广州宏富房地产有限公司（以下简称宏富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2012年3月23日，潘志明（合同乙方，即��方）与宏富公司（合同甲方，即卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方向甲方购买位于番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园9栋（盛荟园9栋）502房（以下简称涉案房屋），建筑面积共307.7819平方米，其中，套内建筑面积259.5926平方米，共有分摊面积约48.1893平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25251.86元，总金额6555196元。第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定房屋交付：甲方应当在2013年6月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十五条约定房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关��容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第二十一条约定产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任��2.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《补充协议》第九条关于办理产权登记的补充约定：由于此房为精装修标准，《预售合同》第二十一条约定的办理房地产初始登记手续时间顺延至交楼之次日起365个工作日取得新建商品房房地产权属证明书。如甲方不能在《预售合同》补充协议约定时间内取得商品房房地产权属证明书的，甲方应自上述��定的取得商品房房地产权属证明书期限届满之次日起按日向乙方支付相当于全部房价款的万分之一的违约金，直至办理完毕该房地产权属证明书之日止，除此以外，甲方无需给予乙方任何其他形式的赔偿，乙方同意不以此为由解除合同。出卖人协助买受人向权属登记机关提供办理产权登记时出卖人应提供的材料，若因买受人未能按照合同及相关补充协议的约定提供资料或履行各项义务导致无法办理产权登记手续的，则出卖人无需承担违约责任。合同签订后，潘志明依约向宏富公司付清全部房款6555196元，宏富公司向潘志明收取契税、房屋专项维修基金、合同鉴证费、代办房产证费用。2013年6月28日，宏富公司将涉案房屋交付潘志明使用。房屋交付时，宏富公司未能按照合同第十五条约定向潘志明提供全部文件资料。潘志明明知宏富公司提供的文件不全，仍��办理了收楼手续，并对涉案房屋进行验收，未以书面形式提出异议。潘志明收楼后，实际入住和使用涉案房屋至今，涉案房屋在交付时能够正常使用水、电、燃气等，具备居住使用条件。宏富公司因涉案房屋层高由合同签订时约定的3米增加到施工完成后的3.6米，导致整个建筑物的整体高度增高，使得建筑物的办证出现延迟，未能办理房地产权证。2015年11月17日，潘志明以宏富公司迟延交楼、办证为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、宏富公司为潘志明办理《房地产权证》，并交付《房地产权证》给潘志明；2、宏富公司向潘志明支付延期交房违约金（自2013年6月28日起，每日按房屋总价款的万分之三，计付至符合法定的交付条件之日止，暂计付至2015年11月17日止，所计算的该延期交房违约金额为人民币1716805.832元）；3、宏富公司向潘志明支付��延办理产权登记的违约金（自2014年5月5日起，每日按房屋总价款的万分之五，计付至乙方实际取得《房地产权证》之日止，暂计付至2015年11月17日止，所计算的该迟延办理产权登记的违约金的金额为人民币1842010.076元）；4、本案诉讼费用由宏富公司承担。宏富公司在原审中答辩称：不同意潘志明的诉讼请求。原审法院认为：潘志明、宏富公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及合同附件七《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。关于宏富公司是否应当向潘志明支付延期交房违约金的问题。合同第十五条以列举的方式载明甲方在房屋交付时应向乙方提供的文件资料，同时约定，文件不全的，���为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。房屋交付时，宏富公司未能按以上约定向潘志明提供全部文件，但潘志明在明知的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续。同时潘志明对涉案房屋进行验收，验收后潘志明未向宏富公司以书面形式提出异议，按合同第十六条的约定，视为同意接收该商品房。潘志明接收涉案房屋后，实际入住和使用涉案房屋至今，涉案房屋在交付时能够正常使用水、电、燃气等，具备居住使用条件。综上，潘志明在房屋交付时已经同意接收涉案房屋并实际入住使用，同时没有提供证据证明因房屋交付条件不具备给其造成实际损失，对于潘志明以涉案房屋不具备交付条件为由向某公司主张延期交房违约金的诉请，不予支持。关于宏富公司是否应当向潘志明支付迟延办证违约金及计算方式的问题。合同附件七《补充协议》第九条关于办理产权登记的补充约定：由于此房为精装修标准，《预售合同》第二十一条约定的办理房地产初始登记手续时间顺延至交楼之次日起365个工作日取得新建商品房房地产权属证明书。如甲方不能在《预售合同》补充协议约定时间内取得商品房房地产权属证明书的，甲方应自上述约定的取得商品房房地产权属证明书期限届满之次日起按日向乙方支付相当于全部房价款的万分之一的违约金，直至办理完毕该房地产权属证明书之日止，除此以外，甲方无需给予乙方任何其他形式的赔偿，乙方同意不以此为由解除合同。上述约定将办理房地产权证的期限变更为交楼之次日起365个工作日，将迟延办证违约金的计算标准变更为每日按全部房价款的万分之一。对于潘志明主张上述约定是对于初始登记即大确权的补充约定，不予采纳。由于宏富公司未能在上述约定的期限内取得房地产权证，宏富公司应向潘志明支付迟延办证违约金，迟延办证违约金的起算时间为交楼之次日起365个工作日之次日，即2014年12月13日，计至办理完毕房地产权证之日止，计算标准为每日按全部房价款6555196元的万分之一。另外，由于宏富公司因涉案房屋层高由合同签订时约定的3米增加到施工完成后的3.6米，导致整个建筑物的整体高度增高，使得建筑物的办证出现延迟，客观上仍不具备办理房地产权证的条件，对于潘志明主张宏富公司办理并交付房地产权证的诉请，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年3月11日作出一���判决：
一、广州宏富房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向潘志明支付迟延办证违约金（以6555196元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2014年12月13日起计至办理完毕房地产权证之日止）；
二、驳回潘志明的其余诉讼请求。本案诉讼费20655元（其中案件受理费17635元，财产保全费3020元）由潘志明负担16485元，广州宏富房地产有限公司负担4170元。判后，潘志明不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，关于涉案房屋未能办理房地产权证的原因在原审中未查明，原审法院在对上述基本事实未审慎审查的情形下判定涉案房屋目前客观上仍不具备办理房地产权证的条件，从而对上诉人的相关诉请不予支持，应予纠正。关于被上诉人不能根据涉案商品房买卖合同的约定办理房地产权证的原因，被上诉人仅述称系因涉案房屋层高由合同签订时约���的3米增加到施工完成后的3.6米，导致整个建筑物的整体高度增高，使得建筑物的办证出现延迟。一审法院在未有相关证据材料证明的情况下径自认定被上诉人这一说法，显属认定事实错误。其次，被上诉人虽己将房屋移交上诉人使用，但该移交行为并不符合商品房交付的法定条件，也不符合双方的约定，原审法院不能因上诉人在移交之时未提出异议即认为该移交行为已符合法律规定，或认为上诉人放弃了自身权利，从而认定被上诉人不应承担违约责任。商品房交付的条件已严格体现在各个法律规定之中，且均属于强制性法律规定，事实上的移交、接收商品房不能对抗强制性的法律规定，涉案商品房仍应视为未交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据���建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，实践中建设工程经验收且验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的必要条件。涉案房屋所在的建设工程至今仍不具备此条件。此外，涉案商品房买卖合同第十二条、第十五条约定了交房条件及交付时应提交的文件，被上诉人的移交行为并不符合前述约定。原审法院引用第十五条及第十六条等约定，认为上诉人因未提出异议，实际接收了涉案房屋，即放弃了追究被上诉人延期交房的违约责任。原审法院引用的该些约定均是阐述在房屋未达到交付条件的情形下，房屋买受人有权自行处分其接收或者拒绝接收房屋的权利，但并无涉及房屋买受人是否放弃追究出卖人逾期交付的违约责任��换言之，买受人同意接收，并不代表买受人放弃追究出卖人逾期交付的违约责任。原审法院对该些约定进行扩大解释，认为上诉人放弃追究被上诉人违约责任显属于错误，应予纠正。最后，被上诉人应根据商品房买卖合同第二十二条的规定向上诉人支付迟延办证违约金，原审法院未审慎审查合同条款，错误地判定该第二十二条已变更，应予纠正。根据涉案商品房买卖合同第二十一条产权登记、第二十二条迟延办理产权登记的违约责任及合同附件七本合同补充协议第九条关于办理产权登记的补充约定的规定，被上诉人应向上诉人承担两项违约责任，第一项违约责任是逾期办理产权初始登记手续的违约责任，即逾期取得新建商品房房地产权属证明书的违约责任；第二项违约责任是迟延办理房地产权证的违约责任。第一项违约责任的依据是合同第二十一条规定“甲方(本��被上诉人)应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记”，合同附件七本合同补充协议第九条规定：“由于此房为精装修标准，《预售合同》第二十一条约定的办理房地产初始登记手续的时间顺延至交楼之次日起365个工作日取得新建商品房房地产权属证明书。如甲方不能在《预售合同》补充协议约定时间内取得商品房房地产权属证明书的，甲方(本案被上诉人)应自上述约定的取得商品房房地产权属证明书期限届满之次日起按日向乙方(本案上诉人)支付相当于全部房价款的万分之一的违约金，直至办理完毕该房地产权属证明书之日止……”也就是说合同附件七是关于被上诉人逾期取得房地产权属证明书(大确权)的补充约定，而非办理房地产权证（小确权）的补充约定。根据合同附件七本合同补充协议第九条规定，被上诉人应自交楼之次日起365个工作日后的次日起至办理该商品房房地产权属证明书之日止向上诉人支付相当于全部房价款的万分之一的违约金，在本案中，上诉人没有向被上诉人主张该违约责任。第二项违约责任的依据是合同第二十一条规定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，即被上诉人应当在该商品房交付之日起210个工作日内(不超过210个工作日)到房地产登记机构为上诉人办妥产权登记，并将以上诉人为产权人的房地产权证交付上诉人。根据合同第十三条的规定，被上诉人应于2013年6月28日前将作为本合同标的物的房屋交付上诉人使用，交付期限届满之日为2013年6月28日，即被上诉人应自2013年6月28日起的210个工作日内(即2014年5月5日前)为上诉人办妥产权登记。根据合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，上诉人委托被上诉人办理产权登记的，如因被上诉人未履行相关义务造成上诉人不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被上诉人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向上诉人支付违约金；逾期达到120日的，则上诉人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；……上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，被上诉人应当自逾期之次日起至上诉人实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05％的标准向上诉人支付违约金。原审法院不区分逾期办理初始登记的违约责任和逾期办理房地产权证的违约责任，把第一项违约责任的计算标准套用在第二项违约责任上是错误的，应予以纠正。综上，潘志明请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、判令被上诉人为上诉人办理《房地产权证》，并交付该《房地产权证》给上诉人；3、改判被上诉人向上诉人支付延期交付房屋违约金(自2013年6月28日起，每日按房屋总价款的万分之三，计付至符合法定的交付条件之日止)；4、改判被上诉人向上诉人支付迟延办理产权登记的违约金(自2014年5月5日起，每日按房屋总价款的万分之五，计付至上诉人实际取得《房地产权证》之日止，暂计付至2015年11月17日止)；5、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宏富公司答辩称：不同意潘志明的上诉请求，请求二审法院予以驳回，维持原审判决。二审诉讼中，上诉人表示，涉案房屋层高由合同签订时约定的3米增加到施工完成后的3.6米导致涉案房屋客观上不具备办理房地产权证的条件，该情况仅为被上诉人的陈述，没有其他证据予以证明。对原审法院查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，2013���6月28日，被上诉人分别向上诉人出具了关于涉案房屋契税19655.88元、专项维修资金32317.1元、合同签证费50元、代办房产证费用140元的收款收据。同日，上诉人签署了涉案房屋的《房屋交接备忘录》，接收了涉案房屋。二审诉讼中，被上诉人提交了一份发证日期为2016年4月22日的《广州市建设工程规划验收合格证》，该证载明星河湾A-10地块七期工程9栋住宅项目符合城乡规划要求，验收合格。被上诉人称其正在办理大确权的过程中，预计2016年8月底能够办妥大确权。
本院认为：关于迟延交房违约金的问题。上诉人于2013年6月28日签署《房屋交接备案表》，接收涉案房屋，该收楼时间符合双方所签预售合同的约定。虽然被上诉人在交付房屋时未能提供合同约定的全部文件，但上诉人实际对房屋进行验收，办理了接收手续。原审法院据此不支持上诉人向��上诉人主张迟延交房违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。依本案事实，上诉人以被上诉人交房时有关资料不齐主张延期交房违约金，本院不予支持。关于迟延办证违约金的问题。预售合同补充协议第九条约定被上诉人办理房地产初始登记的时间顺延至交房之次日起的365个工作日（2014年12月13日）。被上诉人在诉讼中确认其至今尚未完成房地产初始登记，表明被上诉人仍处于初始登记的违约事实状态之中。根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定，开发商完成初始登记并取得房地产权权属证明书，是新建商品房办理房地产产权转移登记的前提。鉴于此，预售合同中关于被上诉人在交房之日起210个工作日内为上诉人办妥产权转移登记并交付房地产权证的约定，与本地房地产产权登记实务相悖。上诉人关于被上诉人承担迟延办理初始登记和迟延办理转��登记分属两项违约责任的主张，客观上会导致被上诉人在办妥产权转移登记之前同时承担两项违约责任，有失正当。因涉案房屋现处于初始登记过程之中，尚不具备办理产权转移登记的条件，故被上诉人承担迟延办理初始登记违约责任即为现阶段应承担的迟延办证违约责任。对此，原审法院依照补充协议第九条的约定，判决被上诉人自2014年12月13日起按每日总房价款的万分之一向上诉人支付迟延办证违约金的处理，可予维持。至于上诉人主张被上诉人为其办妥并交付房地产权证的诉请，因涉案房屋的房地产权属证明书尚未取得，客观上不具备办理转移登记的条件，原审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由并不充分，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判��如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35270元，由潘志明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 赵云川
代理
审判员 黄春成
代理
审判员 柳玮玮
二〇一六年八月十七日
书 记 员 杨银桃 关注公众号“”