云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云28民终196号上诉人（原审被告）任夫，男，汉族。委托代理人周谨，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）罗涛，男，彝族。委托代理人王鸿，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）刘平，男，汉族。委托代理人刘云龙，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人任夫因与被上诉人罗涛、刘平房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行审理，上诉人任夫及其委托代理人周谨，被上诉人罗涛的委托代理人王鸿，被上诉人刘平的委托代理人刘云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审确认的本案事实：2014年5月25日，任夫（甲方）与张一、刘平（乙方）签订《补充合同》约定甲方认可将房屋过户到刘平名下，房屋产权证由乙方保管等内容。后因���平将该房屋转由罗涛购买，任夫与刘平、罗涛于2014年8月28日签订《房屋买卖合同》约定，任夫同意刘平将房屋产权转让罗涛，房屋作价1280万元，相关权利和义务由罗涛履行，并由刘平过户到罗涛名下，土地证在罗涛向任夫付清全部购房款后立即办理过户手续，且任夫需将该土地使用权的性质由划拨变更为出让；在罗涛未付清全部购房款前，未经任夫同意不得转卖他人；罗涛必须严格遵守付款时间，否则视为违约，合同自动终止，已付款归任夫所有，罗涛立即将房屋过户归还任夫并承担所产生的一切费用等内容。同日，任夫向罗涛出具收条，载明收到罗涛支付购房款415万元，此款系原张一、刘平所支付总和转让到罗涛名下。同时刘平亦向罗涛出具收条一张，内容为收到罗涛支付刘平购房款415元，双方之前债权全部结清。此外，罗涛于当日向任夫转账30万元。刘平和���涛办理房屋过户手续中因未能向房管处提供土地使用权证明，二人申请终止房屋交易并退还之前交纳的有关费用。另查争议房屋2014年4月23日抵押登记，2014年7月30日注销抵押登记。张一于2013年8月22日向任夫转账80万元与70万元；2013年11月25日向任夫转账150万元并于当日向任夫借款50万元。刘平与2014年5月27日向任夫转账60万元。一审法院认为，罗涛主张解除2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》的诉请在（2015）景民二初字第1487号民事判决中已处理，本案不再重复评判。任夫提出实际收到购房款325万元，415万元收条系325万元加张一所欠60万元和重复计算罗涛支付的30万元所得，罗涛转账30万元已包含在收条中，为罗涛代张一、刘平支付2014年5月25日《补充合同》中约定购房款的主张。由于任夫出具415万元的收条注明“此款系原张一、刘平所支付至总额转到罗涛名下”，该收条应为任夫对张一、刘平已付款金额的最后确认凭据，未包括罗涛单独付款的金额，在无其他证据证明任夫出具该收条有违其真实意思情况下，任夫主张不予采信，所以罗涛向任夫已支付的购房款金额共计为445万元。现因涉案房屋所有权为刘平，土地使用权人为任夫，致使刘平无法将房屋过户至罗涛。鉴于双方在合同中对过户时间未约定，罗涛拒绝支付剩余房款系抗辩权的合理使用，不存在违约行为，任夫应将购房款445万元返还罗涛。在刘平已将购房权利义务转让给罗涛，在房屋买卖合同中仅承担将房屋过户给罗涛的义务且亦未收取购房款的情况下，罗涛以刘平为房屋出卖方要求返还购房款的主张不予支持。因任夫对房屋不能过户不存在过错且罗涛诉称的利息从2014年8月28日起算无相关依据，故对利息不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第八十八条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十四条之规定，判决：
一、任夫于本判决生效之日起十日内向罗涛返还购房款445万元；
二、驳回罗涛的其他诉讼请求。案件受理费44131元，由罗涛负担1731元，由任夫负担42400元。一审判决宣判后，任夫不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，改判300万元定金不予返还。其主要上诉理由是：上诉人要求解除合同是基于被上诉人违约，是单方行使解除权，并非双方协商解除，上诉人在履行合同中不存在过错，被上诉人未按约定付款，被上诉人将房产证抵押贷款存在违约，争议房屋房产证属刘平，土地证属上诉人，按照一审与房管处的理解，现刘平也不能将房产证过户至上诉人名下，合同之所以不能履行是被上诉人违约造成，所以被上诉人作为违约方应承担合同约定的责任，上诉人收取的房款中有300万元是定金，根据定金原则可以不返还。
被上诉人刘平、罗涛答辩称，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。二审中，上诉人任夫对一审认定其向罗涛出具收条载明收到罗涛支付购房款415万元以及房管处要求提供土地使用权证明的事实提出异议。其认为实际收到款项是390万元，办理房屋过户不需要土地使用权证明。被上诉人刘平、罗涛对一审认定的事实未提出异议。仅是认为一审遗漏认定房屋未实际交付的事实。双方对一审认定的其他无异议事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人是否应返还被上诉人445万��购房款。二审中，上诉人任夫向本院提供房产登记查询表。欲证明争议房产抵押信息情况。被上诉人刘平质证认为，对证据真实性不予认可，不能证明上诉人主张。被上诉人罗涛质证认为，对证据真实性不予认可，查询表中手写内容不予认可，与本案不具有关联性。本院对上诉人提供的证据审查认为，由于查询表中档案摘抄内容一栏存在打印与手写文字两部分内容，而手写部分内容无法确认真实性，故本院不予确认。二审中，被上诉人刘平、罗涛未向本院提供证据。
本院认为，关于上诉人是否应返还被上诉人445万元购房款的问题。本案中，对于上诉人提出在415万元的收条中包括了罗涛转账支付的30万元，上诉人仅收取390万元，被上诉人未按约定付款以及将房产证抵押贷款存在违约，因被上诉人违约，其中300万元应作为定金不予返还的主张。首先，由于上诉人向被上诉人罗涛出具的415万元收条中明确载明“此款系原张一、刘平所支付总和转让到罗涛名下”的内容，从字面上理解该款项并未包括罗涛转账支付的30万元，所以在上诉人无充分证据情况下，不能确认415万元的收条中包括了罗涛转账支付的30万元。其次，由于任夫与刘平、罗涛签订的《房屋买卖合同》不能履行系因争议房屋所有权人为刘平，而土地使用权人却为任夫，致使房屋无法过户至罗涛引起，并且双方对房屋过户日期又未作约定，所以罗涛拒付剩余购房款可视为行使同时履行抗辩权不能认定为违约。又因房屋不能过户事实在任夫与刘平、罗涛签订合同时即已存在，同时，上诉人在与张一、刘平签订的《补充合同》中已明确约定上诉人认可将房屋过户到刘平名下事实，表明上诉人同意过户事实，所以造成该事实的责任也不能归结由被上诉人一方承担。此外，由于任夫与刘平、罗涛签订的《房屋买卖合同》中并未明确约定将房产证抵押贷款应承担的违约责任，况且该抵押登记现已注销，同时上诉人也未证明该行为给其造成的损失，所以，在双方均同意解除合同情况下，上诉人应将收取的购房款返还被上诉人。综上所述，上诉人的上诉理由证据均不充分，本院不予支持，一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费42400元，由上诉人任夫负担。本判决为终审判决。本判决自送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决指定的履行期限届满后二年���向原审法院申请强制执行。
审判长 蒋荣春
审判员 马 云
审判员 朱江舟
二〇一六年八月十七日
书记员 张秋林 来源：