广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终898号
上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。住所地：广东省清远市清新区龙颈镇×××。
法定代表人：甘燕萍，该公司总经理。
委托代理人：陈宇杰、郑春艳，该公司员工。
被
上诉人（原审原告）：聂静洁，女，汉族，户籍住址福建省宁化县×××。
委托代理人：陈艳，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：邓锁霞，广东百科律师事务所律师。
上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大清新公司）因与被上诉人聂静洁商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年10月11日，聂静洁与恒大清新公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，聂静洁购买恒大清新公司开发的位于恒大金碧天下×××幢01号房为预售商品房；房屋总金额995572元。第八条约定：出卖人应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。合同补充协议将合同第十五条补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费；逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。合同签订后，聂静洁向恒大清新公司支付了购房款995572元，恒大清新公司于2011年12月24日发出敦促收楼通知书。聂静洁确认于2011年1月24日办理收楼手续。并向恒大清新公司提交办理房地产权证的资料。截至庭审日期2015年8月25日，涉案的恒大金碧天下福山六街378幢01号房屋尚未办理房屋产权证。另查明，2009年10月11日，原清新县地方税务局龙颈税务分局开具购房款发票，发票记载：付款方为聂静洁，收款方为恒大清新公司，销售的不动产为福山六街×幢01号房，金额为995572元。代缴税金29867.16元。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。聂静洁与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。关于合同的解除问题，根据合同约定，房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。从2011年1月24日房屋交付已满三年，且截至庭审日，恒大清新公司尚未办理房产证，双方约定的解除合同条件成就，聂静洁有权依约解除与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》，恒大清新公司于2015年5月6日收到聂静洁向其邮寄的《解除合同通知书》，并未提出异议，故聂静洁与恒大清新公司于2009年10月11日签订的《广东省商品房买卖合同》已于2015年5月6日解除。关于违约责任问题，逾期办证违约行为，合同补充协议约定，恒大清新公司应在商品房交付使用后540日内为聂静洁办妥房地产权证，双方同意以2011年1月10日之次日为办理产权登记期限的起算日。由于聂静洁与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》的解除系由恒大清新公司逾期办证的违约行为所导致，恒大清新公司应承担相应的违约责任。聂静洁主张按合同第十五条约定每年按已付房款的0.1%计付违约金过低，要求予以调高，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原审法院予以准许。本案中，聂静洁提供的证据并不能证明因恒大清新公司的违约行为所造成的实际损失，聂静洁只是受到恒大清新公司占用资金的利息损失，因此违约金应调整为以已付购房款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因聂静洁未能提供证据证实其何时付清房款，故利息的计算应从税务部门开具正式购房款发票之日起，以购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止（即从2009年10月11日，以购房款995572元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。关于契税问题，恒大清新公司向原清新县地方税务局龙颈税务分局缴纳了契税29867.16元。税务部门开具的税收转帐专用完税证载明纳税人为聂静洁，缴费29867.16元。换言之，契税29867.16元并非恒大清新公司收取，只是代缴性质，该款不是恒大清新公司收取的房屋对价，恒大清新公司已完成代缴的义务，实际上也没有占有该款项，聂静洁按规定应向相关税务部门申请退还，恒大清新公司负有协助的义务。恒大清新公司代收税费32717元，实际代缴税费29867.16元，结余的2849.84元，则应退还聂静洁。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零八条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
一、确认聂静洁与恒大盛宇（清新）置业有限公司于2009年10月11日签订的关于购买恒大金碧天下福山六街378幢01号房的《商品房买卖合同》于2015年5月6日解除。
二、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还聂静洁已付购房款995572元、税费2849.84元三、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金给聂静洁（从2009年10月11日起以已付购房款995572元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。
四、驳回聂静洁的其他诉讼请求。案件受理费17176元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。宣判后，恒大清新公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：1、一审判决已经认定被上诉人从2014年1月10日起有权退房，但被上诉人于2015年7月20日才起诉要求解除合同，其解除权已经消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2、逾期办理房产证的违约责任，应当按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向买受人支付违约金。2、涉案房屋已经按照约定交付给被上诉人使用，被上诉人并无实际损失。聂静洁答辩称：1、答辩人的解除权没有消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的是逾期付款和逾期交房的情况，而涉案房屋已经交付，本案涉及逾期办证的问题，不适用该条规定。2、上诉人在2015年5月6日收到答辩人发出的解除合同通知书，其后上诉人多次联系答辩人，表示正在走流程，并未对解除合同提出异议。3、房屋交付给答辩人后，因产权证无法办理，导致房屋至今闲置，无法转让，从未产生任何收益。4、双方在一审庭审后已经就违约金进行过协商，但并未达成一致意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，聂静洁于2015年5月4日委托广东百科律师事务所向恒大清新公司发出《解除合同通知书》。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人恒大清新公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人的解除权是否消灭。按照双方在合同补充协议第九条的约定，出卖人在房屋交付使用后三年内未能办妥房地产权证的，买受人可以解除合同。双方同时约定从2011年1月10日的次日起计算办证期限，也就是说，如出卖人在2014年1月10日前未能办妥房地产权证，买受人可以选择解除合同。合同解除权是一种形成权，合同解除后，合同权利义务终止。为保障交易的稳定性，在法律没有规定及当事人没有约定解除权行使期限的情况下，当事人也应当在合理期限内行使解除权，除非对方当事人确实无法履行合同主要义务。本案中，买受人并未提交证据证明恒大清新公司已经丧失办证的能力，结合涉案楼盘在本院其他案件的情况，恒大清新公司也陆续为业主办妥房地产权证。对于本案解除权行使的期间，因本案为系列案，本院在案情相似的（2016）粤18民终635号生效判决中，已参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定确定买受人行使解除权的合理期间为一年。根据生效判决的既定力及同案同判的原则，鉴于被上诉人确是在解除权发生一年后才向上诉人发出解除合同的通知，本院对恒大清新公司提出的解除权已经消灭的理由予以采纳。鉴于被上诉人的其他诉讼请求均以合同解除为前提，故本院对其亦不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，
判决如下：
一、撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第478号民事判决。
二、驳回聂静洁的诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费17176元，由聂静洁负担。本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理
审判员 何 燕
代理
审判员 何昭敏
二〇一六年八月十七日
书 记 员 张丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 搜索“”