山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋09民终841号上诉人（原审被告)白建英，男，1967年1月8日生，汉族，宁武县余庄乡西栈沟村人。委托代理人王少敏，山西九原律师事务所律师。被上诉人(原审原告）高峰，男，1963年9月20日生，汉族，中国工商银行宁武县支行员工，住宁武县。
上诉人白建英因与被上诉人高峰合同纠纷一案，不服（2016）晋0925民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。双方当事人及其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2004年，中国工商银行宁武县支行为职工集资建宿舍楼，高峰报名集资。2004年7月12日，中国工商银行宁武县支行收取高峰购地款20000元。后根据国家政策该楼由宁武县兴宇商贸有限公司接手。2005年1月10日，宁武县兴宇商贸有限公司收取高峰集资款2000元；2008年2月14日，宁武县兴宇商贸有限公司收取高峰集资款5000元。2008年10月21日，甲方高峰与乙方白建英达成楼房占户协议，约定：
一、乙方支付甲方占户费4.5万元；
二、自签字之日起房产所属权归乙方所有（包括楼房一切配套设施），所集资楼房不包括一楼溢价享受（溢价享受为手写体）；
三、楼房款由乙方支付，甲方代交。楼房验收交工后，房产手续由甲方办理，费用由乙方负责；
四、双方不得反悔，如哪一方反悔，赔偿另一方占户费用的两倍。2008年10月21日，宁武县兴宇商贸有限公司收取高峰集资款80000元。至此，高峰名下的集资房款已交107000元，其余款项因高峰与白建英产生分歧而未付。2016年1月高峰起诉。2016年4月12日，宁武县兴宇商贸有限公司出具情况说明，对溢价享受规定作了说明：溢价款为：2003年初次征地时，缴纳集资款用于购地的职工，方可享受溢价。另宁武县兴宇商贸有限公司出具了集资户房款明细表，该表载明：“高峰，2号楼1单元六层南户，已交款107000元，实际建筑面积124.73平米，平均单价1828元，房款为205206元，太阳能2800元房屋维修基金4366元，供暖入网费4931元，应交款金额合计217302元。”（欠110302元）。2016年5月19日，宁武县兴宇商贸有限公司出具证明，其公司在宁武县人民大街45号的所有集资楼房至今均未办理产权证书。一审原告高峰诉称，2008年10月21日，原、被告签订《楼房占户协议》，原告愿将工商银行集资楼房指标转让给被告，被告将占户费4.5万元支付原告。双方约定楼房款由被告支付，原告代缴。被告向原告支付楼房款合计107000元，原告将此款交于宁武县工商银行。至此，被告不向原告支付剩余楼房款，也不向宁武县工商银行支付剩余楼房款。2012年开始，宁武工行要求原告支付5万元购房款，原告通知被告，被告并未交款。2013年，楼房完工，宁武县工行要求原告一次性交清110302元。原告又将此事通知被告，被告以种种理由推托，至今分文未交。现宁武县工行要求原告于2015年12月20日之前，必须交清楼房款。原告多次要求被告支付剩余楼房款110302元，被告不予理睬。因被告严重违约，原告特要求：
一、依法判令解除原、被告所签《楼房占户协议》；
二、依法判令被告向原告支付赔偿款9万元；
三、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审被告白建英辩称，对房价款有异议，对协议没有异议，我给了原告152000元。协议约定：哪一方反悔，赔偿另一方占户费用两倍，因原告反悔，所以不赔偿。一审法院认为，2008年10月21日，原、被告达成对宁武县工商银行职工的集资房楼房占户协议，虽是双方真实的意思表示，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定未依法登记领取权属证书的，不得转让，故原、被告该协议违反法律的强制性规定，该协议无效。原、被告双方签订该协议书都有过错，故应承担各自的责任。原告退还被告因购买该房屋的全部房价款并支付被告相关的财产损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，
判决如下：
一、原告高峰与被告白建英所签《楼房占户协议》无效；
二、原告高峰归还被告白建英购房款152000元，并支付被告的利息损失8329.6元；
三、其他诉讼请求不予支持。案件受理费2050元，由原告高峰负担1025元，被告白建英负担1025元。判后。白建英不服此判，其上诉理由主要内容为，双方是因被上诉人欲全部占有集资户享受优惠部分，要让上诉人与其他社会集资户交纳相同的楼价而产生的分歧。上诉人认为，集资交纳剩余房款的优惠应由上诉人享有，除一楼门面房出售溢价部分。我交纳扣除集资优惠部分剩余房款，被上诉人拒绝；让我交纳全部与社会集资人员相同的房款，我不同意。致使上诉人无法交纳应缴房款。楼房占户协议为有效协议，俗称楼花交易，国家法律并不禁止，未违反国家强制性规定，一审依《城市房地产管理法》第38条认定协议无效是错误的。又且该判决与被上诉人一审诉讼请求不沾边，违背不诉不理之原则，且未行使释明权，程序违法。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，上诉请求撤销原判，发还重审。
被上诉人高峰答辩称，溢价享受是指出售了一楼商铺后给银行内部职工中的地价集资户所分配的款项。本案占户协议不涉及此优惠，如涉及此优惠，占户费就不止4.5万元。被上诉人数次催款，上诉人分文不付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，完全认可一审认定，请求维持原判。
本院认为，本案所涉《楼房占户协议》系来源于银行企业职工集资地价的集资建房，并非是房地产开发商直接预售的商品房，非属上诉人白建英所诉称的“楼花”；又且上诉人白建英在签订了《楼房占户协议》之后，并未到集资建房企业或者是宁武县兴宇商贸有限公司将集资户主予以变更。因此，原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定认定《楼房占户协议》无效是适当的。至于上诉人所诉原告起诉解除协议、法院判决协议无效之事由，因该事由所对应的民事诉讼权利义务，其直接的相对人是原告高峰，上诉人白建英以此程序不当抗辩原告认可的一审判决的适当性，其抗辩理由不足，该抗辩理由也不会对确认本案民事权利义务产生实质意义。故对白建英之上诉不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元由上诉人负担。本判决为终审判决
审判长 孙建新
审判员 张剑平
审判员 田青苗
二〇一六年八月十七日
书记员 刘 鑫 来源：百度“”