上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终4063号上诉人(原审被告)陶峰，男，1975年4月6日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审被告)陶幼张，男，1956年1月12日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审第三人)俞惠明，男，1958年6月3日出生，汉族，住上海市宝山区。上列三上诉人共同委托代理人季克华，上海市百汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)周小妹，女，1954年1月13日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)刘虎根，男，1950年10月25日出生，汉族，住上海市虹口区。上列二被上诉人共同委托代理人方玉宝，上海市诚建成律师事务所律师。原审第三人贾琪，男，1982年9月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人季克华，上海市百汇律师事务所律师。
上诉人陶峰、陶幼张，上诉人俞惠明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，周小妹、刘虎根系夫妻关系，陶峰、陶幼张系叔侄关系。上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原产权人为周小妹。2014年1月24日，周小妹、刘虎根向陶峰出具一份委托书，载明，委托人周小妹与刘虎根系夫妻，委托人因故无法亲自办理出售登记在周小妹名下的系争房屋的相关事宜，特委托受托人陶峰为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年3月24日起至2015年3月23日止。附录：1、代为签订、解除、修改定金协议、房地产买卖合同及相关协议；2、代为办理房地产转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件；3、代为办理转按揭相关手续(包括签署相关文件)；4、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续、代为领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件、领取保险费、领取结清证明、他项权利证明等)；5、代为办理有关合同公证、领取公证书；6、代为收取房价款、开具收款收据；7、代为配合买受方办理贷款的相关事宜(包括签署相关文件)；8、代为配合买受方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)；9、代为办理审税、核价、房地产估价手续；10、代为向开发商、房地产登记部门及税务机关调取相关材料；11、代为交房(包括物业更名、维修基金、电话、宽带、有线电视、水、电、煤气等过户、销户手续)；12、代为申请及办理房产证、密码单挂失、补办、领取《上海市房地产权证》及密码单；13、代为申报纳税(包括申报唯一住房)及支付上述房地产出售过程中应付之相关税费；14、代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜。该份委托书经上海市东方公证处公证。2014年1月24日，周小妹、刘虎根还向陶峰出具一份委托书，载明，委托人周小妹与刘虎根系夫妻关系，委托人欲向银行、个人或其他金融机构借款，并以登记在周小妹名下系争房屋为上述借款提供抵押担保，委托人因故无法亲自办理抵押借款的相关事宜，特委托受托人陶峰为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2014年3月24日起至2015年3月23日止。附录：1、代为办理申请抵押借款的有关手续；2、代为签订借款合同、抵押合同等相关合同、协议，代为签署其他相关文件；3、代为办理具有强制执行效力的债权文书公证，领取公证书；4、代为办理房地产抵押登记手续、领取房地产权证及抵押登记的相关证明文件；5、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续，代为领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件，领取保险费，领取结清证明、他项权利证明等)；6、代为支付上述房地产抵押借款过程中应付之相关税费；7、代为办理上述房地产抵押借款过程中的其他相关事宜。该份委托书经上海市东方公证处公证。2014年12月10日，陶峰代周小妹(卖售方、甲方)与陶幼张(买受方、乙方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海置富行房地产经纪有限公司宝山分公司(以下简称“置富行公司”)居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积33.81平方米，房屋转让价款为人民币(以下币种均为人民币)82万元；双方同意，甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2014年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该房屋交易过户时产生的税费由甲乙双方各自承担；附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2014年12月1日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2014年12月15日前支付75万元；乙方2014年12月31日前支付2万元。合同签订后，陶峰于2014年12月19日协助陶幼张办理了系争房屋产权过户手续。2015年1月5日，系争房屋产权经核准登记至陶幼张名下。2015年1月，周小妹、刘虎根向上海市宝山区人民法院提起诉讼[案号为(2015)宝民三(民)初字第309号]，要求陶峰返还系争房屋售房款82万元，并要求陶峰赔偿房屋差价损失18万元。该案审理中，上海市宝山区人民法院应周小妹、刘虎根申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋在2014年12月10日的市场价进行评估，评估结果为1,048,900元。之后，周小妹、刘虎根撤回该案诉讼，提起本案诉讼，要求确认陶峰代周小妹与陶幼张就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效，陶幼张将系争房屋所有权恢复至周小妹名下。审理中，周小妹、刘虎根称陶幼张与俞惠明签订的抵押借款协议不真实，请求确认俞惠明取得系争房屋抵押权无效。目前，系争房屋产权登记在陶幼张名下，俞惠明为系争房屋抵押权人，系争房屋仍由周小妹、刘虎根居住。原审法院另查明：2011年1月29日，陶峰作为抵押权人(贷款人)、周小妹作为抵押人(借款人)签订一份《抵押借款合同》，约定，抵押物：系争房屋，面积33.81平方米，市值66万元，本次抵押为首次抵押；抵押数：抵押人向抵押权人借款12万元；抵押期：2011年1月29日至2011年3月28日，若到期不还将加收20%的违约金作为补偿。当日，周小妹与陶峰办理了系争房屋抵押登记手续。2012年3月30日，案外人施凯松作为贷款人(抵押权人)、周小妹作为借款人(抵押人)签订一份《抵押借款协议》，约定，周小妹因业务需要，向施凯松借款23万元，借款期限自2012年3月30日起至2012年4月30日止，经双方充分协商，周小妹同意将合法拥有的系争房屋作为该笔借款的抵押担保物，建筑面积33.81平方米，双方议定抵押物价值为60万元。落款处由周小妹、刘虎根及施凯松签字。当日，周小妹与施凯松办理了系争房屋抵押登记手续。2014年1月24日，贾琪作为出借人(抵押权人、甲方)，周小妹、刘虎根作为借款人(乙方)，周小妹作为抵押人(丙方)签订一份《房地产抵押借款合同》，约定，借款用途为资金周转，借款金额58万元，借款期限2个月，自2014年1月24日起至2014年3月23日止，若实际放款日期与上述日期不一致的，则借款期限自乙方收到甲方借款之日起2个月；月利率为1.5%，借款利息自乙方在其账户中收到甲方借款之日起按日计算，双方约定乙方于借款期限届满之日一次性还本付息；抵押系争房屋，抵押物价值(协议价)95万元，上述房地产现设有抵押，甲方已知晓该抵押情况，并同意由丙方以上述房地产价值的余额作为提供给甲方的担保。当日，周小妹与贾琪办理了系争房屋抵押登记手续。2014年2月11日，经周小妹、刘虎根及贾琪申请，上海市东方公证处出具《公证书》，载明，自上述《房地产抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。2014年4月19日，贾琪作为甲方(转让人)、俞惠明作为乙方(受让人)、陶峰作为丙方(见证人)签订一份《债权转让协议》，约定，甲、乙双方一致确认截至本协议签署之日，第三方周小妹、刘虎根拖欠甲方借款本金58万元，利息25,000元，合计605,000元；甲、乙、丙三方一致同意，甲方将第三方的债权共计605,000元全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向丙方主张债权。2014年12月19日，陶峰、施凯松、贾琪分别出具借款结清证明，并申请办理抵押权注销登记手续。原审审理中，2015年7月9日，俞惠明作为出借人(抵押权人)、陶幼张作为借款人(抵押人)签订一份《抵押借款协议》，约定，借款金额为70万元，借款期限1个月，自2015年7月9日起至2015年8月8日止。当日，俞惠明、陶幼张申请办理了系争房屋抵押登记手续，俞惠明实际未支付陶幼张任何款项。原审审理中，应周小妹、刘虎根申请，法院裁定查封陶幼张名下的系争房屋。原审法院经审理后认为，根据上海科东房地产土地估价有限公司出具的估价报告，系争房屋在2014年12月10日的市场价为1,048,900元，而陶峰与陶幼张约定的系争房屋转让价仅为82万元，明显低于当时的市场价，且陶幼张与陶峰系叔侄关系，存在一定利害关系，故法院认定，陶峰在代理周小妹售房的过程中未尽到一个善良代理人的义务，陶幼张也非善意购房者，陶峰、陶幼张在系争房屋交易过程中存在恶意串通，损害了周小妹、刘虎根的利益。因此，对周小妹、刘虎根要求确认系争房屋买卖合同无效及恢复产权的请求，依法予以支持。关于购房款，陶峰、陶幼张一致确认陶幼张已通过置富行公司支付陶峰购房款10万元，但陶峰并未将该10万元购房款支付给周小妹、刘虎根，现周小妹、刘虎根否认其与贾琪之间存在债权债务关系，陶峰也无确实充分的证据证明周小妹、刘虎根委托陶峰用系争房屋售房款代为清偿周小妹、刘虎根欠贾琪或欠俞惠明的债务，故10万元购房款应由陶峰返还给陶幼张。关于系争房屋上所设抵押权，陶幼张虽与俞惠明签订了《抵押借款协议》，但俞惠明实际并未借款给陶幼张，故俞惠明依据该《抵押借款协议》取得的系争房屋抵押权应予涤除。如贾琪或俞惠明与周小妹、刘虎根之间存在债权债务纠纷，可另行解决。原审法院据此判决：
一、确认陶峰代周小妹与陶幼张就上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、自判决生效之日起5日内，俞惠明注销上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室俞惠明他项权利(抵押)登记；
三、上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室他项权利(抵押)登记注销后，该房屋房地产权利人恢复为周小妹；
四、自判决生效之日起10日内，陶峰返还陶幼张购房款10万元。原审判决后，上诉人陶峰、陶幼张不服，向本院提起上诉称：陶峰出售系争房屋时，中介挂牌价为95万元，故并未低于市场价，陶峰尽到了善良管理人之责。请求撤销原审法院判决，改判驳回周小妹、刘虎根在原审中的诉讼请求。
上诉人俞惠明不服，向本院提起上诉称：俞惠明与贾琪之间存在《债权转让协议》，俞惠明实际支付了605,000元，故贾琪对周小妹、刘虎根的债权就是俞惠明对周小妹、刘虎根的债权。请求撤销原审法院判决，改判驳回周小妹、刘虎根在原审中的诉讼请求。
被上诉人周小妹、刘虎根答辩称：陶峰将系争房屋以低于市场价20-30%的价格出售给陶幼张，为恶意串通，合同应为无效。原审法院判决正确，请求二审予以维持。原审第三人贾琪同意上诉人的上诉意见。本院
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。陶幼张与陶峰之间为叔侄关系，陶峰与陶幼张签订的《上海市房屋买卖合同》中约定的转让价82万元明显低于市场价，故陶峰代周小妹签署房屋买卖合同的行为，明显侵害了周小妹、刘虎根的合法权益。基于上述原因，原审法院认定陶峰代周小妹与陶幼张签订《上海市房地产买卖合同》为无效，符合法律规定，本院予以维持。至于俞惠明对系争房屋所享有的抵押权，因俞惠明与陶幼张之间并无借款关系，故原审法院判决涤除抵押权，符合法律规定，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,000元，由上诉人陶峰、陶幼张、俞惠明共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一六年八月十七日
书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：