广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初8970号
原告：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****。
法定代表人：潘志尧。
委托代理人：闫彬彬，男，汉族，**年**月**日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。
被告：谭广龙，男，汉族，**年**月**日出生，住广东省佛山市南海区
委托代理人：向左林，广东中信致诚律师事务所律师。
原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司与被告谭广龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月13日、8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫彬彬、被告的委托代理人向左林到庭参加了诉讼，被告谭广龙到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系位于佛山市南海区里水镇甘蕉路**号海逸锦绣蓝湾听湖**座**号商品房业主。被告的物业面积为住宅350.37平方米，地下室143.66平方米。2009年10月14日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为住宅2.5元/平方米/月，地下室0.5元/平方米/月，被告于每月5日前向原告缴纳上月费用，逾期交纳按每日千分之五计算滞纳金，从被告收楼开始计算。被告于2010年8月15日收楼，承诺按时缴纳物业管理费等，但未交纳任何费用。原告多次催缴，被告缴交了2011年5-6月物业费用1895.51元，其余各期物业管理费及公摊水电费未缴纳。故请求法院判令：被告向原告支付物业管理费60182.44元、公共分摊水电费878.26元、滞纳金60182元。
被告辩称：2010年8月被告没有收楼，也没有缴纳2011年及2015年的两笔物业管理费，该物业管理费是原告在未经被告允许的情况下，擅自从被告的银行账户扣划的，被告知道扣划情况后，立即与原告进行交涉。2010年，被告与开发商进行验楼交接时，发现案涉房屋存在多处漏水、外墙裂缝的情况，被告明确表示要求开发商进行修复后才收楼，2010年至2016年期间，被告多次与原告进行沟通，要求原告与开发商进行协调房屋的修缮问题，但该问题一直没有得到解决，开发商在2014年底时也修缮过，但没有修复完毕就停工，根据物业管理条例相关规定，在房屋未交付前提下，物业管理费应由开发商进行承担，被告也没有享受过原告提供的物业管理服务，原告应直接向开发商请求物业管理费，而不应向被告主张，另原告在2011年及2015年擅自扣划物管费的金额与原告在诉状中主张的是不一致的，其中2011年的1905.16元，2015年1926.82元这两笔扣划的物管费应由原告进行返还。对于原告主张的公摊电费及滞纳金，被告不应支付物管费，故该两笔款项被告也不应支付，请求法院驳回原告的请求。庭审中，原告举证如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的主体资格。2、物业管理企业资质证书复印件1份，用以证明原告具备物业管理资质。3、前期物业管理服务协议复印件1份，用以证明双方约定的物业管理情况。4、广东省商品房买卖合同复印件1份，用以证明被告是涉案房屋的业主。5、业主收楼资料签收单、入住承诺书复印件各1份，用以证明被告的收楼情况，被告已经收楼。6、（2015）佛南法里民三初字第30号受理案件通知书、民事裁定书复印件各1份，用以证明原告之前已经向被告主张物业管理服务费。7、快递复印件1份，用以证明原告向被告催交物管费。8、发票复印件1份，用以证明原告向被告收取物业管理费。9、公摊水电费发票复印件4张，用以证明原告缴纳公共水电费的情况。10、委托代收费用协议书复印件1份，用以证明被告同意原告通过银行划扣物业管理费，该协议于2010年8月15日签订，且被告同意每月10日前缴纳物业管理费。11、竣工验收备案表复印件1份，用以证明案涉房屋已符合交楼条件。经质证，被告对原告举证的证据1、2无异议。对证据3真实性予以确认，该协议是与开发商签订商品房买卖合同是一起签订的，是开发商提供的格式文本，该协议第四条第四款关于收取物管费的问题，是属于格式条款，原告并未对相关条款作明确说明和解释，违反了物业管理条例的规定，签订该协议时，原告没有在场，该条款无效。对证据4真实性予认可，该合同及附件都是开发商提供的格式文本。对证据5业主收楼资料签收单不予认可，谭广龙的签名不是被告本人签的，被告也没有收到资料的栏所列的材料，对入住承诺书的签名确认的，是在原告的售楼部签订的，签订文件后才验楼交接，在验楼发现涉案房屋多处漏水、外墙裂缝问题，被告要求开发商进行修复，至今，被告没有拿到案涉房屋的钥匙。对证据6关联性不予认可，被告没有收到该材料，与本案无关。对证据7不予确认，该证据不能确认所邮寄的文件内容，被告也没有收到该份快递。对证据8真实性予以认可，对其证明内容有异议，这是原告未经被告允许单方扣划的物管费，被告在知悉扣款后立即与原告的物业经理张**进行交涉，其也承认是系统错误误扣的物管费，当时张**也承诺被告收楼后，同意在应缴纳的物管费中进行冲抵。对证据9真实性没有异议，对其关联性、证明内容有异议，被告至今都没有收楼，也没有实际享受过原告提供的物业管理服务，该些公摊的水电费不应由被告进行承担。对证据10真实性没有异议，对证明内容有异议，该协议是被告在收楼之前即2010年8月15日开发商售楼处签署的，该协议是与原告上次庭审提交的入住承诺书一并签署的，签署后双方才去验楼，后发现房屋存在漏水、外墙裂缝等问题，案涉房屋没有交付，该协议书并没有实际履行，案涉房屋需要交付使用后才能按照协议进行扣划。对证据11的真实性没有异议，对其证明内容、关联性有异议，该证据只能证明开发商就1-17座的商品房办理的竣工验收手续，不代表案涉房屋已达到交付、居住条件，从该表不能看出案涉房屋验收的具体过程，以及防水、外墙的分项验收情况，被告与开发商于2010年8月15日验楼时发现存在多处漏水及外墙裂缝，没有达到交付条件和居住条件，案涉房屋也没有交付使用。庭审中，被告举证如下：1、光盘1张、录音文字整理文本复印件2份，用以证明涉案房屋因漏水、外墙裂缝没有实际交付给被告，原告是知情的，从光盘的现场照片可以看出漏水及裂缝的现状，开发商也进行了维修，但没有修复完毕就停工了，排栅都烂在涉案房屋的花园里，因为外墙裂缝及漏水情况和原告擅自划扣物管费的问题，被告多次与原告交涉，原告也确认扣款是系统错误，也答应协调开发商解决，但一直拖而未决，被告在多次交涉时也表示只要将房屋修复好就马上收楼，并不是被告故意拖延不收楼。2、房屋修缮表、未收楼情况跟进表复印件各1份，用以证明2015年8月14日被告与原告交涉时，被告提出了维修要求，原告经理**也答应进行处理，并将登记的房屋修缮表复印一份交给被告留底，张**签字确认，房屋未交付使用。3、证人证言复印件1份，用以证明原告及开发商拖延维修，被告多次与原告交涉的事实。4、中国农业银行活期存折明细清单复印件25页，用以证明原告2011年6月23日，2015年6月15日擅自扣划物管费，金额分别是1905.61元、1926.82元，该账户一直都是余额充足的，原告因为知道房屋质量问题没有交楼，所以一直没有扣划物管费。被告向本院申请证人黄某出庭作证，本院予以准许。证人黄某陈述：证人与被告是朋友关系，证人有陪同被告到原告处和原告交涉扣划被告物管费的事，据证人所知，房屋有漏水、外墙有裂缝的问题，房屋无交付给被告使用，开发商有搭过排栅，不久后就拆了。经质证，原告对被告举证的证据1不予确认，工程的主要问题是开发商负责，与原告无关。对证据2不予认可，质量保修问题也是开发商的责任，与原告无关。对证据3不予认可，反映的也是质量问题，与原告无关。对证据4真实性、合法性予以认可，对其关联性不予以认可，与本案无关。
原告对证人证言不予认可，证人与被告是朋友关系，且证人说与案涉房屋没有关系，但其多次陪同被告去现场看房屋，不符合常理，另证人所述维修情况也没有办法看到，与交楼情况没有联系，证人无法证明开发商向被告交楼的事实，是其主观想法。被告认为证人证言可以印证案涉房屋因漏水及外墙裂缝没有交楼的事实以及原告擅自扣划物管费的事实，证人于2015年8月14日陪同被告以及代理人到原告处进行交涉，在被告提交的录音中有体现，证人对案涉房屋的情况是比较了解的，所陈述的房屋修缮的情况也和原告当时交给被告的未收楼情况跟进表的内容可以相印证，证人所陈述的内容均属实。经审查，被告对原告举证的证据1-4、证据5入住承诺书、证据8-11真实性无异议，本院对该证据予以确认。证据5业主收楼资料签收单，因被告否认业主签收处“谭广龙”的签名为其所签，且该签名字迹明显与原告提供的其他证据“谭广龙”的签名字迹不一样，故本院对该证据不予确认。本院对证据6真实性予以确认，关联性不予认定。原告对被告举证的证据4真实性无异议，本院对证据4予以确认，证人证言，证人出庭作证并签署真实陈述的书面保证书，
本院认为证人的陈述可信，并予以采纳。证据1录音、照片清晰，2015年12月10日录音被告主张原告的代理人在场，其对录音不确认但没有申请鉴定，且证人也陈述其陪同被告到原告处沟通的事实，原告在庭审中也引用了录音的内容，故本院对证据1真实性予以认定。证据2无原件核对，本院不予确认。综合本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，
本院查明和确认以下事实：被告系位于佛山市南海区里水镇甘蕉路**号海逸锦绣蓝湾听湖**座**号别墅的业主。2010年1月6日，原、被告签订《海逸锦绣蓝湾前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为别墅2.5元/平方米/月，地下室0.5元/平方米/月，物业管理费从海逸蓝湾入伙，被告收到《收楼通知书》所确定的收楼之日开始计交，如被告收到《收楼通知书》所确定的收楼之日起30天内未办理收楼手续，则从第31天起开始计算管理费。被告的别墅建筑面积494.03平方米。2010年8月15日，被告签订入住承诺书，承诺于2010年8月15日接收案涉房屋。被告于同日签订委托代收费用协议书，同意自2010年8月15日起原告委托中国农业银行佛山南海华盛支行在其44519500460040515账户扣划物业管理费、公摊水电费等。2011年6月23日、2015年6月15日，被告该账户被划扣物业管理费分别为1905.61元、1926.82元。2011年1月1日至2016年6月23日期间，被告该账户余额为几千元至几十万元不等。被告认为房屋存在漏水、外墙裂缝等质量问题，一直与开发商及原告协商，只是签订了入住承诺书，并未办理收楼手续。被告分别于2015年8月14日、2015年12月10日到原告处协商处理房屋问题，并对银行划扣的两次物业管理费提出异议。双方确认案涉房屋的钥匙未交付给被告。
本院认为：本案的争议焦点为被告是否应支付自2010年9月15日起至2015年12月31日的物业管理费及违约金。原告主张被告于2010年8月15日办理了收楼手续，应自2010年9月15日起交纳物业管理费。被告则认为未办理收楼手续，不应交纳管理费。根据被告举证的证据表明，被告因房屋质量问题一直与原告协商，原告也确认房屋钥匙未交付给被告，且被告的银行扣费账户一直余额充足，原告在2011年至2016年6月期间才扣了两次物业管理费，可印证被告未办理收楼手续的主张。因被告提出房屋存在质量问题而未收楼，原告也未能举证证明案涉房屋已按照被告提出的要求进行整改完毕并向被告发出收楼通知书而被告无故拒绝收楼。故未收楼期间的物业管理费原告不应向被告主张。对原告的请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：驳回原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费1362.43元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理
审判员 麦上康
二〇一六年八月十七日
书 记 员 黄莹莹 来源：百度搜索“”