贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1797号原告杨晓燕，女，1988年3月5日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被告贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人杨昌鑫，总经理。委托代理人（特别授权）梁光玉，贵州天合律师事务所律师。委托代理人（特别授权）廖强，贵州天合律师事务所律师。
原告杨晓燕诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年5月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晓燕、被告大地联创房开公司的委托代理人梁光玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓燕诉称：2011年9月4日，原告与被告大地联创房开公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：
一、商品房的基本情况及价款。被告将凯里市大地春城第10楼11层6号商品房出卖给原告，合同约定建筑面积124.68平方米，单价为4017元/平方米，商品房合同总价500840元；
二、付款方式及期限。原告于2011年9月4日交付购房首付款150840元，余款35万元办理银行按揭；
三、交付期限。被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并交付原告使用；
四、违约责任。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；
五、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；
六、关于产权登记。被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首付款150840元，余款350000元原告已于2012年3月5日通过中国农业银行办理按揭贷款转入被告账户。至2013年9月15日原告再次到营销中心时，被告告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为125.63平方米，比合同面积增加0.95平方米，最终交易总房款为504656元，要求原告补交房屋价款3816元、房屋契税7570元、房屋维修基金10093元、开户费2994元、办证费97元，合计24570元，原告即按被告的要求交纳了上述款项。原告作为买受人按合同约定履行了付款义务，并交纳了有关费用，但被告未按合同约定在2012年11月30日前将验收合格的商品房交付原告，亦未在合同约定的交房时间后书面通知原告接房。2013年9月15日原告去找被告时被告方将钥匙和《商品房使用说明书》、《商品住宅保证书》交给原告。从2012年11月30日起至被告交钥匙时间2013年9月15日为止被告逾期交房9个月零16天（总天数290天）。因被告代收办证费、房屋契税、房屋维修基金后未上交有关行政主管部门，并未向有关行政主管部门提供相关资料，导致我至今未取得房地产权属证书。按合同约定，至今被告已逾期办证近1年。
原告与被告签订的合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按合同约定履行义务，被告未按合同约定的时间交付商品房、办理房地产权属证书，构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令
被告：1、赔偿逾期交房违约金14635.02元，逾期办证违约金5046.56元，小计人民币19681.58元；2、退还房屋办证费97元，房屋契税7570元，房屋维修基金10093元，小计人民币17760元。3、承担案件受理费。原告杨晓燕为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告《居民身份证》复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格及基本情况；2、《收据》复印件五份、《钥匙发放记录表》复印件一份，拟证明原告交纳给被告的相关费用及原告领取钥匙的时间；3、《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》复印件一份，拟证明被告违约的事实；4、《个人借款凭证》、《中国农业银行个人购房担保借款合同》复印件各一份，拟证明原告向中国农业银行办理按揭贷款及贷款已经支付给被告的事实；5、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明双方签订合同的事实及合同约定的权利义务关系。被告大地联创房开公司未递交书面答辩意见。庭审中，被告大地联创房开公司的委托代理人口头辩称：
一、本案已超过了诉讼时效，虽然有回复的函，但函上面并没有原告的签名，所以不能证明原告是在诉讼期限内主张权利；
二、原告要求退还维修基金，被告只是代收的，属于所有业主共同所有，并非原告单独所有，而且维修基金也不是为了办理房产证所收取的，所以原告不能以未为其办理房产证为由要求退还原告缴纳的维修基金；
三、被告正在积极的为原告办理房产证，所以原告要求退还办理房产证的相关费用及契税我们不同意退还；
四、被告逾期交房是因为天气原因，变更交房的通知我们也已经邮寄给了原告的，原告也已经按照我们的通知来接房，证明其是认可的，所以我们不应该承担逾期交房违约金。被告贵州大地联创房地产开发有限公司向本院提交的证据有：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》及《法人代表身份证明书》复印件各一份，拟证明被告的身份信息；2、黔东南州气象局专业气象台出具的《证明》复印件一份，拟证明2011年5月1日至2012年10月31日因天气原因停工建设13天；2012年11月至2013年2月因天气原因造成停工建设16天的事实；3、《快递邮寄回执单》、《发票》复印件各一份，拟证明被告把《交房标准调整通知书》邮寄给原告的事实；4、《集体房产证》复印件一份，拟证明被告正积极为原告办理房产证的事实。结合采纳的证据及原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2011年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城第10幢11层1106号房屋，房屋建筑面积124.68平方米，房价总额500840元；原告首付购房款150840元，余款35万元于2012年3月5日通过银行按揭支付；被告应于2012年11月30日前向原告交付该商品房，逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房办理交房后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将购房款支付给被告。合同约定的交房期限届满后，被告未履行其交房义务。2013年9月15日，原告到被告处办理交接房手续，并向被告支付办证费用、房屋契税、房屋维修基金及增加面积的购房款等相关费用。嗣后，因被告未将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，2014年11月14日以大地春城业主的名义向被告发送《履行合同函》，同年12月25日被告以书面回复的形式答复业主对争议事项的处理。因涉案争议久拖未决，原告遂以被告逾期交房及逾期办证应支付违约金为由诉至本院。案经本院调解未果。另查明，原告于2013年9月15日向被告补交增加面积购房款3816元，涉案房屋实际总价款为504656元。上述事实，有原告的起诉状、被告委托代理人的口头答辩意见以及原告所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金，涉案合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2012年11月30日，原告实际办理接房手续的时间是2013年9月15日，故被告逾期交房的起止时间应为2012年12月1日至2013年9月15日，共计288天，原告计算违约天数有误，本院予以调整。按合同约定，逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以原告已付总房价款的万分之一计算，被告逾期交房违约金应为504656元×0.01‰×288天=14534.09元。关于逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金按原告已付总价款的1%计算，原告已支付房屋总价款504656元，被告逾期办证违约金应为504656元×1%=5046.56元。原告的该项诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告退还办证费、房屋契税的诉讼请求，因被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证，被告所收取原告的办证费97元及房屋契税7570元应退还给原告。原告的该项诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告退回维修基金10093元，因房屋维修基金是用于物业共有部位、公共设施设备保修期届满后大修、更新、改造的资金，此部分的处分权应属于全体业主共同所有，故原告主张退回该维修基金于法无据，故本院不予支持。
被告辩称逾期交房的原因系天气原因所致，系不可抗力因素，故不应该承担逾期交房的责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，被告作为专业的房地产开发商，理应对可能影响工期的天气等因素进行充分的估计，事先合理计算工期，且被告并未提交现场施工日志和监理日志等证据证明确实存在由于天气原因造成无法施工的情况，故对被告的辩解，本院不予采纳。关于被告抗辩称本案已过诉讼时效问题，本案原告违约金请求权是基于被告违约行为产生，被告未如期交房及办证即已构成违约，大地春城业主多次向被告主张争议纠纷处理，且被告在2014年12月25日以书面回复的形式予以答复，故被告抗辩本案已过诉讼时效,本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，
判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨晓燕逾期交房违约金14534.09元，逾期办证违约金5046.56元，二项合计19580.65元。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告杨晓燕办证费97元，房屋契税7570元，二项合计7667元。
三、驳回原告杨晓燕的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，已减半收取370元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。此款原告先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 潘政旭
二〇一六年八月十七日
书记员 胡 锐 更多数据：