山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终2952号
上诉人（原审被告）：烟台宏洋置业有限公司。住所地：山东省烟台市牟平区宁海街道王家埠村。
法定代表人：董志坚，总经理。
委托代理人：曲晨伟，山东金律通律师事务所律师。
委托代理人：王冠群，山东金律通律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吕进领。
委托代理人：曲恩阳，山东绍元律师事务所律师。
原审
第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行。住所地：山东省烟台市牟平区北关大街***号。
负责人：曲延涛，行长。
委托代理人：徐敬涛，该行职工。
委托代理人：丛宁，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人烟台宏洋置业有限公司（以下简称宏洋公司）因与被上诉人吕进领、原审第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行（以下简称农行牟平支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院(2016)鲁0612民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年8月30日，吕进领与宏洋公司签订商品房买卖合同（合同编号：牟预字第130830120083号）及商品房预销售补充协议。商品房买卖合同约定吕进领购买宏洋公司开发的坐落于牟平区通海路159号4#楼二单元403号房，该商品房约定建筑面积共101.78平方米，总价款521439元，其中首付款161439元，剩余360000元于2013年9月30日前用按揭贷款支付。吕进领于商品房买卖合同签订当日向宏洋公司支付了首付款161439元。吕进领作为借款人于2013年8月30日向第三人提出个人信贷业务申请，吕进领的丈夫杨世敬于2013年8月30日向第三人出具共同还款责任承诺书，承诺其作为吕进领（借款人）的共同还款责任人，当吕进领（借款人）不能按期偿还贷款时，其对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。吕进领及其丈夫杨世敬与第三人于2013年9月25日签订个人购房担保借款合同，宏洋公司作为保证人在该合同上签字盖章，该合同约定借款金额为360000元，由第三人直接转入宏洋公司账户，该合同约定借款人在借款实际发生之日起三十六个月内提前还款的，按提前还款金额的1%支付补偿金，该合同约定第三人有权行使抵押权，并可以与吕进领协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2013年10月29日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记（烟房预牟字第20133199号）。2013年11月1日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（烟房预牟抵字第20133120号）。2013年11月8日，第三人将360000元借款转入宏洋公司账户。宏洋公司表示已经收到涉案房屋房款521439元。商品房买卖合同第八条关于交付期限的约定：宏洋公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》;2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需要满足的其他事项。宏洋公司在2014年12月31日前，未取得上述材料。但宏洋公司主张涉案房屋已经达到正常居住使用的条件，提交了工程竣工验收报告、设计单位质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告、建设工程竣工规划核实合格证、建设工程消防验收意见书原件各一份。其中工程竣工验收报告、设计单位质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告均由相关的建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位出具，建设工程竣工规划核实合格证由烟台市规划局于2015年1月14日出具。建设工程消防验收意见书由烟台市公安消防支队于2016年2月4日出具。宏洋公司主张2014年12月25日通过特快专递向吕进领发送了入住通知书，是吕进领未按宏洋公司指定的时间与地点来接房，宏洋公司不存在逾期交房的问题，不同意解除商品房买卖合同。吕进领主张未收到宏洋公司发送的入住通知书。商品房买卖合同第九条关于卖方逾期交房的违约责任的约定：逾期超过60日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。商品房预销售补充协议第八条对合同解除后的相关事项有约定，其中第3款约定宏洋公司返还吕进领已付款时，如吕进领尚未还清银行贷款（或公积金），吕进领同意由宏洋公司直接将应返还的款项支付给房贷的银行（或公积金管理部门）；退还给银行（或公积金管理部门）后，即视为已返还给吕进领。第4款约定任何一方依约解除合同，吕进领均负有配合宏洋公司办理注销备案和预告登记手续的义务，否则宏洋公司有权不予退还已交价款。吕进领以宏洋公司未履行合同交付房屋、办理产权登记为由提起诉讼，请求：1、解除双方于2013年8月30日签订的商品房买卖合同；2、宏洋公司返还购房款本金人民币521439元；3、宏洋公司支付吕进领违约金5214.39元；4、宏洋公司赔偿吕进领向第三人的贷款利息损失约人民币63000元；5、解除与第三人于2013年9月25日签订的个人购房担保借款合同；6、本案的所有费用由宏洋公司承担。宏洋公司主张若商品房买卖合同被解除其应向吕进领返还首付款，不包括吕进领向第三人所借的按揭贷款，对违约金宏洋公司未提出异议，宏洋公司主张吕进领已经要求宏洋公司支付违约金，再要求贷款利息损失没有法律依据。宏洋公司主张吕进领应按约定配合办理合同备案及预告登记的注销手续后，宏洋公司才承担解除合同后的退款义务。吕进领认为该条款属于格式条款，该条款的内容加大了吕进领的责任，应是无效的。第三人未提出独立的诉讼请求，但要求附条件解除与吕进领签订的个人购房担保借款合同。若该合同被解除，要求吕进领及吕进领的丈夫杨世敬连带向第三人清偿剩余的贷款本金及相应利息并由宏洋公司承担连带保证责任，保障第三人对涉案房屋的优先受偿权。要求吕进领按合同约定支付截止本金实际清偿之日的提前还款补偿金，计算方法为（本金-已还本金）×1%。吕进领主张第三人要求的提前还款补偿金是格式条款，对吕进领没有约束力，吕进领的提前还贷是因宏洋公司违约行为导致其借款没有实际意义，因此产生的损失应由宏洋公司承担。吕进领自2013年12月8日至2016年2月8日（庭审前最近一个还款日），每月按期足额向第三人偿还了借款，其中偿还借款本金11210.03元，借款利息45270.55元。原审法院认为，一、关于商品房买卖合同及其补充协议的解除。吕进领与宏洋公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定行使权利、履行义务。商品房买卖合同约定“宏洋公司应于2014年12月31日前交付房屋，并且取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需要满足的其他事项。逾期超过60日后，买方有权解除合同。”宏洋公司未取得合同约定的相关材料，且吕进领未接受宏洋公司拟交付的房屋，故对宏洋公司已向吕进领交付房屋的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案房屋不符合合同约定的交付条件，且逾期超过60日，故对吕进领要求解除商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。吕进领虽未要求解除签订的商品房预销售补充协议，但该补充协议是商品房买卖合同的从属合同，依附于商品房买卖合同而成立，现商品房买卖合同被解除，商品房预销售补充协议亦应随之解除。吕进领应协助宏洋公司办理商品房买卖合同的备案和预购商品房预告登记的注销手续。
二、关于吕进领要求宏洋公司支付的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”吕进领与宏洋公司签订的商品房买卖合同约定的违约金为吕进领累计已付款的1%，现该合同因宏洋公司违约被解除，宏洋公司应按合同约定支付违约金。宏洋公司认可已收到购房款521439元，故吕进领要求宏洋公司支付违约金5214.39元，依法予以支持。
三、关于个人购房担保借款合同的解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”吕进领与第三人签订的个人购房担保借款合同的目的是用于购买宏洋公司开发的商品房，现商品房买卖合同被解除，吕进领的贷款目的不能实现，故对吕进领要求解除与第三人签订的个人购房担保借款合同的诉讼请求予以支持。吕进领与第三人应协助宏洋公司办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”吕进领与宏洋公司在商品房预销售补充协议中约定“在合同解除后，宏洋公司返还吕进领已付款时，如吕进领尚未还清银行贷款（或公积金），吕进领同意由宏洋公司直接将应返还的款项支付给房贷的银行（或公积金管理部门），退还给银行（或公积金管理部门）后，即视为已返还给吕进领。”该约定没有违反法律规定，吕进领、宏洋公司应按约定履行。对吕进领主张该约定是格式条款，主张将购房款521439元全部返还吕进领,没有事实和法律依据，依法不予支持。故应由宏洋公司将吕进领已经支付给宏洋公司的首付款161439元及吕进领已经偿还给第三人的借款本金返还给吕进领，将吕进领向第三人的借款本金中未还部分返还给第三人。对宏洋公司主张按商品房预销售补充协议中的约定，吕进领应配合宏洋公司办理商品房买卖合同的备案和预购商品房预告登记的注销手续后，宏洋公司才退还已交房款。吕进领、宏洋公司签订的商品房买卖合同因宏洋公司违约导致该合同被解除，宏洋公司有返还吕进领已付购房款的义务，吕进领有配合宏洋公司办理商品房备案和预告登记的注销手续的义务，双方在商品房预销售补充协议中既然对履行义务的先后顺序进行了约定，本应按合同约定履行，但吕进领因购买涉案房屋向第三人借款，若按吕进领与宏洋公司的约定履行，将损害第三人的利益，故对宏洋公司的该主张不予支持。对宏洋公司主张的吕进领应将已领取的买卖合同及签署的相关协议等交还给宏洋公司。根据双方签订的商品房预销售补充协议中约定“吕进领应于提出退房、解除合同并得到宏洋公司同意之日起或接到宏洋公司解除合同通知之日起5日内与宏洋公司签订解除买卖合同的协议，并将已领取的买卖合同及签署的相关协议等交还宏洋公司，并办理完毕商品房备案和预告登记的注销手续，持付款证明方可办理退款手续。”该约定是基于宏洋公司同意解除合同的约定，现宏洋公司不同意解除合同，那就不能按该约定履行，故对宏洋公司的该主张不予支持。对吕进领要求宏洋公司赔偿其向第三人支付的贷款利息的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其补救措施，并有权要求赔偿损失。”吕进领自2013年12月8日至2016年2月8日（庭审前最近一个还款日），每月按期足额偿还了向第三人的借款，其中偿还借款本金11210.03元，借款利息45270.55元。因宏洋公司违约，造成商品房买卖合同及个人购房担保借款合同的解除，吕进领支付给第三人的借款利息成为吕进领的实际损失，对该损失，吕进领有权要求宏洋公司赔偿，宏洋公司应当赔偿。宏洋公司主张吕进领已经要求了违约金，不应再要求利息损失，宏洋公司的该主张没有法律依据，依法不予支持。故宏洋公司应赔偿吕进领向第三人借款所产生的利息损失。
四、第三人未提出独立的诉讼请求，但要求附条件解除与吕进领签订的个人购房担保借款合同，即要求吕进领及其丈夫杨世敬连带向第三人清偿剩余的贷款本金及相应利息并由宏洋公司承担连带保证责任，保障第三人对涉案房屋的优先受偿权。要求吕进领按合同约定支付截止本金实际清偿之日的提前还款补偿金。法院认为第三人的要求均是在吕进领违约的情况下，吕进领应承担的责任，现吕进领一直按期足额偿还借款，不存在违约情况，因宏洋公司违约，导致吕进领与宏洋公司签订的商品房买卖合同解除，进而导致吕进领与第三人签订的个人购房担保借款合同被解除，故第三人要求吕进领及其丈夫杨世敬连带向第三人清偿剩余的贷款本金及相应利息并由宏洋公司承担连带保证责任及要求吕进领支付提前还款补偿金没有事实及法律依据，依法不予支持。对第三人要求对涉案房屋享有优先受偿权，本案涉案房屋为预售商品房，在该房屋上设定的抵押预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。现本案涉案房屋未交付，产权未登记至吕进领名下，抵押权设立登记无法完成，故第三人不能要求对本案涉案房屋行使抵押权，亦不能享有涉案房屋的优先受偿权。原审法院于2016年4月12日判决：
一、解除吕进领与烟台宏洋置业有限公司于2013年8月30日签订的商品房买卖合同（合同编号：牟预字第130830120083号）及商品房预销售补充协议。
二、解除吕进领、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行及被告烟台宏洋置业有限公司于2013年9月25日签订的个人购房担保借款合同。
三、烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内向吕进领返还购房首付款161439元。
四、烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内向吕进领返还吕进领已偿还给第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的借款本金11210.03元（暂计至2016年2月8日），同时自2016年2月9日起至本判决确定的给付之日止，烟台宏洋置业有限公司按吕进领后续偿还给第三人的借款本金向吕进领增加返还借款本金。
五、烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还吕进领向第三人的借款中未还的部分348789.97元（暂计至2016年2月8日），若自2016年2月9日起至本判决确定的给付之日止，吕进领后续偿还给第三人借款本金，则烟台宏洋置业有限公司向第三人支付的本金数额予以变更，为吕进领实际尚欠第三人的本金数额。
六、烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内向吕进领支付借款利息损失45270.55元（暂计至2016年2月8日），同时自2016年2月9日起至本判决确定的给付之日止，烟台宏洋置业有限公司按吕进领后续偿还给第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的借款利息继续向吕进领支付借款利息损失。
七、烟台宏洋置业有限公司于本判决生效之日起10日内向吕进领支付违约金5214.39元。
八、在烟台宏洋置业有限公司向吕进领返还首付款、已偿还给第三人的借款本金、支付违约金、赔偿借款利息损失及向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还吕进领向第三人的未还借款本金后的10日内，吕进领协助被告办理商品房买卖合同的备案（合同编号：牟预字第130830120083号）和预购商品房预告登记（烟房预牟字第20133199号）的注销手续。
九、在烟台宏洋置业有限公司向吕进领返还首付款、已偿还给第三人的借款本金、支付违约金、赔偿借款利息损失及向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还吕进领向第三人的未还借款本金后的10日内，吕进领及第三人协助烟台宏洋置业有限公司办理坐落于牟平区通海路159号4#楼二单元403房屋的预购商品房抵押权预告登记（烟房预牟抵字第20133120号）的注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9014元，减半收取4507元由宏洋公司负担。
上诉人宏洋公司上诉称，一、上诉人向被上诉人交付的房屋已经验收合格并且可以正常使用，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的根本目的可以实现。上诉人已经按照商品房买卖合同的约定将符合正常使用、装修、居住的验收合格的房屋交付给被上诉人，但被上诉人由于其自身原因未按照上诉人的通知准时接房。上诉人向被上诉人交付的房屋完全可以满足双方签订商品房买卖合同的根本目的，上诉人的行为不存在根本违约之处。
二、原审法院判令上诉人同时给付被上诉人贷款利息损失及违约金没有法律依据。
三、原审法院判令上诉人先行给付被上诉人及第三人相关款项后再由被上诉人及第三人配合上诉人办理房屋合同备案及预告登记的注销手续，明显与本案事实不符。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吕进领答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。原审第三人述称，同被上诉人的意见。本院审理中，上诉人认可其至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。本院审理查明的其他案件事实与原审法院查明的一致。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，应当全面履行。被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同的目的是获得商品房所有权，双方严格按照合同的约定履行义务，被上诉人的物权期待权即可实现，而由于上诉人至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，被上诉人出资购买的商品房没有成就交付条件，更不能办理所有权登记，致使被上诉人签订合同的目的不能实现，被上诉人主张解除商品房买卖合同，理由正当，依法应予支持。上诉人主张其已向被上诉人交付房屋，其不存在违约，缺乏事实依据，依法不予支持。上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，因上诉人违约而解除，上诉人应当将依合同而收取被上诉人的购房首付款、被上诉人向原审第三人偿还的借款本金返还给被上诉人并同时支付相应利息，并且，上诉人还应因其合同违约向被上诉人支付违约金，上诉人主张其不应同时给付被上诉人贷款利息损失及违约金，理由不当，依法不予支持。上诉人的其他上诉理由亦不成立，依法亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（一）项、第一百七十五条的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9014元，由上诉人烟台宏洋置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年八月十六日
书记员 车丽翠 搜索“”