黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书黑06民终2164号上诉人（原审被告、反诉原告）许景瑜，男，1966年4月9日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区xx大街**号楼x门*室。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈超，男，1986年6月1日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区xx区*号楼*单元*室。
上诉人许景瑜因与被上诉人陈超租赁合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许景瑜、被上诉人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许景瑜上诉请求：1、撤销一审判决，改判为双方继续履行合同，并要求被上诉人给付租金65000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第110条，认定双方不能继续履行合同，属于适用法律错误；2、本案是房屋租赁合同纠纷，双方是否能够履行取决于租赁物是否具备使用条件和承租方是否自愿支付租金。被上诉人违约的本意应当是认为租金高，且事实上其另行租赁更为便宜的房屋继续从事中介服务。合同是双方自愿签订的，对双方具有约束力，被上诉人不讲诚信，违背合同法的基本原则。本案不具备解除合同的法律规定事由。
被上诉人陈超辩称，双方签订的房屋租赁合同起始时间为2016年4月18日，而被上诉人于2016年3月20日即将房屋返还给上诉人，且于3月31日即在法院起诉，双方的合同并未履行，被上诉人陈超请求维持原判。被上诉人陈超向一审法院起诉请求：1、请求解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求被告退还房屋押金5000元；3、要求被告承担诉讼费。上诉人许景瑜反诉请求：1、要求双方继续履行合同；2、要求反诉被告支付下年度租金65000元；3、要求反诉被告恢复房屋原样；4、要求反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：许航滨系大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼商服9号-2的所有权人，与许景瑜系父子关系。2015年，许航滨委托许景瑜办理该房产的出租、代收房屋租赁费及相关合同事宜。2015年，许景瑜将该房产出租，并与案外人刘翠玲签订租期自2015年3月1日至2016年3月1日的租赁合同。在承租期间，杜靓将该房屋转租给陈超，许景瑜亦同意陈超继续承租该处房产。2015年8月3日，陈超与许景瑜另行签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为叁年，自2016年4月18日起至2019年4月18日止，期满许景瑜有权收回房屋，合同到期后，如许景瑜仍继续出租，陈超在同等条件下有优先续租权，如陈超在下一年度不租应提前叁个月通知许景瑜。同时约定：任何一方不得擅自终止协议，由于许景瑜的原因造成违约使合同不能履行的，许景瑜向陈超退还剩余租金并赔偿陈超1万元，由于陈超的原因造成违约使合同不能履行的，陈超无权要回当年租金，并向许景瑜赔偿1万元，如遇到不可抗拒的自然因素导致损失的，双方不承担责任。许景瑜于签订合同当日，收取了房屋押金5000元，并为陈超出具了收据一份。2016年，陈超因经营不善无意继续履行租赁合同，在未与许景瑜协商一致的情况下，搬出了大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼商服9号-2室。一审法院认为：被告许景瑜虽不是涉案房产的所有权人，但根据所有权人许航滨的委托书，其有权对该房屋进行出租。因此，原告陈超与被告许景瑜签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，缔约双方都应依约履行。根据双方的陈述，陈超未经协商就搬出承租房产的行为，已违反了《房屋租赁合同》关于租期的约定，应认定为违约行为。许景瑜虽要求继续履行合同，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，涉案租赁合同事实上已经不能履行，且债务标的亦不适于强制履行，因此反诉原告许景瑜要求反诉被告陈超承担继续履行的违约责任已不具备现实条件，其可以选择解除合同、赔偿损失等其他救济途径。经法庭向反诉原告释明，反诉原告许景瑜坚持反诉请求，因此对反诉原告许景瑜要求继续履行合同，给付租金的诉讼请求予以驳回。结合本案实际，应判决争议双方解除2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》，原告陈超要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告许景瑜作为出租人在解除合同后，如有其他合理损失，可另行主张权利。关于押金是否返还，
本院认为，双方对押金如何返还虽未明确约定，但根据交易习惯，押金具有履约保证金的性质，其目的是为了保障交易安全，如承租人不存在违约行为，押金应当及时返还。本案中，陈超未与许景瑜协商一致就不再续租，已构成违约，客观上造成了延期出租的租金损失，因此已缴纳的押金应不予退还，故对原告陈超要求被告许景瑜返还押金的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状，因双反在履行租赁协议时，并未对房屋的原始状态进行交接和书面确认，根据许景瑜提交的现有证据，无法认定陈超接收房屋后，对该涉案房屋进行了毁损，故对被告许景瑜要求恢复原状的诉讼请求不予支持。判决：
一、解除原告陈超与被告许景瑜于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》；
二、驳回原告陈超的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告许景瑜的反诉请求。本院二审期间，上诉人许景瑜向本院提交如下新证据。照片一张、广告贴纸一张，欲证明被上诉人还在从事相同的行业，有条件继续履行原合同。被上诉人陈超质证称，广告上的电话不是我的电话，我也是给房产公司打工，该证据与我无关。
本院认为，被上诉人陈超继续从事何种行业，与本案争议的合同是否具备解除条件无必然联系，该组证据与本案无关联性，本院不予采信；解除协议一份，欲证明许景瑜与刘翠玲已解除房屋租赁合同，房屋在交接验收时是完好的，该合同是2016年3月1日到期，所以许景瑜与陈超签订的合同也应该从2016年3月1日起开始计算。被上诉人陈超质证称，该证据一审时没有提交，无法确定其真实性，与双方争议的《房屋租赁合同》无关。
本院认为，本案一审法院在审理过程中已经就是否变更诉讼请求问题向上诉人许景瑜进行过释明，许景瑜坚持原诉讼请求。故本案房屋在许景瑜与刘翠玲交接时是何状态，不是本案的审理范围。许景瑜与陈超签订的《房屋租赁合同》已明确约定租期起始时间为2016年4月18日。且该份解除协议系许景瑜与刘翠玲签订，对陈超并无约束力。对该份证据，本院不予采信。被上诉人陈超未提交新证据。本院二审认定事实与一审查明事实一致。
本院认为，关于上诉人许景瑜要求继续履行合同的上诉请求，根据上诉人许景瑜在一审时提交的录音证据可知，被上诉人陈超在起诉前即2016年4月6日以前已经明确向许景瑜表示不再履行合同，并搬离租赁房屋。该《房屋租赁合同》已不具备继续履行的条件，且无法强制履行。一审法院使用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定判令解除合同并无不当。关于上诉人许景瑜要求被上诉人陈超支付房屋租金65000元的上诉请求，因双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋的租期为2016年4月18日至2019年4月18日，而至陈超一审起诉时即2016年4月6日止，双方的合同履行期间并未开始，且该合同已被判令解除，上诉人许景瑜无权主张该房屋的租金。关于许景瑜一审反诉要求恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，不是本案的审理范围，上诉人许景瑜可以另行起诉主张权利。综上所述，上诉人许景瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，所适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费763元，由上诉人许景瑜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 解恒奎
代理
审判员 张 余
代理
审判员 伍 洋
二〇一六年八月十六日
书 记 员 季 圆 来自