杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初3561号
原告：张亚洲。
原告：牛红霞。两原告共同
委托代理人：杨继忠、袁秀荣，浙江政法联律师事务所律师。
被告：朱一峰。
被告：金梦。
原告张亚洲、牛红霞与被告朱一峰、金梦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告张亚洲、牛红霞的委托代理人杨继忠以及被告朱一峰、金梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张亚洲、牛红霞起诉称：2016年3月25日，原告张亚洲、牛红霞（系夫妻）与被告朱一峰、金梦（系夫妻）签订了一份《杭州市房屋转让合同》，双方约定，被告将坐落于杭州市江干区蓝桥景苑XX幢X单元XXXX室，建筑面积为88.45平方米的住房以120万元的价格转让给原告，原告在2016年4月1日前支付首期款人民币36万元，余款由原告方申请银行贷款,银行贷款放贷后3个工作日内被告要将房屋交付给原告，如任何一方违约致使合同不能履行的将赔偿另一方违约金24万元。合同签订后，原告当天支付2万元定金给被告，并按照合同约定将36万元首付款交付给了中介公司，由中介公司开始办理按揭贷款事宜。几天后，就在银行通知可以放贷时，原告突然接到中介公司的电话，说被告的房子出了一些状况，被告正在积极处理中，已经通知银行暂缓放贷。后经原告多方打听才知道，就在银行准备放贷的前一天，该房产被杭州市拱墅区人民法院实施了查封措施，交易只能暂停。
原告得知消息后，立即与被告联系，被告解释说由于被告朱一峰欠其养父30余万元未还，养父得知其要卖房，怕借款要不回又没有房子作保证就向法院提起了诉讼并申请保全，现在被告已经在和养父商量还款事宜，让原告不必担心，等事情处理好后就继续办理房产买卖手续。这样一等就等了近一个月，2016年4月底，中介公司突然通知原告，说被告已经正式告知中介房子不卖了，被告愿意退回定金2万元并解除合同。
原告接到消息后非常气愤，多次通过中介公司与被告联系要求被告继续履行合同，但被告要么一口拒绝要么不接电话，直到后来从中介人员处才得知，被告可能是因为目前房价一直上涨，被告卖给原告的房价定得低了，所以被告就不愿意卖了。被告不讲诚信，擅自违约的行为，给原告造成了巨大的损失，自2016年4月1日缴纳了首付款到目前为止，杭州城区房价又有了大幅上涨，无形中使得原告的购房成本大大增加，这些损失都是由被告的违约行为直接造成的。尤为严重的是，原告有一个12岁的女儿和一个5岁的儿子，本来已经联系好了涉案房屋所在地的小学和幼儿园，只等房子买好过户后即可入学、入托，现在却因为被告的违约行为致使原告的子女面临无学可上的困境。因此，为维护原告的合法权益，并对被告擅自违约、丧失诚信的不良行为给予惩戒，诉至法院，请求依法判决：1.解除原被告签订的房屋转让合同，被告立即返还定金2万元；2.被告支付违约金24万元；3.本案诉讼等一切费用由被告承担。
被告朱一峰、金梦答辩称：我方没有终止交易，没有违约。房屋转让合同上写明除不可抗拒的因素外被告违约的，才承担违约责任。且第4条约定了交房方式是在银行放贷3个工作日内被告才负有交房义务，购房合同于2016年3月25日签订后至今被告没有收到中介公司任何通知称可以去交房、交易，故被告没有违约，不需要按照该约定支付违约金24万元。被告在收到拱墅区法院开庭通知后立即联系中介公司，但是对方没有回应。
原告也没有与被告进行正式的联系、协商，只有通过一次电话，并非原告所称多次联系被告。为证明上述事实，原告张亚洲、牛红霞向本院提交了如下证据：1.《房屋转让合同》及附件、《补充协议》各一份，证明原、被告之间的房屋转让合同关系及转让内容等，合同第6条第2项约定逾期交房超过10天的，被告方需支付原告24万元违约金。2.《杭州市房地产经纪服务合同》、经纪服务费确认书、《房地产买卖居间协议》各一份，证明被告系通过华邦地产公司签订房屋转让合同，原告经中介公司通知称被告不卖房子了，故原告起诉。3.收据、客户回单各一份，证明原告按照合同约定支付了2万元定金和36万元首付。4.房屋登记信息查询记录一份，证明被告出售的房屋被法院查封无法完成交易。被告朱一峰、金梦在本院指定的举证期限内未提交证据。上述证据经庭审出示及各方当事人质证，本院作如下认证：被告对原告所举证据的三性均无异议，
本院认为上述证据形式及来源合法，内容客观真实，能够证明本案的相关事实，故均予以确认。结合当事人的陈述及上述认定的证据，
本院查明事实如下：2016年3月21日，张亚洲作为甲方与朱一峰作为丙方委托居间人乙方杭州华邦房地产代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2016年3月21日向乙方交付意向金20000元，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；丙方保证该房产权清晰、权属明确，符合上市交易条件，无第三人异议、法庭查封、扣押等情况。同日，张亚洲向杭州华邦房地产代理有限公司交付意向金20000元，该款现在被告朱一峰处。2016年3月25日，卖方朱一峰、金梦作为甲方（××）与买方张亚洲、牛红霞作为乙方在杭州华邦房地产代理有限公司就房屋买卖事项签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方房屋坐落于杭州市江干区蓝桥景苑XX幢X单元XXXX室，建筑面积88.45平方米；转让总价为1200000元，其中首付款360000元于2016年4月1日前支付至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款840000元由乙方申请银行贷款；银行放贷后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；除不可抗拒的因素外，甲方未按约定时间交房的且逾期交付超过10天，甲方向乙方支付违约金共计240000元整，合同终止等。同日，双方就上述签订的《杭州市房屋转让合同》所约定的房产交易未尽事宜达成补充条款，并签订《房产转让补充协议》一份，约定甲方（朱一峰、金梦）同意将已收到的乙方（张亚洲、牛红霞）购房定金20000元于领取首付款当日（领取划款通知书之前）转交中介方作为乙方应缴纳的税费；甲、乙双方若其中一方不履行本协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金240000元等。2016年4月1日，原告张亚洲按约将房屋首付款360000元支付至上述合同约定的账户，并向银行申请办理按揭贷款。2016年4月8日，因被告朱一峰在杭州市拱墅区人民法院涉诉，案涉房屋被该院采取查封保全措施。原、被告双方为此协商无果，诉至本院。
本院认为，原、被告之间所签订的《房地产买卖居间协议》、《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的禁止性强制性规定，双方之间的房屋买卖关系依法有效。原、被告双方应当按照合同约定，履行各自的义务。根据合同约定，出卖方应保证其出卖的房屋产权清晰、权属明确、符合正常可上市交易条件，无第三人异议、法庭查封、扣押等情况。现两原告已经按约履行了支付意向金以及首期购房款的义务，而案涉房屋因被告一方的原因被法院采取查封措施，导致案涉房屋实际上不能过户交易，也不能向原告进行交付，原、被告之间的协议事实上已无法履行，故被告已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除双方之间的协议，并由被告返还定金、赔偿因其违约而给原告造成的损失，于法有据，本院予以采纳。关于违约金的金额，结合目前房地产市场的实际情况，
本院认为原告所主张的违约金与原告因此遭受的损失相比过高，酌情调整为150000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下：
一、解除原告张亚洲、牛红霞与被告朱一峰、金梦于2016年3月25日签订的《杭州市房屋转让合同》。
二、被告朱一峰、金梦于本判决生效之日起十日内向原告张亚洲、牛红霞返还购房定金20000元。
三、被告朱一峰、金梦于本判决生效之日起十日内向原告张亚洲、牛红霞支付违约金150000元。
四、驳回原告张亚洲、牛红霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，因适用简易程序减半收取2600元，保全费1820元，合计4420元，由原告张亚洲、牛红霞负担1200元，被告朱一峰、金梦负担3220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 陈丹
二〇一六年八月十六日代
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