上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7729号上诉人（原审原告）吴国辉，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）黄某甲，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）梅某，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）黄某某，XX年XX月XX日生，汉族。法定代理人黄某甲、梅某，系被上诉人黄某某之父母。上列三被上诉人之共同委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
上诉人吴国辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭于2016年7月27日公开开庭审理了本案，上诉人吴国辉、三被上诉人黄某甲、梅某、黄某某之共同委托代理人顾叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，黄某甲、梅某、黄某某为上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2015年8月19日，吴国辉（买方、乙方）与黄某甲、梅某、黄某某（卖方、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定吴国辉向黄某甲、梅某、黄某某购买系争房屋，房屋总价款2,270,000元（人民币，下同），黄某甲、梅某、黄某某于2016年1月1日前腾出房屋并通知吴国辉进行验收交接，吴国辉与黄某甲、梅某、黄某某于2015年12月19日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第三款约定，黄某甲、梅某、黄某某未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给吴国辉，应当向吴国辉支付违约金，违约金按吴国辉已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际支付之日止。逾期超过二十日后黄某甲、梅某、黄某某仍未交付的，除黄某甲、梅某、黄某某应向吴国辉支付二十日的违约金外，吴国辉有权单方解除合同。吴国辉单方解除合同的，应当书面通知黄某甲、梅某、黄某某，黄某甲、梅某、黄某某承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。黄某甲、梅某、黄某某应在接到书面通知之日起叁日内退还吴国辉已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。2016年1月10日，吴国辉（乙方）与黄某甲、梅某、黄某某（甲方）签订《特别协议》一份，载明双方经协商，同意取消系争房屋的买卖交易，并由吴国辉（下家）赔偿黄某甲、梅某、黄某某（上家）5万元，赔偿金直接从定金里面扣除，黄某甲、梅某、黄某某承诺2016年1月12日之前支付吴国辉人民币30万元，2016年2月28日之前支付吴国辉人民币45万元。2016年1月12日，梅某向吴国辉汇款30万元。2016年2月29日，梅某向吴国辉汇款45万元。2016年4月，吴国辉诉至法院，请求判令：1、黄某甲、梅某、黄某某返还吴国辉5万元定金；2、黄某甲、梅某、黄某某按照《上海市房地产买卖合同》的约定赔偿吴国辉违约金45万元。原审另查明，黄某甲、梅某、黄某某于2016年2月23日与案外人就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，于2016年3月10日与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。原审再查明，2016年2月25日，梅某作为汇款人，以吴国辉为收款人，在兴业银行开出本票一张，票据金额为45万元。原审认为，当事人协商一致，可以解除合同。吴国辉与黄某甲、梅某、黄某某签订的《房屋买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，已于2016年1月10日经双方协商一致解除，双方对上述合同的解除后果的处理已在《特别协议》进行了约定，对于吴国辉已付的80万元房款，黄某甲、梅某、黄某某在扣除吴国辉的5万元赔偿金后，已于2016年1月12日向吴国辉返还30万元、2016年2月29日向吴国辉返还45万元。虽然黄某甲、梅某、黄某某返还吴国辉45万元返款的时间晚于《特别协议》约定的2016年2月28日，但黄某甲、梅某、黄某某的上述违约行为只能视为瑕疵履行，且黄某甲、梅某、黄某某以转账方式向吴国辉支付了100元作为迟延返款的补偿，即便吴国辉认为不足以弥补其损失，但吴国辉对其实际损失并未提供充分的证据予以证明，更无权主张以此为由按照吴国辉与黄某甲、梅某、黄某某间已经解除的《上海市房地产买卖合同》中关于违约责任之约定追究黄某甲、梅某、黄某某的责任。关于吴国辉主张黄某甲、梅某、黄某某系“一房二卖”，黄某甲、梅某、黄某某为系争房屋合法权人，在其已与吴国辉协商一致解除房屋买卖关系后，有权对系争房屋进行处分。故对于吴国辉要求黄某甲、梅某、黄某某返还其5万元定金并按照《上海市房地产买卖合同》的约定赔偿其违约金45万元之诉请，法院不予支持。原审法院于
二○一六年六月十六日依法作出判决：驳回吴国辉的全部诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，由吴国辉负担。判决后，吴国辉不服，上诉称，被上诉人未按照《特别协议》的约定履行返款义务，双方签订的《上海市房地产买卖合同》并未解除，被上诉人将系争房屋出售给他人，属于“一房二卖”，应承担违约责任。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。
被上诉人黄某甲、梅某、黄某某辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，2016年2月29日，梅某向吴国辉汇款450,100元。原审查明其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点在于，上诉人主张被上诉人按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》返还定金5万元并赔偿违约金45万元是否合法有据。本案中，上诉人、三被上诉人于2016年1月10日签订的《特别协议》中载明“经双方同意取消本次买卖交易”，同时，双方对房屋买卖交易取消后的相关事宜亦进行了具体约定。由此可见，双方当事人已经协商一致，于当日解除了双方签订的《房屋买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》。三被上诉人返还45万元款项的时间比《特别协议》约定的时间晚了一天，该行为虽属违约行为，但并不影响《特别协议》的合法有效性，因此，上诉人以被上诉人违反《特别协议》为由主张《上海市房地产买卖合同》并未解除，并无法律依据，对其主张本院难以支持。双方既已解除房屋买卖合同，作为系争房屋产权人的三被上诉人，将房屋进行出售于法不悖，况且《特别协议》中也明确约定了三被上诉人继续将系争房屋委托中介公司出售，因此，三被上诉人出售房屋并不属于“一房二卖”的情形，无需就此事承担违约责任。此外，《特别协议》并未对被上诉人逾期返款的违约责任进行约定，在此情况下，鉴于上诉人并未就其因被上诉人逾期返款导致的损失进行举证证明，
本院认为，三被上诉人支付上诉人100元作为迟延返款一天的补偿，并无不当。综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人吴国辉的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人吴国辉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理
审判员 吴 丹
代理
审判员 严佳维
二〇一六年八月十六日
书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”