浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第162号
原告：杨兴中，男，1975年4月16日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道麻车村*组。
委托代理人：杨毓根、朱建华，浙江商苑律师事务所律师。
被告：孙建彪，男，1971年4月8日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市福田街道楼西塘村*组，现于河北省沧州市沧南监狱服刑。
被告：申明凤，女，1975年4月30日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市福田街道楼西塘村*组。
被告：孙建宏，男，1973年2月23日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市福田街道楼西塘村*组，现于浙江省十里坪监狱服刑。
被告：孙海妹，女，1975年12月8日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市福田街道杏元村大处。
被告：孙朱能，男，1945年2月27日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市福田街道楼西塘村*组。
原告杨兴中诉被告金仙兰、孙建彪、申明凤、孙建宏、孙海妹、孙朱能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。依法由
代理
审判员王慧适用简易程序审理，后因被告申明凤、孙海妹下落不明转为普通程序审理。本案在审理过程中，被告金仙兰于2016年1月14日死亡。因本案被告孙建彪、孙建宏分别于两个不同监狱服刑，客观上无法同时到庭参加庭审，本院分别于2016年6月2日、2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告杨兴中的委托代理人杨毓根，被告孙建彪到庭参加第一次开庭。原告杨兴中的委托代理人杨毓根，被告孙建宏、孙朱能到庭参加第二次开庭。被告申明凤、孙海妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨兴中向本院提出诉讼请求：1、确认原告与金仙兰、孙加森于2013年2月4日签订的房屋买卖合同有效；2、判令六被告向原告交付房屋并办理房产过户手续；3、判令被告金仙兰向原告支付逾期违约金（从2013年7月1日起按500元/天计付至实际履行之日止，并承担原告因诉讼而支出的律师费代理费100000元）；4、判令被告孙建彪、申明凤对上述违约金及律师费承担连带赔偿责任。审理过程中，因被告金仙兰死亡，且被告方已于2015年11月将房屋交付给原告，故原告变更诉讼请求如下：1、确认原告与金仙兰、孙加森于2013年2月4日签订的房屋买卖合同有效；2、判令五被告协助原告办理相关房产的初始登记及过户手续；3、判令被告孙建彪、申明凤向原告支付逾期违约金（从2013年7月1日起按500元/天计付至实际履行之日止），并承担原告因诉讼而支出的律师费代理费100000元。事实和理由：2013年2月4日,原告与孙加森、金仙兰签订房屋买卖合同，约定由原告出资300万元向孙加森、金仙兰购买坐落在义乌市稠城街道楼西塘高层小区6幢-3单元-1002房产，孙加森、金仙兰承诺于2013年6月向原告交付房产，逾期则按500元/天向原告支付违约金并承担原告因诉讼而支出的律师代理费及诉讼费。第二、三被告作为房屋买卖合同的担保人，同意为孙加森、金仙兰履行合同承担连带责任（包括退购房款、承担违约责任等）。房屋买卖合同签订后，原告及时向第一、二、三被告以及孙加森支付了购房款。孙加森于2014年1月16日去世后（其子孙朱法、孙朱鸿早于孙加森去世，孙朱法的子女有孙建彪、孙建宏、孙海妹，孙朱鸿无子女），其继承人有第一被告金仙兰、第六被告孙朱能（孙加森的父母早于孙加森去世），代位继承人有第二被告孙建彪、第四被告孙建宏、第五被告孙海妹。原告曾多次要求被告交付房屋，但被告至今未予以交付，遂成讼。
被告孙建彪辩称，房屋买卖是事实，当时实际约定的买卖价款为1100000元，同意协助原告办理相关过户手续，但因政策原因，尚不能办理过户手续，且不同意支付违约金。
被告孙建宏辩称，同意协助原告办理相关过户手续。
被告孙朱能辩称，对于房屋买卖的事实本人并不清楚，原告在买房时也没有与本人商量过。被告申明凤、孙海妹未作答辩，也未向本院提供证据。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据:房屋买卖合同书一份，收条一份，农村住宅用地审批表一份，楼西塘高层分户清册一份，建设工程规划许可证一份，楼西塘村旧村改造清册两份，孙加森、金仙兰死亡证明各一份，委托代理合同及发票各一份，用地审批意见、建设用地“一书四方案”文件各一份。本院组织原、被告双方进行质证，被告孙建彪、孙建宏、孙朱能质证对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：金仙兰、孙加森生育三子系孙朱能、孙朱法、孙朱鸿。孙朱法、孙朱鸿先于金仙兰、孙加森死亡。孙朱法生育有子女三人系孙建彪、孙建宏、孙海妹。孙朱鸿无子女。2006年12月31日，浙江省人民政府作出浙土字A【2006】-0415号浙江省建设用地审批意见书，根据审批，位于义乌市楼西塘村的总面积为15.5149公顷的集体土地依法被征收，土地性质变为国有划拨用地。2012年9月8日，孙加森、金仙兰向义乌市人民政府申请报批54平方米农村住宅用地。2012年11月7日，义乌市人民政府同意其报批申请。嗣后，孙加森参加楼西塘村旧村高层改造建设，共获得三套高层房屋。2013年2月4日，孙加森、金仙兰与原告签订房屋买卖合同，约定将其在旧村改造中获得的位于义乌市福田街道楼西塘旧村改造高层房屋6幢3单元1002室出卖给原告，并由被告孙建彪、申明凤对孙加森、金仙兰合同履行提供担保。合同第二条载明：“双方议定上述房地产及车库总价款为人民币300万元，于协议签订时一次性付清”。庭审中，原、被告双方均确认双方约定的实际买受价款为人民币110万元，且原告也已将付清该笔受让款。合同约定，孙加森、金仙兰应当于2013年6月将房屋交付给原告，交付时间具体以村里集体整体交房日期为准。如不能按约交付，每逾期一日，应当支付500元罚金，并支付原告方为实现债权所支出的律师费等费用。另约定，该合同的履行由被告孙建彪、申明凤承担连带保证责任，包括退回购房款、承担的违约责任（含赔偿律师费）。2014年1月16日，孙加森去世。2015年11月份，被告向原告交付房屋，但未办理过户手续。2016年2月17日，金仙兰去世。另查明，原告支付律师代理费人民币100000元。
本院认为：根据
本院查明的事实，孙加森、金仙兰的法定继承人为孙朱能，代位继承人为孙建彪、孙建宏、孙海妹。原告杨兴中与孙加森、金仙兰签订的《房屋买卖合同书》的内容中，除购房总价款由双方另行约定以外，其余部分均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，孙加森、金仙兰应当协助原告办理相关不动产的过户登记手续，但因孙加森、金仙兰已死亡，相关的合同权利义务应当由其继承人，即本案被告孙建彪、孙建宏、孙海妹、孙朱能继承。由于涉案房产转让时未办理不动产登记，故应首先由四被告办理涉案房地产的初始登记手续，然后再协助原告办理过户登记。根据不动产登记暂行条例的规定，房地一证，不再分别作证，原告诉请要求被告孙建彪、孙建宏、孙海妹、孙朱能办理涉案不动产初始登记及协助办理不动产过户登记手续，合法有理，本院依法予以支持。四被告应当积极协助原告办理相关不动产过户登记手续，履行合同义务。因不动产登记属行政行为，是否能够进行变更登记，由不动产登记机关审查处理。
被告孙建彪关于不能办理过户手续的辩称，本院依法不予采信。根据合同约定，房屋的具体交付时间应当以楼西塘村整体交房日期为准。现原告未能提供证据证明具体交付日期，本院以被告孙建彪自认的交付时间为约定的交房时间，即2014年农历年底，因无法确定具体日期，本院认定合同约定交付房屋的日期为2015年2月18日。现被告实际向原告交付房屋的时间为2015年11月份，因无法确定具体日期，本院认定实际交付房屋的日期为2015年11月1日。综上，本院认定，金仙兰迟延交付房屋255日，应按合同约定承担违约责任。因金仙兰已死亡，原告有权要求合同履约连带保证人，即本案被告孙建彪、申明凤承担相应连带责任。综上，原告诉请要求被告孙建彪、申明凤支付逾期违约金247000元的诉讼请求，本院支持255天×500元=127500元。根据合同约定，原告为实现债权所支付的律师费合理部分应当由金仙兰负担，但因金仙兰已死亡，原告有权要求被告孙建彪、申明凤负担相应律师费。原告支付律师费100000元，已超过浙江省律师收费标准，本院综合本案实际情况，依法调整为70000元。综上，原告诉请中合理部分，本院依法予以支持。被告申明凤、孙海妹经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《不动产登记暂行条例》第三条、第五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，
判决如下：
一、确认原告杨兴中与金仙兰（死亡）、孙加森（死亡）于2013年2月4日签订的房屋买卖合同有效。
二、依法由被告孙建彪、孙建宏、孙海妹、孙朱能办理位于义乌市福田街道楼西塘旧村改造高层房屋6幢3单元1002室不动产首次登记手续及协助办理将该不动产过户到原告杨兴中名下的转移登记手续，办理过程中需要缴纳的费用由原告负担。
三、被告孙建彪、申明凤于本判决生效后十日内支付原告杨兴中违约金人民币127500元，律师费70000元。
四、驳回原告杨兴中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33576元，由原告杨兴中负担17099元，由被告孙建彪、申明凤负担16477元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币33576.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 王 慧
人民陪审员 黄 瑾
人民陪审员 李路青
二〇一六年八月十六日
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