内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内07民终559号上诉人（一审原告）段瑞芹，女，汉族，无职业，现住河南省安阳县。委托代理人孙淑芹，内蒙古鑫隆律师事务所律师。上诉人（一审被告）呼伦贝尔民族歌舞剧院，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。负责人高迎春，院长。委托代理人施宪章，呼伦贝尔市海拉尔区靠山街道法律服务所法律工作者。
上诉人段瑞芹与上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院因占有物返还纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，组成由
审判员傅玺发担任
审判长，
审判员李光、
代理
审判员梁振宇参加的合议庭，于2016年6月30日公开开庭审理了本案，上诉人段瑞芹的委托代理人孙淑芹，上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院的委托代理人施宪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，2004年6月25日，呼伦贝尔市公物拍卖行拍卖松山路金泰荣房产公司门市房XXX号（带地下室，面积为69.57平方米），竞得人为原告段瑞芹，买受人处签名为赵某某，成交价132878.70元。同一天，原告与安阳市建筑工程公司（以下简称安阳公司）签订商品房买卖合同，安阳公司将位于呼伦贝尔市海拉尔区健康办某综合楼X号楼XXX号楼房（面积为69.57平方米）卖给原告。原告于2010年1月15日缴纳购房款132878.70元。2011年，原告将被告（原名为呼伦贝尔市话剧团）诉至海拉尔区人民法院，要求被告返还XXX号楼房，海拉尔区人民法院作出第355号民事裁定书，以原告在签订拍卖成交确认书之后，需办理房屋所有权权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力，本案争议房屋尚未办理所有权证书，原告所举拍卖成交确认书不能证明其已取得争议房屋所有权，在原告依法取得争议房屋所有权证书之前，该房屋的所有权仍归原产权人所有为由，裁定驳回了原告的起诉。2014年6月24日，原告办理了XXX号房屋的所有权证，产权证上登记的房屋坐落位置为海拉尔区健康办某综合某号楼某号。被告自2001年年末强行搬入本案争议房屋后，该房屋至今一直由其占有使用。经原告申请，一审法院委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司对某号楼某号房屋自2003年起至2015年的租金数额进行鉴定。经鉴定，某号楼某号房屋2003年至2005年的租金价值为27300元、2006年至2008年的租金价值为44700元、2009年至2010年的租金价值为36200元、2011年至2012年的租金价值为84000元、2013年至2015年的租金价值为147000元，共计339200元。现原告起诉要求被告归还某号房屋，并要求被告给付自2004年6月25日起至2016年1月25日的房屋使用费318725元。庭审中，被告又称房产证上未显示某号房屋带地下室，但依据原告提交买卖合同和成交确认书XXX号房屋带地下室，某号和XXX号房屋不是同一所房子，与其占有使用的也不是同一所房子。另查明，一审法院从房产管理部门调取的某号房屋商品房买卖合同、维修资金收费专用收据及销售不动产统一发票等房产档案中记载的房屋坐落位置均为XXX号。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案争议房屋即海拉尔区健康办某综合某号楼某号房屋的所有权登记在原告段瑞芹名下，因此原告系该楼房的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原告对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告在庭审中认可某号和XXX号房屋与其占有使用的房屋系同一所房子，后又对以上事实予以否认，但未提交足以推翻的相反证据，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，一审法院视为被告认可以上事实。另外，从房管部门调取的某号房屋档案材料中记载的房屋坐落位置均为XXX号，房管部门颁发产权证时登记为某号楼某号房屋，故XXX号和某号房屋系同一所房子。因此被告占有使用原告所有的某号房屋，侵害了原告的合法权益，原告主张被告归还某号房屋予以支持。被告主张的安阳公司未完全履行协议书，其有权行使留置权、优先占有本案争议房屋及赵某某也应为本案原告的抗辩理由不成立，不予支持，被告可另案向安阳公司主张权利。原告主张被告给付自2004年6月25日起至2016年1月25日的房屋使用费共计318725元。原告提交拍卖成交确认书中登记的竞得人为原告，买受人为赵某某，而且依据该房屋房产档案材料原告于2004年6月25日通过买卖合同取得本案争议房屋所有权，但未到房管部门办理房屋权属变更登记，该房屋的物权未发生转移，该房屋的物权自2014年6月24日原告办理所有权证书日起才发生转移。因此，被告给付原告房屋使用费的时间应自2014年6月24日起至2016年1月25日，共计581天，依据鉴定结论，本案争议房屋2013年至2015年的房屋租金为147000元，并且双方均同意2016年的房屋使用费以2013年至2015年的房屋租金为标准，故被告给付原告房屋使用费[147000元÷1095天（3年）]×581天=77999.25元，对超出部分不予维护。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下，一、被告呼伦贝尔民族歌舞剧院于本判决生效之日起三十日内将位于海拉尔区健康办某综合某号楼某号房屋返还给原告段瑞芹；
二、被告呼伦贝尔民族歌舞剧院给付原告段瑞芹房屋使用费77999.25元，此款于本判决生效之日起三十日内付清。案件受理费6081元，由原告负担4593元，被告负担1488元。鉴定费5000元，由原告负担3775元，被告负担2306元。
上诉人段瑞芹上诉称，段瑞芹在2004年6月25日通过拍卖程序合法取得本案争议房屋，一审法院认定2004年6月24日至2014年6月24日期间段瑞芹不能行使物权，并依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决不予维护段瑞芹主张的该期间房屋使用费，属于适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，已经明确物权登记不是享有物权的必须条件。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，改判上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院给付房屋使用费318725元。
上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院针对上诉人段瑞芹的上诉理由庭审答辩称，不认可段瑞芹的上诉请求，不同意向其返还本案争议的房屋。其他答辩意见同上诉状内容一致。
上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院上诉称，依据呼伦贝尔民族歌舞剧院与安阳公司于2000年10月8日签订的《联合开发改造协议书》中的约定，安阳公司尚欠呼伦贝尔民族歌舞剧院70平方米临街营业房和92平方米冷仓库没有交付，呼伦贝尔民族歌舞剧院有权行使某号楼XXX室的留置权。段瑞芹于2004年6月25日经过拍卖程序竞得的房屋为松山路某小区某号楼XXX号带地下室，但买受人为赵某某存在矛盾；同日段瑞芹与安阳公司签订商品房买卖合同的标的为某号楼XXX号；段瑞芹于2014年6月24日办理的房屋所有权证书，是以商品房买卖的方式进行登记的，其房号为某号楼某号；2011年3月1日，段瑞芹以拍卖方式取得某号楼XXX号房屋为理由向海拉尔区人民法院起诉，被裁定驳回起诉。综上，段瑞芹的买房和诉讼经过说明，段瑞芹是以拍卖程序还是商品房买卖方式购买房屋并不清楚，况且其索要的房屋是某小区某号楼某号房屋，与呼伦贝尔民族歌舞剧院占用的属于安阳公司的某号楼XXX门市房不是同一房屋。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回段瑞芹的起诉。
上诉人段瑞芹针对上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院的上诉主张庭审答辩称，一、呼伦贝尔民族歌舞剧院与安阳公司签订的《联合开发改造协议书》不属于法律规定的可以行使留置权的合同，呼伦贝尔民族歌舞剧院占有使用某小区某号楼某号房屋侵害了所有人段瑞芹的权益，呼伦贝尔民族歌舞剧院应将侵占的房屋归还段瑞芹，并承担侵占期间的房屋使用费。
二、一审法院调取的房屋登记档案能够证明某小区某号楼某号和某号楼XXX号房屋是同一房屋。呼伦贝尔民族歌舞剧院认为某小区某号楼某号和某号楼XXX号房屋不是同一房屋的上诉理由不能成立。本院
经审理查明，2004年6月25日，呼伦贝尔市公物拍卖行对安阳公司开发的位于海拉尔区松山路金泰荣房产公司门市房XXX号进行拍卖（带地下室，面积为69.57平方米），拍卖确认书认定竞得人为上诉人段瑞芹，买受人处签名为赵某某，成交价132878.70元，签订地址海拉尔区地税局五楼会议室。同一天，上诉人段瑞芹与安阳公司签订《商品房买卖合同》，约定安阳公司将位于海拉尔区健康办某综合楼某号楼XXX号楼房（面积为69.57平方米）出售给上诉人段瑞芹。2004年6月28日，呼伦贝尔市公物拍卖行为上诉人段瑞芹出具了松山路金泰荣房产132878.70元现金收据，2004年7月27日，呼伦贝尔市公物拍卖行分三笔向海拉尔区地方税务局缴纳一般营业税117000元、教育附加费3510元和国有企业城市维护建设税8190元，合计128700元。2010年1月15日，海拉尔区地方税务局出具的销售不动产发票证实上诉人段瑞芹向收款方安阳公司缴纳购房款132878.70元。上诉人段瑞芹曾于2011年将上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院（原名为呼伦贝尔市话剧团）起诉至海拉尔区人民法院，要求其返还本案争议的XXX号房屋，海拉尔区人民法院裁定驳回了上诉人段瑞芹的起诉。2014年6月24日，海拉尔区房产事务管理局以产权来源为买受的方式为上诉人段瑞芹办理了本案争议的位于海拉尔区健康办某综合某号楼某号房屋的所有权证书。上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院承认其自2001年末搬入本案争议房屋一直使用至今。2015年7月7日，上诉人段瑞芹诉至海拉尔区人民法院，要求上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院归还位于海拉尔区健康办某综合某号楼某号房屋，并给付2004年6月25日至2016年1月25日期间的房屋使用费318725元。本案二审审理期间，上诉人段瑞芹为支持其上诉主张提交如下两组证据：
一、拍卖成交确认书、呼伦贝尔市公物拍卖行出具的手续费发票及收到段瑞芹交付本案争议房屋拍卖房款收据各一份，三份证据能够相互印证上诉人段瑞芹通过拍卖方式竞得了本案争议的房屋，并交付了房款及手续费。经质证，上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院对上诉人段瑞芹提交的上列三份证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为段瑞芹的诉讼主体不适格，拍卖成交确认书买受人处签名的是赵某某。
本院认为，上诉人段瑞芹提交的拍卖成交确认书虽然买受人处签名为赵某某，但结合呼伦贝尔市公物拍卖行出具的手续费发票和收到段瑞芹交付本案争议房屋拍卖房款的收据，能够证实上诉人段瑞芹通过拍卖方式竞得了本案争议的房屋，并交付了房款和手续费的客观事实，本院对上诉人段瑞芹提交上列三份证据予以确认并采信。
二、税收通用缴款书三份，证明呼伦贝尔市公物拍卖行将收取段瑞芹的购房款转交海拉尔区地税局抵顶了安阳公司欠海拉尔区地税局的税款。经质证，上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院对三份税收通用缴款书的真实性认可，对证明目的不认可，认为该三份税收通用缴款书不能证明呼伦贝尔市公物拍卖行转付的该税款就是段瑞芹交的房款。
本院认为，该三份税收通用缴款书能够证实呼伦贝尔市公物拍卖行于2004年7月27日分三笔向海拉尔区地方税务局缴纳税费计128700元，但不能直接证明呼伦贝尔市公物拍卖行转付128700元税款属于段瑞芹交付的拍卖房款，故本院对上诉人段瑞芹的证明目的不予采信。
本院认为，针对诉讼双方的上诉理由和答辩意见，本案二审的争议焦点为：
一、双方争议的位于海拉尔区某综合某号楼某号房屋与某号楼XXX号房屋是否系同一房屋；
二、上诉人段瑞芹是否通过拍卖程序取得了本案争议的房屋，即上诉人段瑞芹要求上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院返还本案争议房屋，并要求给付房屋使用费的上诉主张是否成立。关于第一个争议焦点，海拉尔区人民法院从海拉尔区房管部门调取的档案材料证实，位于海拉尔区健康办某综合某号楼某号房屋的坐落位置为XXX号，说明本案争议的位于海拉尔区健康办某综合某号楼某号和XXX号房屋系同一房屋，本院予以确认。关于第二个争议焦点，上诉人段瑞芹提交的拍卖成交确认书、段瑞芹交纳拍卖手续费发票及缴纳房款收据等证据证实，上诉人段瑞芹于2004年6月25日通过拍卖程序竞得了本案争议的安阳公司开发的位于海拉尔区松山路金泰荣房产公司门市房XXX号房屋，并于2004年6月28日向呼伦贝尔市公物拍卖行交纳了6643.94元拍卖手续费和132878.70元房款，故上诉人段瑞芹自2004年6月28日向呼伦贝尔市公物拍卖行交纳购房款之日起，即取得了本案争议的位于海拉尔区健康办某综合某号楼XXX号房屋所有权。上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院占有使用本案争议的位于海拉尔区健康办某综合某号楼某号房屋，侵害了上诉人段瑞芹的合法权益，上诉人段瑞芹要求上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院返还本案争议房屋并承担房屋使用费的上诉主张成立。房屋使用费计算时间应为上诉人段瑞芹交纳房款的2004年6月28日至其申请鉴定截止日的2015年年底，计算方式应根据呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限公司出具的《房地产估价鉴定报告》确认的租金数额确定。合理部分应为325500元（其中：2004年9月29日至12月31日为4500元、2005年为9100元、2006年至2008年为44700元、2009年至2010年为36200元、2011年至2012年为84000元、2013年至2015年为147000元）。因上诉人段瑞芹主张的房屋使用费318725元低于325500元，本院依法维护318725元。上诉人段瑞芹提交的拍卖成交确认书虽然存在买受人处的签名为赵某某而非段瑞芹的瑕疵，但段瑞芹交纳拍卖房款和手续费的行为，足以认定其通过拍卖程序竞得了本案争议的房屋。海拉尔区房产事务管理局以产权来源为买受方式为上诉人段瑞芹办理房屋所有权证书的行为，虽然与段瑞芹拍卖竞得本案争议房屋的事实相悖，但只属登记过程中存在的瑕疵，不能否定也不足以推翻段瑞芹拍卖竞得本案争议房屋的客观事实。上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院认为段瑞芹竞得本案争议房屋的拍卖程序存在瑕疵且与产权登记存在矛盾、段瑞芹索要的房屋与呼伦贝尔民族歌舞剧院占用的房屋不是同一房屋、其有权对本案争议房屋行使留置权的上诉理由，与本案的客观事实不符，依法不能成立。综上，上诉人段瑞芹的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院的上诉理由与上诉人段瑞芹通过拍卖程序取得本案争议房屋的客观事实不符，依法不能成立，本院不予维护。一审法院认定上诉人段瑞芹自其2014年6月24日办理所有权证书之日起取得本案争议房屋的物权，并判决从2014年6月24日起计算房屋使用费至2016年1月25日止不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：维持内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第795号民事判决第一项，即“被告呼伦贝尔民族歌舞剧院于本判决生效之日起三十日内将位于海拉尔区健康办金泰荣综合2号楼2号房屋返还给原告段瑞芹”；
二、变更内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第795号民事判决第二项，即“被告呼伦贝尔民族歌舞剧院给付原告段瑞芹房屋使用费77999.25元，此款于本判决生效之日起三十日内付清”为“上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院在本判决生效之日起三十日内给付上诉人段瑞芹房屋使用费318725元”。一审案件受理费6081元，由上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院负担。鉴定费5000元，由上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院负担4698元，上诉人段瑞芹负担302元。二审案件受理费12162元，由上诉人呼伦贝尔民族歌舞剧院负担。本判决为终审判决。
审 判 长 傅玺发
审 判 员 李 光
代理
审判员 梁振宇
二〇一六年八月十六日
书 记 员 姜 楠附：本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更。 来自