中华人民共和国浙江省杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0102民初764号
原告：胡日成（ZeShengHu），国籍，荷兰王国，男，1987年3月22日出生，住浙江省杭州市上城区长生路**号，护照号码：NSJF9HP79。
委托代理人：徐钟戚，浙江新湖律师事务所律师。
被告：叶增拨，户籍地地址：浙江省文成县公阳乡鹿堡村。
委托代理人：裘银川，户籍地地址：浙江省嵊州市崇仁镇溪滩村140号。
原告胡日成诉被告叶增拨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由
代理
审判员郭淑婷适用简易程序独任审判，于同年3月24日、4月14日两次公开开庭进行了审理。原告胡日成的委托代理人徐钟威、被告叶增拨及其委托代理人裘银川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡日成起诉称：2012年8月22日，原告与浙江卓凯投资管理有限公司（以下简称卓凯公司）签订《租赁合同书》，将原告名下的位于杭州市上城区长生路66号房屋出租给卓凯公司，双方约定不得转租。2014年5月17日，原告发现卓凯公司擅自转租合同项下房屋之后，与之签订《补充协议》，认可了转租合同的效力（包括卓凯公司转租给被告的房屋）。2015年6月6日，因卓凯公司拖欠租金，原告依法解除了与卓凯公司之间的《租赁合同书》及其《补充协议》。合同解除后，为不给次承租人及原告本人造成损失，经原被告双方协商，除押金问题外，双方均认可卓凯公司与被告签订的两份《租赁合同书》中其他条款，合同继续履行，只不过其中的甲方由卓凯公司变成了原告。后被告按照合同约定继续承租房屋并支付相关费用。2015年11月23日，被告在未取得原告同意的情况下，单方面解除了双方认可的租赁合同关系，给原告造成了经济损失，原告多次与被告沟通均无果。原告认为，原告与卓凯公司之间是房屋租赁合同关系，在双方合同解除前，原被告之间不存在直接的合同关系，但在合同解除后，被告虽未与原告签订书面合同，但双方经过协商均认可转租合同的效力并用实际行动表明继续履行合同，被告的擅自解除行为给原告造成了经济损失，根据合同约定及相关法律规定，应当由被告承担违约责任，赔偿原告的经济损失。故原告诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告支付给原告拖欠的房租租金9742.45元，并赔偿原告空置损失费79618.45元（自2015年12月1日至2016年1月7日），两项合计89360.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令被告支付给原告拖欠的房租租金8648.45元，并赔偿原告空置损失费79618.45元（自2015年12月1日至2016年1月7日）。
被告叶增拨答辩称：1、从合同关系来看，被告没有直接与原告签订房屋租赁合同，从租赁关系来看，原告直接起诉被告是不成立的。2、被告认为是原告的原因导致合同解除，被告当时是被迫搬迁出的，故原告起诉的空置费用的损失不应由被告承担，请求驳回原告的诉讼请求。3、被告当时系被迫搬迁，到现在员工工资一直未付，也未找到新的场地，原告给被告造成的损失比原告的还严重。原告当时提出重新签订房屋租赁合同，但合同条款不合理，被告无奈搬出。之后被告在上城法院起诉，基于当时被告已经搬出来，经法官做工作后被告申请撤诉。原告胡日成为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：1、判决书，证明原告与卓凯公司解除合同的事实；2、租赁合同书，证明被告与卓凯公司签订两份租赁合同的事实；3、给房东的函，证明被告单方解除合同的事实；4、2015年9月14日的起诉状；5、被告提交的反诉状；证据4-5共同证明被告也认可原、被告双方之间的租赁合同关系。被告于2015年9月诉至法院要求确认租赁合同有效，虽然被告在前述案件中最后撤诉，但是双方都认可原租赁合同关系，反诉状上第三页第二点第一句证实被告一直认为租赁合同是有效的，租赁关系没有改变，故原告认为被告应赔偿原告的租金损失。
被告叶增拨为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：6、杭州银行账户交易明细查询及个人业务回单、中国农业银行个人结算业务申请书、收据，证明被告与原告之间的租金已经全部付清，如果原告认可与被告之间的租赁关系，应退还押金130000元、水电费5000元；7、通知函，证明当时被告因为原告的原因被迫搬离的事实。针对上述证据，本院组织原、被告在庭审过程中进行举证、质证，到庭当事人的质证意见如下：被告叶增拨对证据1的真实性、合法性无异议，但认为证据1只能证明原告与卓凯公司之间有租赁合同关系，从而证明被告与原告之间没有租赁合同关系；对证据2的关联性有异议；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时是经过双方的协商才出具这份函，当时被告与原告协商，如果继续履行原来与卓凯公司之间的合同，被告同意撤诉，但如果是按照新的租赁合同，则被告不同意撤诉；对证据4，质证认为若原、被告之间的转承租关系成立则继续履行合同，因原告要求重新签订租赁合同，双方并没有真正形成租赁关系，故该案申请撤诉；对证据5的真实性有异议，虽然有租赁的事实，但对租赁的事项并未形成明确约定。原告胡日成对证据6中的收据的关联性和真实性有异议，对杭州银行账户交易明细查询及个人业务回单、中国农业银行个人结算业务申请书的三性均无异议，确实收到上述款项；对证据7的真实性及关联性有异议，认为无原告签字，“胡日成印”字样印章系原告所使用的印章。经庭审质证，本院结合原、被告的质证意见，对证据认证如下：证据1、证据2、证据6的中杭州银行账户交易明细查询及个人业务回单、中国农业银行个人结算业务申请书真实、合法，与本案有关联，予以认定；证据3至证据5、证据7的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定；证据6中的收据，综合全案予以认定。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：2012年8月22日，原告胡日成与卓凯公司就杭州市长生路66号湖滨路42号房屋（建筑面积316.29平方米）签订《租赁合同书》，约定：租期为八年，即自2012年11月25日起至2020年11月24日止，免租期为2012年8月25日至2012年11月24日。2014年5月17日，原告胡日成与卓凯公司签订《补充协议》，约定卓凯公司在承租期内将上述房屋分别转租给他人，其同意并向原告保证次承租人应付原告的租金直接支付到原告指定的账户。后卓凯公司逾期未付租金，原告于2015年5月11日诉至本院，本院于2015年6月6日依法作出（2015）杭上民初字第750号民事判决书，判决解除原告与卓凯公司于2012年8月22日签订的《租赁合同书》、于2014年5月17日签订的《补充协议》，该判决现已生效。2012年11月27日，卓凯公司与被告签订《租赁合同书》一份，约定卓凯公司向被告出租的房屋位于杭州市长生路66号局部（建筑面积15平方米），租期八年，自2012年12月1日起至2020年11月24日止，该房屋装修免租期为7天，从2012年12月8日计算租金，第一年租金为150000元，自第三年开始，每年租金在前一年的基础上累积递增5000元，被告向卓凯公司支付30000元作为押金，租金每年度一付，先付后租，即在每到期前三十天内支付下一年付的租金等条款。2014年5月19日，卓凯公司与被告又签订《租赁合同书》一份，约定卓凯公司向被告出租的房屋位于杭州市上城区湖滨路42号/长生路66号（建筑面积186.84平方米），租期自2014年5月20日起至2020年11月24日止，该房屋第一年租金为580000元，自第二年开始，每年租金在前一年的基础上累积递增5%，被告向卓凯公司支付100000元作为押金，租金半年度一付，先付后租，即在每到期前三十天内支付下一半年度的租金等条款。被告于2014年10月23日支付原告290000元、于2015年2月27日支付原告10000元、于2015年4月20日支付原告294500元、于2015年11月24日支付原告6942.45元。庭审中，原告认可除被告于2015年11月24日支付原告的6942.45元外，2012年11月27日签订的《租赁合同书》项下的租金已支付至2015年12月7日止，2014年5月19日签订的《租赁合同书》项下的租金已支付至2015年11月20日止；原、被告均认可被告于2015年11月30日腾退其所承租的房屋，两份合同中多付的租金可以抵扣欠付的租金。另查明，原告于2015年7月向被告发放《通知函》，载明若被告需继续租赁原告店铺的，于收到本通知书十日内前来签订《租赁合同书》，逾期不来签订租赁合同的，原告将前来清场收回原告的店铺。
本院认为，原告胡日成与卓凯公司之间成立房屋租赁法律关系，卓凯公司将案涉房屋转租给被告，后原告与卓凯公司签订《补充协议》认可转租，原、被告之间形成转租关系。现原告与卓凯公司的租赁合同关系已解除，原告于2015年7月向被告发放《通知函》，要求被告重新签订《租赁合同书》，期间被告继续使用案涉房屋，但原、被告双方就案涉房屋租赁期限等租赁条款并未协商一致，未形成书面租赁合同，可视为不定期租赁合同，双方可随时解除合同。后被告于2015年11月23日向原告发函表示于11月30日腾退，实际亦于2015年11月30日腾退，故原告要求被告支付至2015年11月30日止的房屋租金，于法有据，但计算有误，本院依法予以调整，被告应支付原告租金6769.85元。原告要求被告赔偿房屋空置损失费79618.45元，无合同依据，本院不予支持。被告抗辩认为2014年5月19日签订的《租赁合同书》中有五天的免租期，未举证证明，亦无合同依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告叶增拨于本判决生效之日起十日内支付原告胡日成租金6769.85元；
二、驳回原告胡日成的其他诉讼请求。如果被告叶增拨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2034元，因原告减少诉讼请求，实际收取案件受理费2007元，减半收取1003.5元，由被告叶增拨负担50元，由原告胡日成负担953.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理
审判员 郭淑婷
二〇一六年八月十六日
书 记 员 侯艳芳（以下为空白页） 来源：百度“”