浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1809号
上诉人（原审原告）：郑巨安。
上诉人（原审原告）：金茶兰。上列二上诉人的
委托代理人：吴乐琼，浙江不同律师事务所律师。上列二上诉人的
委托代理人：郑茂鑫，浙江不同律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高友。
委托代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师。
委托代理人：余怡，浙江海昌律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：阮济明。
上诉人郑巨安、金茶兰及上诉人高友因与被上诉人阮济明房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2015）温乐柳民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑巨安、金茶兰上诉请求：1、请求二审法院撤销原判第三项，改判高友、阮济明向郑巨安、金茶兰赔偿装修损失30万元（待委托鉴定后调整）及利息损失（从2012年3月21日起至生效判决确定的付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、本案一、二审诉讼费用由高友、阮济明承担。事实和理由：一审判决认定郑巨安、金茶兰明知涉案房屋未取得权属证书，但仍受让房屋，于合同的无效亦有过错，对装修费用及利息损失不予支持错误。根据合同法第58条的规定，合同无效的，有过错方应当赔偿对方所遭受的损失。一审法院已查明高友、阮济明因房屋买卖产生经济纠纷，阮济明的儿子于2015年间搬走涉案房屋内物品，不让郑巨安、金茶兰入住。郑巨安、金茶兰的损失除了购房款48万元外，还有装修花费的30多万元。一审没有支持郑巨安、金茶兰的原审诉求，违反了合同法第58条规定。请求二审法院支持郑巨安、金茶兰的上诉请求。针对郑巨安、金茶兰的上诉，高友辩称，一、双方签订买卖合同时，协议明确约定涉案房屋暂时没有房产证，如果到时可以办理的话，相关人员会予以配合。房屋是阮济明卖给高友的，阮济明作为原房东也在协议上签字。现在郑巨安、金茶兰以没有产权证为由而要求赔偿装修损失的理由不能成立。高友上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回郑巨安、金茶兰对高友的诉讼请求。事实与理由：
一、原审法院认为双方签订的《房屋买卖契约》无效错误。1、物权行为的效力不等同于合同行为的效力，房屋没有产权证不影响所签合同的效力。现行法律没有规定无产权证的房屋进行买卖必然导致所签订的合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条的规定，“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”即使涉案房屋无产权证，也不影响《房屋买卖契约》的效力。2、涉案房屋是建在集体土地上的，不适用《房地产管理法》的相关规定。且一审说理并未指明违反的是哪部法律规定。3、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，也就是说，如果一审法院认为高友、阮济明将涉案房屋出售给郑巨安、金茶兰属于无权处分，其起诉主张涉案《房屋买卖契约》无效也不应得到支持。
二、在本次房屋买卖过程中，高友没有过错。本案纠纷完全是郑巨安、金茶兰与阮济明知间的纠纷，《房屋买卖契约》亦有阮济明签字，所以归还款项的主体应该是阮济明，高友无需承担归还房款甚至是赔偿损失的责任。针对高友的上诉，郑巨安、金茶兰辩称，一、涉案房屋系农民自建房，无法取得土地规划部门的许可，无法办理审批手续，应认定合同无效。
二、农村房屋买卖契约的有效性是特定的，双方非同一集体经济组织成员，应认为买卖合同无效。
三、针对损失应由过错方承担的问题，高友将没有房产证的房屋出让给郑巨安、金茶兰明显存在过错。阮济明、高友因房屋买卖产生的纠纷，是阮济明的儿子将涉案房屋内物品伴奏，不让郑巨安、金茶兰入住，过错明显属于高友和阮济明，并应赔偿郑巨安、金茶兰装修损失30万元。郑巨安、金茶兰向一审法院起诉请求：
一、确认郑巨安、金茶兰与高友、阮济明之间的《房屋买卖契约》无效；
二、高友、阮济明返还郑巨安、金茶兰购房款48万元；
三、高友、阮济明赔偿郑巨安、金茶兰装修损失30万元（待委托鉴定后调整）及利息损失（从2012年3月21日起至生效判决确定的付款之日止，以78万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2012年3月21日，郑巨安、金茶兰与高友、阮济明签订了《房屋买卖契约》，约定乐清市柳市镇前西洋西兴路94弄1号3楼（即“柳市镇松林大厦3层”）北面一套商品房转让给郑巨安、金茶兰，购房款为48万元于签约当日一次性付清；上述套间无房产手续，将来若国家政策允许统一分割办证等内容，由双方在该《房屋买卖契约》上签名并按指印予以确认。高友于当日收取郑巨安、金茶兰购房款48万元，由高友出具一张领款收据交郑巨安、金茶兰收执。后郑巨安、金茶兰对涉案商品房进行装修并居住使用。高友、阮济明因房屋买卖产生经济纠纷，阮济明儿子于2015年间搬走涉案商品房内物品，而不让郑巨安、金茶兰入住。另查明：涉案商品房系阮济明老屋重建而成，未取得建设审批手续。一审法院认为，本案涉诉房产系未经土地规划部门许可兴建，违反相关法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权的法律效果，则高友、阮济明将涉诉房屋出让给郑巨安、金茶兰属于无权处分行为，双方签订的《房屋买卖契约》应依法认定无效。高友、阮济明由此收取购房款48万元，应予返还。高友认为由阮济明归还相关款项，而阮济明认为购房款由高友收取，原审法院认为高友、阮济明之间因房屋买卖产生经济纠纷，可另循途径解决。双方对造成合同无效均负有过错责任，应当各自承担相应的责任。郑巨安、金茶兰在受让房屋时明知涉案房屋未取得权属证书，但仍受让房屋，于合同的无效亦有过错，现郑巨安、金茶兰主张高友、阮济明赔偿装修损失的诉请，结合本案高友、阮济明存在房屋租金损失的实际情况，两者可相互抵销，故不予支持。进而，对郑巨安、金茶兰在诉讼中提出装修费用的鉴定申请，不予准许。另，郑巨安、金茶兰主张要求高友、阮济明赔偿48万元购房款的利息损失，从2012年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，基本合理，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第七十二条第一款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：
一、郑巨安、金茶兰与高友、阮济明于2012年3月21日签订的《房屋买卖契约》无效；
二、高友、阮济明应于判决书生效后十五日内返还郑巨安、金茶兰48万元并赔偿利息损失（从2012年3月21日起按中国人民银行同期同档贷款的基准利率计算至本判决确定的履行之日）。款交柳市人民法庭转付；
三、驳回郑巨安、金茶兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计5800元，由郑巨安、金茶兰负担1550元，高友、阮济明负担4250元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。原审法院认为《房屋买卖契约》无效属认定错误，本院予以纠正。郑巨安、金茶兰在购买涉案房屋时已明知涉案房屋尚无相关权利证书，购买涉案房屋并装修后，已入住涉案房屋，郑巨安、金茶兰现主张《房屋买卖契约》无效并据此要求高友、阮济明赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。须说明的是，高友将涉案房屋交付给郑巨安、金茶兰后，郑巨安、金茶兰即享有了对该房屋的合法占有和使用权，任何人均不得非法侵入。综上，上诉人高友的上诉请求成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、撤销浙江省乐清市人民法院（2015）温乐柳民初字第585号民事判决；
二、驳回郑巨安、金茶兰的诉讼请求。一审案件受理费11600元，减半收取5800元，二审案件受理费11600元，均由上诉人郑巨安、金茶兰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理
审判员 曾 慧
二〇一六年八月十六日代
书 记员 蔡瑞洁 关注公众号“”