广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1983号
原告：广州市恒川物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：郑杰，职务执行董事。
委托代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。
被告：广州庆林餐饮管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：吕永祥，职务总经理。
委托代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。
原告广州市恒川物业管理有限公司诉被告广州庆林餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邝志强，被告的委托代理人刘佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告向案外人广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）承租广州市北京路238号名盛广场负一层、负一夹层。被告经中介公司介绍，于2014年1月进场装修，并经营至今。但由于原告与名盛公司之间的纠纷，所以被告一直将租金交给名盛公司。2015年8月12日，越秀区人民法院作出（2014）穗越法民三初字第2637号民事判决书，确认涉案场地至今仍由原告控制管理，并判决原告向某甲公司支付租金。2015年8月7日广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第3127号民事判决书，确认原、被告之间存在租赁合同关系，被告应向原告支付自2014年2月起至实际返还商铺之日止的租金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：被告支付2014年2月1日起至实际返还商铺之日止的租金及管理费（租金及管理费按108034元/月计）。
被告辩称：原、被告于2013年12月26日共同委托广州市捷胜房地产代理有限公司越秀分公司（以下简称捷胜公司）就位于北京路238号名盛广场编号为BEF161-163、165-167的租赁事宜达成租赁意向，原告于2013年12月1日向被告出具了要约书，定金为175128元，租赁期限为5年，原告书面承诺提供450千瓦电流量，被告当日支付了要约金。但因为原告无法提供450千瓦电流量，涉案商铺没有独立产权也无通过消防验收手续，导致商铺无法正常开业。双方也未签订书面形式的租赁协议。为了减少损失，被告于2014年4月开始试营业，但因为电容量不足无法正常营业。双方多次协商，原告承诺在2014年8月31日通过改造后满足被告的电容量要求，免租期顺延至2014年8月，从2014年9月开始收取租金。因为原告拖欠名盛公司的租金，名盛公司在2014年9月23日出具了公告，告知被告原告丧失出租权，并告知被告支付相应的租金等费用。被告接到名盛公司的通知后，于2014年12月7日向某甲公司的物业管理公司的广州华诚物业发展有限公司（以下简称华诚公司）支付了65000元的租金，在2015年1月6日支付65000元租金，2015年2月10日支付了85000元的租金，2015年3月12日支付了85000元的租金。后被告先后向有关部门申请涉案商铺的消防验收，因涉案商铺没有产权证而无法办理消防验收也无法办理工商注册登记手续。消防主管部门通知需整顿，被告于2015年4月27日停止营业。此时被告才知悉涉案商铺的用途为仓库，因出租物的用途限制，无法办理产权证，导致本案租赁合同无法实现合同目的。被告与原告之间的租赁合同关系因违背行政法规的强制性规定而无效。
经审理查明：2013年11月22日，原告与捷胜公司签订《委托招商协议》，约定由原告指定捷胜公司代理招商位于广州市北京路238号名盛广场B1层，委托期限为1个月，自2013年11月22日至2013年12月22日等。2013年11月26日，捷胜公司与被告签订《中介服务协议书》，由捷胜公司为被告提供物业中介服务，为被告在广州物色适当的商铺；被告确认捷胜公司所介绍物业地址，广州市越秀区北京路“STYLEMALL”商场负一层161-167铺等。2013年12月1日，原告向被告发出《要约书》，写明：位置中国广东省广州市北京路238号明某广场B1层，要约方式5年，申请商铺号B1F161、162、163、165、166、167，预期行业为自助餐，申请人为吕永祥，我方保证提供己方450千瓦电容量，要约申请金175218元；本要约书仅在现金交易或汇款于上述指定帐号时有效，无存折汇款以收据来代替，本要约书等同于合同以及收据，且具有法律效力，本要约书的申请要约金不可退还，上述要约书须在约定之时签约正式合同，如签约当日无另行通知未签约合同的，本要约视为无效，且次日起可以与第三方签约合同等。同日，原告出具《收据》，写明：今收到吕永祥交来的意向金175218元，备注：161、162、163、165、166、167铺位。上述《要约书》订立后，双方未签订书面的租赁合同。因被告未向某乙公司支付全部的代理费用，捷胜公司曾向本院提起诉讼，要求被告向其支付代理佣金，本院经审理作出（2014）穗越法民三初字第2168号民事判决，认定原告将出租的商铺交付给被告使用，履行了其作为出租人的主要义务，被告接收商铺并进行了装修经营，原、被告之间的租赁合同成立，并判令被告向某乙公司支付咨询及中介服务费25829元等。判后，被告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后以（2015）穗中法民五终字第3127号民事判决，驳回了被告的上诉，维持一审判决。前述租赁合同履行期间，原告曾向被告发出《广州市恒川物业管理有限公司缴费通知书》，其中写明：客户名称为吕永祥B1F161—167，2014年7月的商铺水费为2516.24元，前期未缴4598.34元，累计应缴为7114.58元；2014年7月商铺电费为78976元，前期未缴为0元，累计应缴为78976元；2014年8月的商铺物业管理费为28430元，前期未缴85290元，累计应缴113720元；2014年8月应缴租金为0元，前期未缴金额为0元；装修用电2700元；灭火器570元；合计金额为203080.58元等。在《尚某应缴费用项目明细表》中写明：单元B1F37，租赁面积568.6平方米，合计203080.58元。2014年8月14日，被告通过银行转账的方式向陈某的帐户支付了203080.58元。此后，原告再向被告发出《广州市恒川物业管理有限公司缴费通知书》，其中写明：2014年9月租金，单价140元，本期应缴79604元；商铺物业管理费，单价50元，本期应缴28430元；商铺电费本期应缴22276.8元、20024.56元（公摊）；商铺水费2950.38元。被告仅通过银行转账的方式向原告支付了水电费合计35251.74元。2014年11月4日，被告再向原告预交电费2000元。2014年9月23日，名盛公司向负一层、负一夹层各商户发出《公告》，内容为：我司出租给恒川公司经营的负一层、负一夹层商铺，由于恒川公司欠租，我司定于2014年9月26日终止与恒川公司的租赁合同并收回租赁商铺（收回范围请见附图）。请涉及以上租赁商铺范围的签约人携带证件于2014年9月29日前持与恒川公司签订的租赁合同原件到名盛广场9楼招商经营部登记经营意向等，逾期视作放弃在该租赁场地继续经营的权利。2014年12月至2015年3月期间，被告向某丙公司分别按支付了65000元、65000元、85000元、85000元的费用，并由华诚公司出具《收款收据》以代收款的名义收取。2014年11至2015年4月期间，被告还向某丙公司办理充值电费，金额每月不等，并由华诚公司开具发票收取。另查明：2014年4月22日，名盛公司（为甲方）与原告（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区北京路238号负一夹层、负一层属甲方的部分商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2841平方米；租赁期间自2014年4月1日至2023年3月31日，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1896472元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之后将保证金退回乙方；租赁期内的2014年4月1日至2014年6月30日为免租期等。同日，原、被告双方与董某（担保人）签订《补充合同》，其中第一条、租赁单元：1.甲乙双方同意由甲方将位于广州市越秀区北京路238号名盛广场负一夹层、负一层属甲方的部分商铺以现状出租给乙方使用，乙方清晰租赁单元内所有商铺的现状，并接收按现状承租，租赁单元位置具体见合同附近件一所示，该附件一只作一般位置识别之用，并不显示租赁单元实际面积大小，其位置、大小以现场实际情况为准；2.租赁单元的计租面积为2841平方米，甲乙双方同意按此面积计租。第二条、租赁期、免租期及交付日期等：1.租赁合同租赁期为108个月，自2014年4月1日起至2023年3月31日止（含免租期）；2.租赁合同租赁期内乙方享有3个月的免租期，即自2014年4月1日起至2014年6月30日；4.甲乙双方确认甲方已在2014年4月1日前将租赁单元交付给乙方使用。第三条、租金和租赁保证金：1.租赁合同租赁期内，乙方承租租赁单元的月租金及计租时间，其中自2014年4月1日至2015年3月31日的月租金617925元，自2015年4月1日至2016年3月31日的月租金648821元，自2016年4月1日至2017年3月31日的月租金681262元……；2.乙方应于租赁合同签订之日起3天内支付免租期满后的首月租金，之后的租金按自然月支付，乙方应于每月5日前支付本月租金；3.乙方应以现金、转账或支票方式将租金支付给甲方。第四条、物业管理：1.甲方委托广州华诚物业发展有限公司对该物业进行物业管理等。同日，名盛公司与原告再签订《补充合同二》，约定：甲乙双方在2014年4月1日签订《广州市房屋租赁合同》及相关补充合同的基础上签订本补充合同二：甲方同意提供位于名盛广场负一夹层及负一层内的部分场地给乙方无偿使用（具体位置详见附图标注，以下称该场地），该场地的建筑面积约为3044平方米。该场地使用期限由2014年4月1日起至2023年3月31日止，甲方按现状将该场地交乙方使用。乙方逾期期满或因任何原因终止本补充合同时，乙方应于终止之日前将该场地内的所有财物全部搬出，任何入墙入地的固定设施设备均不得拆除及不损坏该场地之基础设施及建筑构架等；本补充合同为主合同的组织部分，如主合同因任何原因终止，本补充合同随之终止；如本补充合同因任何原因终止或无法执行，并不影响主合同的继续履行等。该补充合同二附有名盛广场负一夹层、负一层平面图二份，标注位置为名盛公司出租给恒川公司无偿使用的场地。名盛公司在与原告的合同履行过程中发生争议，并向本院提起诉讼，诉请要求解除其与本案原告签订的租赁合同，并收回租赁标的物，由本案原告清付租金、装修补偿费用等。本院在审理该案件过程中，曾于2015年5月14日组织该案件当事人前往现场进行勘察，根据该案查勘情况可见：当日，该案合同对应的位置，负一夹层中A区处于关闭状态，无法进入，该层标注商铺位置相关的实际使用人除该案第三人外均处于空置状态；负一层中，A区处于关闭状态，无法进入，B区北面正在整体间隔装修，该层标注的其余商铺均空置，无人使用。本院于2015年8月12日作出（2014）穗越法民三初字第2637号民事判决书，认定名盛公司与原告之间的《广州市房屋租赁合同》及补充合同的合法有效，名盛公司已在2014年4月1日将租赁单元交付给原告使用，涉案的名盛广场负一层、负一夹层实际由原告控制、管理等，并作出判决：
一、原告广州名盛置业发展有限公司与被告广州市恒川物业管理有限公司于2014年4月22日签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》补充合同、补充合同二、补充协议于本判决发生法律效力之日解除；
二、被告广州市恒川物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区北京路238号名盛广场负一夹层部分商铺（铺号：1-15、22、49、123-124、136-139、141-142、145、152、154-155、157、167、180-184、193-194、196、220、268、274-275、279、316-317、319、323-328、341-343、372、374-377、386、391号），负一层部分商铺（铺号：407、424-425、427、430-433、436-437、442-444、450-460、462-466、468-481、503、515-517、520、524、540、544、554-555、596、599、603-605、680、738、707号）及负一层G046号商铺按照租赁合同的附图恢复原状返还给原告广州名盛置业发展有限公司；第三人广州市吉兆餐饮有限公司第二分公司、广州市越秀区朋友韩式料理店、广州长腿叔叔餐饮管理有限公司协助被告恢复负一夹层596、442、443、444、603、604、605、524、599号商铺原状一并予以返还；
三、被告广州市恒川物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州名盛置业发展有限公司支付广州市越秀区北京路238号名盛广场负一夹层部分商铺、负一层部分商铺从2014年8月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（从2014年8月1日至2015年3月31日止租金为617925元/月，从2015年4月1日至2016年3月31日止租金为648821元/月，从2016年4月1日至2017年3月31日止租金为681262元/月）；此后的房屋使用费，由被告按照上述标准逐月向原告支付至交还相关商铺之日止；
四、被告广州市恒川物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州名盛置业发展有限公司支付广州市越秀区北京路238号名盛广场负一层G046号铺从2014年7月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（从2014年7月1日至2015年3月31日止租金为1785元/月，从2015年4月1日至2016年3月31日止租金为1874元/月，从2016年4月1日至2017年3月31日止租金为1976元/月）；此后的房屋使用费，由被告按照上述标准逐月向原告支付至交还G046号铺之日止；
五、被告广州市恒川物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日10日内，向原告广州名盛置业发展有限公司支付租赁保证金1896472元作为违约金；
六、被告董某对本判决第三、四、五项主文中被告广州市恒川物业管理有限公司的债务承担连带责任；
七、驳回原告广州名盛置业发展有限公司的其他诉讼请求。2016年4月18日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终1228号民事判决书，驳回了上诉人的上诉请求，维持本案一审判决。庭审中，就如下案件事实，双方当事人作出陈述内容如下：1.合同订立情况。原、被告双方均确认双方未订立书面合同，被告称之所以没有订立合同是由于双方未就租金标准达成合意，原告则认为双方初步约定的租金为12万多的标准，但最终双方约定的租金以通知单上的月金额79604元、管理费28430元为准。对于该租金标准，被告不予确认，其仅认可向某甲公司支付的65000元/月的标准。2.租赁标的。原、被告双方均确认被告实际承租的部位为B1F161-163、165-167部位，虽然合同约定的面积为900多平方米，但实际面积其认可按被告提出的仅有500多平方米，且根据其发出的缴费通知书的费用单价来看，也是按500多平方米计算的。3.计租期间。原告称根据双方约定，被告在2013年12月10日进场，应当从2014年1月25日起支付租金，期间有一个半月的时间是免租期。被告确认其自2014年4月开始试营业，但由于电容量不足无法保持正常经营，原告承诺在2014年8月31日通过改造后满足被告的电容量要求，免租期顺延至2014年8月，租金从2014年9月起计收。对此，原告不予确认双方曾就电容量问题进行过协商，并承诺给予被告延长免租期。4.退场时间。被告称其在2015年4月因消防问题停止营业并退出经营，仅是在现场还遗留有部分的物品。原告则称被告在2015年8月始退出场地，且至今未办理房屋交接手续。原告要求被告支付租金至实际返还商铺之日，但称现涉案商场在华诚公司强行控制之下，整个商场均没有水电可用，也没有正常营业，其无法协助办理交接手续。
本院认为：
一、关于原、被告以及被告与名盛公司之间的关系。生效判决书均已认定原、被告之间成立租赁合同关系，本院不再赘述。至于被告与名盛公司之间的关系，根据已生效的（2016）粤01民终1228号民事判决书，名盛公司并未实际收回涉案场地，被告与名盛公司之间既没有签订租赁合同，也没有交收租金的事实，故被告与名盛公司之间并未成立租赁合同关系。
二、关于原、被告之间租赁合同关系的效力问题。虽然原、被告双方并未签订书面的租赁合同，但原告已将涉案场地交付给被告使用，被告也实际接收了场地并进行装修经营，上述行为均是双方自愿协商的结果。原、被告之间围绕涉案商铺形成的租赁合同关系，合法有效。至于被告辩称涉案商铺的用途为仓库且无法办理消防验收，因此，双方之间的租赁合同关系应属无效。但被告未能举证证明其所陈述的事项，且本案中亦无其它证据证明双方的租赁合同关系存有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，故本院对被告主张合同无效的辩解不予支持。
三、关于原告主张的租金问题。虽然名盛公司曾于2014年9月23日发出《公告》，称终止与原告的合同关系并收回租赁场地。但是，基于前述生效判决的认定，涉案场地实际仍处于原告的控制之下，且原告与名盛公司之间的租赁合同纠纷案件经两级法院处理，至2016月4月18日始作出终审判决处理。因此，在此诉讼期间，原告作为出租人有权要求被告向其支付租金。至于被告向某丙公司支付自2014年12月至2015年3月期间的费用，既无证据证明原告曾委托华诚公司代为收取租金，亦无证据表明原、被告之间曾解除过租赁合同关系，故被告以其已向某丙公司支付了该期间的租金为由抗辩，本院不予采信。
四、租金标准的问题。首先，根据原告发出的《广州市恒川物业管理有限公司缴费通知书》及被告的交费情况来看，原告主张的租金实际包括有两个部分，即物业管理费及租金。其次，虽然原告主张按其发出《广州市恒川物业管理有限公司缴费通知书》中记载的2014年9月份的物业管理费28430元、租金79604元的标准计付。但是，考虑到原、被告双方并未签订书面租赁合同就租金标准以及物业管理费标准作出过明确的约定，亦无证据证明原、被告曾就租金标准及物业管理费用进行过协商并达成一致意见。被告仅是在2014年8月曾向原告按28430元/月的标准支付物业管理费，并未向原告支付过任何一期的租金。因此，原告主张按79604元/月的标准支付租金，本院不予采信，该租金标准以被告承租面积568.60平方米为基数，参考房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计算为宜。就物业管理费用的计付，双方虽未明确作出过书面约定，但从双方的交易记录，可以确定每月的费用标准应为28430元。
五、租金计付时间段的问题。首先，根据原告向被告发出的《要约书》记载的内容来看，免租期为一个半月，被告应于2014年1月25日开业，但该《要约书》的内容仅能视为一种要约邀请，对双方当事人并不具有合同约束的效力。原告据此主张被告至迟应自2014年2月1日起支付租金，显属不当。根据被告庭审中的辩称意见，由于原告未能提供足够的电压，其自2014年4月始自试营业，双方曾商定免租期延长至2014年8月底，租金自9月起支付。虽然被告并未能提供书面的证据证明其该项意见，但从前述原告向被告发出的2014年8月、9月的《广州市恒川物业管理有限公司缴费通知书》可以看到，原告自行制作的《广州市恒川物业管理有限公司缴费通知书》中记载的2014年8月应缴租金为0元，前期未缴租金为0元，而在2014年8月应缴费用另有要求被告补缴的物业管理费及水电费用，即原告在双方矛盾尚未升级时向被告发出的缴费通知并未要求被告支付2014年8月前的租金。由此，至少可以得出如下两个结论：其一是被告已支付了2014年8月31日前的租金，其二是原告免除其2014年8月31日前的租金。因此，从证据高度盖然性的角度考量，本院对于被告辩称的免租期延长至2014年8月31日的意见，予以采信。其次，被告称其在2015年4月即已退场不再经营，其并未提供证据证明，且原、被告双方亦未办理过场交接手续。根据本院2015年5月14日对涉案场地现场勘查的情况来看，至少在当时被告已经不在涉案场地从事经营，且从本院对现场勘查情况的记录来看，相关场地已经封闭无法进入。结合原告在本案庭审中的表述来看，原告亦承认涉案场地因华诚公司强行收场，致使其无法配合被告办理场地交接手续。结合前述查明的名盛公司与原告之间的诉讼的情况考量，虽然被告称其在2015年4月退出场地经营，但其既未与原告办理场地交接手续，亦无证据证明其曾试图通知过原告办理交接手续，被告的此种行为应受非难，故本院酌定被告实际退出经营的时间以本院勘查现场当日即2015年5月14日为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第三十六条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第六十二条的规定，
判决如下：
一、被告广州庆林餐饮管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市恒川物业管理有限公司支付2014年9月1日至2015年5月14日的物业管理费（按28430元/月计）。
二、被告广州庆林餐饮管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市恒川物业管理有限公司支付2014年9月1日至2015年5月14日的租金（以568.60平方米为基数，参考房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计算）三、驳回原告广州市恒川物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23222元，由原告广州市恒川物业管理有限公司负担14528元，由被告广州庆林餐饮管理有限公司负担8694元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）
审 判 长 程秀建
人民陪审员 杨 丹
人民陪审员 黎冬梅
二〇一六年八月十六日
书 记 员 邵 欣 微信公众号“”