湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0115民初2253号
原告：王文龙。
委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。
被告：武汉福地明珠置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区大桥新区大花岭小区。
法定代表人：林凤辉，董事长。
委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师，一般代理。
原告王文龙诉被告武汉福地明珠置业有限公司（以下简称福地明珠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文龙的委托诉讼代理人肖军文、被告福地明珠公司的委托诉讼代理人云平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文龙向本院提出诉讼请求：1、要求被告福地明珠公司于2016年7月30日前办理初始登记；2、要求被告福地明珠公司赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款348473元为基数按照每日万分之一的标准，从2013年8月31日起计算至2016年6月30日止为35021元，后期逾期交房违约金应计算至实际符合交房条件并完成合法交房之日止；3、本案的诉讼费由被告福地明珠公司承担。事实和理由：2012年4月3日，我与被告福地明珠公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第EF幢1单元12层1号房，并向被告福地明珠公司履行了付款义务（房屋总价款348473元）。合同第九条约定被告福地明珠公司应于2013年8月30日前将符合条件的商品房交付给我使用，但被告福地明珠公司交付的商品房至今未能满足合同约定的交付条件，也未办理该项目的产权登记。被告福地明珠公司的行为，违反了合同约定。为维护我的合法权益，诉至法院。
被告福地明珠公司辩称，1、我公司已于2013年11月5日将房屋实际交付原告王文龙，只是尚未办理竣工验收备案证；2、因原告王文龙已于2013年11月5日实际收房，对2013年11月5日之后的逾期交房违约金，我公司同意按房屋总价款为基数，以每日万分之0.5的标准计至符合交房条件之日止。
被告福地明珠公司承认原告王文龙在本案中所主张的事实，原告王文龙亦承认被告福地明珠公司辩称的已在2013年11月5日实际交房的事实，本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告王文龙与被告福地明珠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定及双方签订的商品房买卖合同第九条的约定“出卖人应在2013年8月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收），是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。截止2016年7月13日，上述房屋尚未办理竣工验收备案证，故该房屋仍不符合约定的交房条件，被告福地明珠公司应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第一款第（2）项约定：……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。对于2013年11月5日之前的违约金，应依照合同约定以日万分之一的标准计算。鉴于原告王文龙已于2013年11月5日实际收房，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给原告王文龙所造成的实际损失情况考量，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，本院确定2013年11月5日之后的违约金以日万分之0.5的标准计算较为合理，故被告福地明珠公司应以348473元为基数，以每日万分之一为标准向原告王文龙支付自2013年8月31日至2013年11月5日的违约金，以每日万分之0.5为标准向原告王文龙支付从2013年11月6日起至房屋实际符合交付条件之日止的违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，该条款中的“交付”应为符合法律规定和合同约定的交付，但被告福地明珠公司向原告王文龙交付的房屋不符合法律规定和合同约定，应视为房屋尚未真正交付，故本院对原告王文龙要求判令被告福地明珠公司在2016年7月30日前办理完房屋产权初始登记请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，
判决如下：
一、被告武汉福地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王文龙支付逾期交房违约金（违约金以348473元为基数，自2013年8月31日起以每日万分之一的标准计算至2013年11月5日，自2013年11月6日起以每日万分之0.5的标准计算至房屋实际符合交房条件之日止）；
二、驳回原告王文龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1174元，减半收取计587元，由被告武汉福地明珠置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 郭强国
二〇一六年八月十六日
书记员 王朋伟 来源：