辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽12民再20号再审
申请人（一审被告、二审上诉人）：白淑芳，女，1963年10月15日出生，汉族，现住铁岭市银州区。
被
申请人（一审原告、二审被上诉人）：董井光，男，1968年11月24日出生，汉族,住址铁岭市银州区。再审申请人白淑芳因与被申请人董井光房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00487号民事判决和本院（2015）铁民一终字第00768号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月25日作出（2016）辽12民申37号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人白淑芳、被申请人董井广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经查明，2010年3月白淑芳与其丈夫于海平全款购买铁岭市诚远建筑工程有限责任公司出售的坐落于铁岭市工商局西侧碧海蓝天洗浴中心楼上廉租房3单元501室房屋一处，建筑面积90.49平方米，该房屋未办理产权证书。2014年4月9日，董井光与白淑芳口头对诉争房屋达成买卖协议，约定房屋总价款36万元，订金1万元，除订金外其余款项在2014年5月10日前一次性交齐，违约不予返还订金，当日董井光即交付订金1万元。另查明，本案诉争房屋为廉租房市场运作化部分，白淑芳已经全款购买该房产权但未办理产权证书。一审法院认为：本案诉争房屋白淑芳虽然已经全款购买，但未办理产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房产不允许买卖，故双方所达成的诉争房屋的买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同，双方依此订立的从合同订金合同亦为无效合同，白淑芳因该合同收取的订金，应当予以返还。一审
判决如下：
一、董井光、白淑芳签订的房屋买卖合同无效；
二、白淑芳于本判决生效后10日内返还原告董井光订金1万元。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二审法院查明，
本院查明事实与一审查明事实一致。二审认为，订金是否应返还是本案争议的焦点，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，一审认定合同无效不妥，理由是买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，如因无权处分致使标的物所有权不能转移的，由出卖人承担违约赔偿的责任，并不必然导致合同无效。因此，一审法院认定该买卖合同无效的理由错误，本院予以纠正。但白淑芳主张不予返还订金的理由不成立，理由是虽然双方签订合同时合同有效，但无论白淑芳主张的房屋正在办理当中，还是收据更名，事实上按双方约定付款和交房的期限内，白淑芳并未办理完毕产权证或更名，属于白淑芳违约，标的物所有权不能发生转移，董井光主张不再履行房屋买卖合同，即解除合同，提出返还订金，符合法律规定，应予支持。二审，
判决如下：
一、维持银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00487号民事判决第二项即白淑芳于本判决生效后10日内返还董井光订金1万元。
二、撤销银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00487号民事判决第一项即房屋买卖合同无效；
三、解除白淑芳与董井光签订的房屋买卖合同。白淑芳申请再审称：1有新证据，原审判决认定该房屋未办理产权证书是错误的，产权证书正在办理中,2016年1月9日的市政府会议纪要明确可以办理产权证书。2认定事实错误，双方没有签订买卖合同。3适用法律错误。请求再审改判。董井光辩称，双方约定2014年4月底办理过户手续，因诉争房屋系廉租房，办理不了产权证书，在5月10日前其没有按约定交购房款。再审申请人的再审理由不成立，原二审认定事实和适用法律正确，请求维持原判。经再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，根据《辽宁省廉租房按份共有产权实施管理办法》第十五条（购房人在取得全部产权后即可自由上市交易）的规定，本案争议房屋系廉租房市场化运作部分，再审申请人夫妇全款购买，该房屋系可自由流转的商品房。再审申请人白淑芳与其丈夫于海平全款购买铁岭市诚远建筑工程有限责任公司房屋，该房屋未能办理房屋产权证书。根据《物权法》第十五条（当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。）规定，白淑芳与其丈夫于海平与铁岭市诚远建筑工程有限责任公司的房屋买卖合同有效，但未发生物权转移，再审申请人对铁岭市诚远建筑工程有限责任公司享有债权，根据《合同法》第七十九条、八十一条的规定该债权依法可以转让，受让人可取得与债权有关的权利。而且铁岭市诚远建筑工程有限责任公司已经承诺可以办理转让手续。房屋铁岭市诚远建筑工程有限责任公司转让对债务人同样发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条（当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。）的规定，双方签订的购房合同有效。被申请人在与再审申请人签订购房协议，有核实房屋情况的义务，签订协议被申请人应明知房屋性质及已有的相关手续。被申请人辩称未验看房屋有关手续，应自行承担相应的法律后果。被申请人辩称双方约定在2014年4月底5月初，办理过户手续，在2014年的5月10日交清房款，这不符合正常的交易习惯，结合房屋性质为全款购买的廉租房，双方约定办理的应为到开发商处办理房屋更名手续。被申请人以购买的房屋为廉租房为由拒绝交清房款，违背了诚实信用原则。被申请人承诺到期付清余款，反悔不退订钱，实际上被申请人到期未付清余款，再审申请人依约定不予返还定金，合理合法，故再审申请人起诉返还定金的诉讼请求，不予支持，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下，一、撤销本院（2015）铁民一终字第00768号民事判决和铁岭市银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00487号民事判决二、驳回被申请人董井光的诉讼请求。
一、二审案件受理费各五十元（再审申请人、被申请人分别预交五十元）共计一百元，由被申请人承担。
审 判 长 臧红雨
审 判 员 周 彤
代理
审判员 李喜岩
二〇一六年八月十六日
书 记 员 于 淼 更多数据：