浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0324民初1004号
原告：张金材。
委托代理人（特别授权）：陈建芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：金显静。
被告：谢雪洁。二被告共同
委托代理人（特别授权）：林丽琴，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。
原告张金材与被告金显静、谢雪洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理，依法由
代理
审判员金赛群适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，遂转换为普通程序，并依法组成合议庭于2016年6月8日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈建芳、被告金显静及二被告共同委托代理人林丽琴两次开庭均到庭参加诉讼；原告张金材到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。
原告张金材诉称：原告与被告金显静于2015年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定被告金显静将位于永嘉县瓯北镇张堡商业街28号五间店面及屋南首所有简易房出租给原告，租期自2015年3月8日至2018年3月8日总计3年，每年租金为600000元。合同签订后，原告分别于2015年3月12日、2015年4月1日向被告金显静各支付了300000元，共计600000元。在承租过程中，因第三人的原因导致租赁房屋于2015年5月30日被烧毁，原告无法继续使用租赁房屋。原告故诉至法院，请求判令：
一、解除原、被告双方于2015年3月11日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告返还原告剩余租金总计463333.3元（2015年3月8日至2015年5月30日租金总计136666.7元）及利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至被告实际履行完毕之日止）；
三、本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告称涉案房屋部分建筑有产权证书，部分建筑系违章建筑，故撤回要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。另，原告自发生火灾后仍有将170㎡的租赁房屋转租给他人使用，因被告出租给原告的房屋实际使用面积为2000㎡，每平方米每月的租金为25元，次承租人继续使用170㎡的租金为38250元（170㎡×25元×9个月）应支付给被告，故变更诉讼请求为：被告返还原告已支付租金425083.3元并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；本案诉讼费由被告负担。为证明自己主张的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、户籍信息及婚姻查档证明各一份，以证明被告的身份情况及两被告系夫妻关系的事实；3、房屋租赁合同一份，以证明原、被告于2015年3月11日签订《房屋租赁合同》及双方关于租赁面积、租金、租赁期限等进行约定的事实；4、银行汇款凭证两份，以证明原告分别于2015年3月12日、2015年4月1日向被告金显静支付了租金共计60万元的事实；5、永公消火认字〔2015〕第10号火灾事故认定书一份，以证明租赁房屋因第三人的原因于2015年5月30日被烧毁的事实。
被告金显静、谢雪洁共同辩称：原告与被告之间系房屋租赁合同纠纷，被告谢雪洁并非合同的相对人，现原告起诉被告谢雪洁属主体不适格，应驳回起诉。
原告与被告金显静之间签订的租赁合同合法有效，双方的租赁关系已经存续十几年之久，本案的房屋租赁合同是在之前租赁基础上进行续签的，被告金显静已经按照合同约定向原告交付了可以使用的房屋，不存在违约行为。交付房屋后，原告有义务保障房屋的正常使用，原告对房屋负有消防安全保障义务。本案出租房因发生火灾部分被烧毁，无法使用，过错方在于原告，被告金显静收取房屋租金，合情合法，不存在返还租金的情形，原告在实际占有使用期间导致房屋损毁，应承担赔偿责任，被告金显静将就房屋损毁赔偿损失另行起诉。关于房屋租赁面积问题，被告在与原告签订租赁合同时约定租赁面积为1000㎡，被告并未收取原告二楼简易棚的租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证实自己的辩解，被告金显静、谢雪洁在举证期限内向本院提供了下列证据：1、房屋所有权证（证号：永房权证瓯北字第××号）一份，以证明涉案房屋其中429.37㎡拥有合法产权的事实；2、代收罚没款收据一份，以证明涉案房屋有部分属于临时建筑且由被告实际占有的事实；3、建设用地规划许可证、房屋所有权登记收件收据、暂缓登记通知、建房用地审批表、事业型收费统一票据、集体土地使用证各一份，以证明简易棚的占地30㎡已办理建设用地规划许可的事实。在审理过程中，因审理需要，本院对涉案房屋实际占有使用人（××）王保平、刘自银、刘换尖作了谈话笔录并调取了永嘉县公安消防局制作的火灾事故认定书、询问笔录、勘验笔录、火灾直接财产损失申报表。王保平在2016年5月23日的谈话笔录中陈述：我承租的是永嘉县瓯北街道张堡商业街28号快乐购超市朝南的三个店面，是2014年从原告张金材那里承租过来的，当时双方签订了相应的房屋租赁合同，约定一年租金是86000元，租金一年一交。后因发生火灾，租赁合同已经没有留存。我将自己承租的部分房屋转租给贺仁德用于经营天天鲜面店，转租是经过原告张金材同意的。我已经缴纳租金至2016年4月26日，在发生火灾后，因原告没有退还租金给我，所以我一直还在租赁的房屋内继续经营。2016年4月26日后的租金还没有支付。刘自银在2016年5月4日的谈话笔录中陈述：我租赁的是永嘉县瓯北街道张堡商业街28号快乐购超市一间店铺，用于开设内衣店。房屋是原告的外甥何建料出租给我的，租赁期间是2015年11月20日至2016年11月19日止，租金为每年95000元。因原告不同意退还租金，所以在发生火灾后，我仍在继续经营店铺。刘换尖在2016年5月4日的谈话笔录中陈述：我租赁的是永嘉县瓯北街道张堡商业街28号快乐购超市的两间半店面，用于开手机店。房屋是原告的外甥何建料出租给我的，其中一间半房屋的租赁期间是自2015年3月29日至2016年3月28日止，租金为每年100000元，还有一间房屋租赁期间是自2015年4月24日至2016年4月25日，租金是每年60000元，我已将相应的租金交付给何建料和卢小兰（即原告妻子）。发生火灾后，快乐购超市大概是到7、8月份才停止营业，现在超市内能退货的物品已经处理完毕了，剩余的物品还在里面没有搬离。因何建料不同意退还租金，故我还在涉案房屋内继续经营。对原告提交的证据，经质证，被告金显静、谢雪洁表示：对原告提供的证据1-4均无异议，但依照租赁合同的约定，消防安全义务应由原告负责，且房屋不得转租，但原告擅自将房屋转租给他人，原告存在违约行为，该组证据无法证明原告的待证事实，被告交付给原告的房屋是可以正常使用的；对证据5无异议，但该证据无法证实火灾发生原因系第三人造成，只能证明原告在经营期间发生火灾的事实。对被告金显静、谢雪洁提供的证据，经原告质证表示：对证据1真实性、合法性均无异议，房屋租赁合同载明的租赁面积为1000㎡，但实际租赁面积为2000㎡，现被告仅提供证据证实其中429.37㎡租赁面积属于合法建筑，其余面积均属于违章建筑，双方关于违章建筑部分的租赁合同应属于无效合同；对证据2的真实性、合法性无异议，但该证据无法证明涉案房屋部分属于临时建筑并已得到相关部分审批的事实；对证据3，认为已经超过举证期限，对建设用地规划许可证、集体土地使用权证的三性无异议，但不能证明搭建的简易棚系合法建筑，对所有权暂缓登记通知、票据的真实性有异议，无法证明与简易棚有关联，被告认为简易棚系拥有合法的建造手续的，应提供相应的证据予以证明。对王保平、刘自银、刘换尖的谈话笔录，原告经质证表示：对三份谈话笔录的形式合法性均无异议，但证人陈述均存在部分不属实的情形，其中王保平是在2013年4月份与原告签订房屋租赁合同的，当时王保平将房屋转租给他人，并未经过原告的同意，原告是发生火灾后才知道存在转租；其中刘换尖、刘自银陈述原告仍有继续经营超市至7、8月份不属实，原告在发生火灾后就没有继续经营超市了，没有继续经营的原因是因为发生火灾后超市漏雨严重，无法经营。两被告经质证表示对谈话笔录均无异议，且该组证据能证明原告已向次承租人收取足额租金及原告在发生火灾后仍有继续使用超市的事实。对本院依法调取的火灾事故认定书、询问笔录、勘验笔录、火灾直接财产损失申报表，经原告质证表示均无异议；两被告经质证表示对其他证据无异议，对火灾直接财产损失申报表有异议，火灾损失的计算应以实际损失为准，不能以当事人的申报为准。根据原告及两被告的举证、质证意见，本院对上述证据作以下认定：原告提供的证据1-4，两被告表示均无异议，故本院均予以认定；证据5，两被告表示对真实性无异议，故对真实性予以认定。被告金显静、谢雪洁提供的证据1经原告质证无异议，予以认定，可以证实被告对涉案房屋中的429.37㎡有所有权的事实；证据2系罚没款收据，原告对真实性无异议，故对证据的真实性予以认定，但该收据尚不能证明被告的待证主张；证据3，被告系用于证明涉案的简易棚占用30㎡土地已办理建设用地规划许可的事实，但因原告已撤回关于房屋租赁合同效力的诉讼请求，故对该组证据在本案中不作认证。本院对次承租人王保平、刘自银、刘换尖所作的谈话笔录，经被告金显静、谢雪洁质证表示均无异议；原告对次承租人王保平、刘自银、刘换尖陈述其已向原告支付租金、租金数额及次承租人在发生火灾后仍在继续使用涉案房屋的事实予以认可，故对该部分事实予以认定，原告对三位次承租人陈述的其他内容予以否认，且被告未提供其他证据予以证实，故对次承租人陈述的其他内容不予认定。对本院调取的火灾事故认定书、询问笔录、勘验笔录，经原、被告双方质证均无异议，故予以认定；火灾直接财产损失申报表，仅是当事人的自行申报，未进行审查核实，且与本案不具有关联，故在本案中不作认证。综合认定的上述证据和双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：被告金显静有坐落于永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号坐北朝南二层楼房四间及该房屋南首简易棚，其中四间楼房已经办理房屋权属登记，建筑面积429.37㎡；简易棚面积约500㎡，高约8米，尚未办理权属登记。原告张金材自2007年开始向被告金显静承租了前述房屋，并将简易棚改造为两层，部分建筑用于开办快乐购自选店。期间，原告将部分房屋转租给他人使用。2015年3月11日，由原告张金材作为乙方、被告金显静作为甲方签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同载明：“甲方提供位于瓯北镇张堡商业街28号的五间门面（包括两层）及房屋南首所有简易房，总平面面积约1000平方米的经营场所出租给乙方作商业用房使用，如果因房屋原因不能使乙方正常营业，甲方需出面和有关部门协调，如协调不成，甲方无条件退还乙方事后已付房租；租用期限为3年，自2015年3月8日起至2018年3月8日止。合同使用期满或双方协商解除合同后，甲方有权收回房屋；乙方无条件清空并退回房屋；乙方支付给甲方的每年房租为陆拾万元正，租金为每年2月15日付清后使用；在使用期限内，房屋内的水、电、通讯等有关乙方使用而发生的费用由乙方承担；在租期内的消防安全由乙方全权负责；甲方将房屋交付给乙方使用后，在确保安全的前提下，乙方有权对房屋进行装修，在合同期限内，乙方在得到甲方同意后方可对该商场进行转租并通知甲方另立租赁合同（内容不变），但不得收转让金，合同期满后或双方协商解除合同后乙方投入的设施无条件归乙方所有，清理出场……”。合同签订后，原告张金材分别于2015年3月12日、2015年4月1日向被告金显静转账支付2015年3月8日至2016年3月8日租金各30万元，合计60万元。2015年5月30日18时，案外人贺仁德承租经营的天天鲜面店（所在位置在本案租赁物简易棚一层）发生火灾，烧毁原告租赁的部分租赁物。永嘉县公安消防局于2015年6月26日作出永公消火认字〔2015〕第10号火灾事故认定书，确认起火点为天天鲜面店面条烘干区距离西墙2米、距离北墙1米的一定高度范围内，起火原因为煤气灶烘烤面条不慎引燃周边可燃物所致。现原告以涉案房屋经火灾烧毁后无法继续使用为由诉至法院，要求被告退还租金。另查明：1、原告张金材将涉案租赁物中的一楼部分转租给案外人王保平、刘自银、刘换尖（转租面积计170㎡），并收取相应的转租租金，在发生火灾后次承租人仍继续使用至今；原告将涉案租赁物中简易棚的二楼转租给麻积衡，麻积衡已向本院起诉要求原告张金材及其妻子卢小兰退还租金，本院已作出（2016）浙0324民初625号民事判决书。2、被告金显静已于2016年3月4日向本院另行起诉，要求解除与原告张金材签订的房屋租赁合同并由原告张金材赔偿房屋烧毁的损失。3、被告金显静与谢雪洁于1998年2月19日办理结婚登记手续，系夫妻关系。4、被告金显静表示对原告张金材超出租赁期限向次承租人收取的租金，不要求在本案中予以处理。
本院认为：原、被告之间的租赁物于2015年5月30日18时因案外人原因失火，导致租赁物不能正常使用，故被告金显静应退还原告相应的租金。被告金显静表示对原告张金材超出租赁期限收取次承租人的租金，不要求在本案中予以处理，故被告金显静应退还原告自2015年5月31日至2016年3月8日的租金。简易棚发生火灾后，次承租人仍继续在使用房屋，且相应的租金也由原告张金材予以收取，原告应向被告金显静支付尚在使用部分面积的占有使用费。关于涉案房屋的租赁面积及租金问题，原告主张双方签订的房屋租赁合同约定总平面面积为1000㎡，实际使用租赁面积为2000㎡，被告则辩称双方约定的租赁面积为1000㎡，后由于原告自行搭建隔断后实际使用面积为2000㎡，但被告并未按照2000㎡向原告收取租金。
本院认为，双方在房屋租赁合同中已明确约定涉案租赁的房屋为五间门面（包括两层）及屋南首所有简易棚，总平面面积约为1000㎡，且原告在庭审中亦认可被告将房屋交付给原告时，并未将简易棚进行隔断，隔断是由原告经被告同意后实施的，故本院认定双方约定的房屋租赁面积为1000㎡，则每年每平方米租金价格为600元。期间，原告将涉案房屋部分转租给他人，经双方确认，转租且尚在使用的面积为170㎡，故被告金显静应退还自2015年5月31日起至2016年3月8日的租金为78526元（170㎡×600元/㎡÷365天×281天）。因涉案房屋自2015年3月8日至2015年5月30日期间均能正常使用，该部分的租金138082元（1000㎡×600元/㎡÷365天×84天）应予以扣除，故被告应返还给原告的租金数额为383392元（600000元－138082元－78526元）。
被告辩称原告转租给他人收取的租金收益已经超过了实际应支付给被告的租金，且发生火灾是由于原告的转租行为导致，故不同意退还租金。
本院认为，原告虽通过转租赚取了租金差价，但依照法律规定，在租赁期间承租人因占有、使用租赁物获得收益的，归承租人所有，故对被告的辩解不予采信；至于发生火灾原因系案外人贺仁德操作不当导致，被告已就房屋的损毁另行主张，故在本案中不作处理。至于原告在发生火灾后是否有继续使用涉案租赁物，原告表示发生火灾后涉案租赁物无法使用，故自己未再继续使用，被告金显静则表示原告仍继续占有使用涉案租赁物至2015年7月底，但被告未提供证据证实原告在火宅发生后继续占有使用租赁物的时间，且原告陈述发生火灾后导致房屋无法经营使用亦符合常理，故对被告的辩解不予采信。原告主张被告谢雪洁应承担共同返还租金责任。
本院认为，被告谢雪洁并非租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，被告谢雪洁不属于本案的适格主体，故对原告要求被告谢雪洁承担共同返还租金责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告金显静于本判决生效之日起十日内返还原告张金材租金383392元及利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2016年3月4日起算至实际履行完毕之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7676元，由原告张金材负担626元，由被告金显静负担7050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金赛群
人民陪审员 廖兰光
人民陪审员 金建益
二〇一六年八月十六日
书 记 员 黄跃跃 来自：