西藏自治区那曲县人民法院民 事 判 决 书（2016）藏2421民初143号
原告：次仁达旺，西藏那曲县人。
被告：次仁赤桑，西藏聂荣县人。
第三人：达瓦扎巴，西藏昌都地区人。
第三人：布亚，西藏聂荣县人。
委托诉讼代理人：吉南，西藏聂荣县人。
原告次仁达旺与被告次仁赤桑、第三人达瓦扎巴、第三人布亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告次仁达旺、被告次仁赤桑、第三人达瓦扎巴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。次仁达旺向本院提出诉讼请求：1、被告次仁赤桑将土地使用证归还给原告，2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年原告与被告先达成口头协议，约定原告从被告处购买位于超丹路扶贫区的房屋一栋，该房屋的土地使用权人为布亚，双方约定房款为170000元，原告付完房款后，被告将该房屋的土地使用证交予原告并办理过户手续。房屋买卖交易当天，两人签订了购房合同，约定了房屋价款、付款方式及时间。现原告分别于2010年支付80000元、2011年支付40000元、2012年支付30000元、2013年支付20000元将房款付清后，多次要求被告履行合同返还土地证并办理过户手续，被告一直未返还，原告发现该土地证在第三人达瓦扎巴处。现因该房屋已拆迁，原告没有土地证所以拿不到拆迁款，故诉至法院。次仁赤桑辩称，其承认原告次仁达旺主张的事实，因被告欠有很多外债，不得已将土地证抵押给了别人，今后将债还清后就把土地证还给原告。达瓦扎巴述称，次仁赤桑将土地使用权人为布亚的土地证抵押给了达瓦扎巴，且达瓦扎巴与次仁赤桑之间的纠纷已经由那曲县人民法院判决了，故无任何意见。布亚未参加庭审，其委托代理人吉南于庭审前述称，土地使用权人为布亚的土地证实际为吉南所有，因办理土地证时，吉南未携带相关证件，故借用了第三人布亚的身份证予以办理。吉南于6年前已和被告次仁赤桑完成了房屋买卖交易，被告付清了房款，吉南也交付了房屋，故现在有关该房屋的任何争议均与第三人布亚无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人无异议的原告提交的土地使用证复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告次仁赤桑对于原告次仁达旺提交的购房合同原件1份无异议，第三人达瓦扎巴对于原告次仁达旺提交的购房合同原件1份，认为与其没有任何关系，
本院认为，该份证据系原被告双方签订的购房合同，第三人达瓦扎巴表示该份证据与其没有关系不影响证据的证明力，故本院对该份证据的真实性、关联性、合法性予以确认；2、针对第三人布亚提交的情况说明1份，原告次仁达旺、被告次仁赤桑均无异议，第三人达瓦扎巴表示与其没有关系。
本院认为，该份证据系第三人布亚承认实际土地使用权人为吉南，即侧面证实吉南在庭审前的述称是客观事实，但房屋的土地使用权归属应依照法律规定以登记为主，故本院对该份证据的合法性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告次仁达旺与被告次仁赤桑口头约定，被告将土地使用面积为318.98平方米的位于超丹路扶贫区的一栋房屋以170000元的价格卖给原告。后双方又签订书面合同，合同约定被告于2010年10月15日将位于超丹路扶贫区的一栋房屋以170000元的价格卖给原告。原告分别于2010年支付80000元、2011年支付40000元、2012年支付30000元、2013年支付20000元将房款付清后，被告未将土地证交予原告，也未协助原告办理房屋过户手续，现该房屋已经拆迁。该房屋土地证上的土地使用权人为布亚。另查明，被告次仁赤桑将房屋卖给原告次仁达旺一年后，将该房屋所属土地证抵押给了第三人达瓦扎巴。被告与第三人达瓦扎巴因民间借贷纠纷于2015年已由西藏自治区那曲县人民法院作出判决，判决虽未认定第三人达瓦扎巴对被告位于超丹路扶贫区的土地证享有抵押权，但对两人间的抵押关系予以认可。上述事实，由原告次仁达旺和第三人布亚提交的上述证据及各方当事人当庭陈述意见在案佐证。
本院认为，原告次仁达旺与被告次仁赤桑达成的口头合同和后来签订的书面购房合同均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方订立转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，故，原被告双方之间订立的购房合同合法有效。但原被告签订的书面购房合同未明确约定被告的具体合同义务及履行方式，而原被告双方达成的口头合同中约定原告将房款付清后，被告需将土地证交予原告的内容不符合法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即土地证实物的归属并不能决定土地使用权的归属，原告要求被告将土地使用证归还给原告的诉讼请求，不符合法律规定。且因该房屋的土地使用权人为第三人布亚，被告并不是土地使用权人，被告将房屋出卖给原告，属于对该房屋的无权处分。在庭审中已查明，因该房屋已经拆迁，被告亦无法协助原告办理过户手续。综上所述，原告次仁达旺为维护自身合法权益，可要求与被告次仁赤桑解除合同，但本院对于原告要求归还土地证的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，
判决如下：驳回原告次仁达旺的诉讼请求。案件受理费3700元（原告次仁达旺已预交），由原告次仁达旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲地区中级人民法院。
审判长 何 晓 琴
审判员 张 梅 菊
审判员 边巴卓玛
二〇一六年八月十六日
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