上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6153号上诉人（原审原告）上海市闵行区东方花园二区业主委员会。负责人周永忠，主任。委托代理人蔡雪华，上海恒隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海恒臻物业管理有限公司。法定代表人王治兵，总经理。委托代理人万海军，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海市闵行区东方花园二区业主委员会（以下简称东方花园二区业委会）因与被上诉人上海恒臻物业管理有限公司（以下简称恒臻物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人东方花园二区业委会上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：上诉人对于2008年4月由琚某某担任主任的该届业委会出具的委托书的真实性不予认可，该届业委会未履行将此事通告全体业主之程序，擅自认可由被上诉人支配使用租金，严重侵犯了小区全体业主的共同利益。
被上诉人恒臻物业公司辩称：移动公司租赁机站是为了改善全体业主的通信信号，是为全体业主提供福利。协议书、委托书都由业委会盖章确认，委托书明确由业委会委托被上诉人对机站进行管理维护且所收费用参照物业服务合同第11条由被上诉人支配使用。业委会是一个整体，中间换届是其内部问题。上诉人称上一届业委会的行为不合法，其应向上一届业委会提出，而不应针对被上诉人。综上，请求驳回上诉，维持原判。东方花园二区业委会向一审法院起诉请求：恒臻物业公司退还自2008年4月11日起至2014年12月31日止的小区公共用房租赁费共计人民币（下同）92,007.38元。一审
经审理查明，自2006年4月1日起至2014年12月31日止恒臻物业公司系东方花园二区小区的物业服务单位。2006年4月30日，恒臻物业公司与上海市闵行区东方花园二区业主大会（业委会主任为琚某某）签订《物业服务合同》一份，合同载明由恒臻物业公司对东方花园二区进行物业管理，合同第11条约定：停车场地属于全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位100元/个/月、临时机动车停车位超过1小时5元/个、非机动车车位10元/个/月的标准向恒臻物业公司交纳停车费；恒臻物业公司从停车费中按露天机动车车位25元/个/月、非机动车车位10元/个/月的标准提取停车管理服务费；非机动车（包括摩托车、助动车）收费归恒臻物业公司支配使用，但场地维护由恒臻物业公司承担；如需新开场地和雨棚等设施，费用由双方协商解决。合同还对其他内容作了相应的约定。2008年12月29日、2013年2月5日，恒臻物业公司两次与小区业主大会签订了物业服务合同。2008年4月10日，东方花园二区业委会出具委托书一份，言明：应广大业主要求改善东方花园二区移动通信质量，经贵司多次申请，移动公司同意在本小区进行网络覆盖，移动公司要求在小区内建设机房，经双方协商一致同意使用贵司管理收益的东方桥西侧非机动车库北面一间，租金收益按照《物业服务合同》第十一条“非机动车收费归乙方支配使用，但场地维护由乙方承担”的原则执行。为使网络覆盖工程顺利进行，就移动通信网络引进的合同签订、机房建设、日常管理等相关事项委托恒臻物业公司办理。2008年5月，上海A公司（签约甲方）与东方花园二区业委会、恒臻物业公司（签约乙方）签订《小区分布系统通信用房租赁协议》一份，合同载明：乙方为甲方提供15平方米的房屋，有效期为10年，自2008年4月11日起至2018年4月10日止，房屋租赁费为每年13,687.50元，自小区分布系统设备开通之日起30日内，甲方向乙方支付至当年年底房屋租金，协议还对其他内容作了约定。该协议上加盖了上海A公司的合同章及恒臻物业公司的发票专用章、东方花园二区业委会的公章（业委会主任琚某某也在协议上签名）。另查明，上海A公司向恒臻物业公司付清了至2014年12月31日止的租金。一审认为，恒臻物业公司与上海市闵行区东方花园二区业主大会于2006年、2008年、2013年签订的三份物业服务合同系双方当事人真实意思表示，故是有效合同。从东方花园二区业委会与恒臻物业公司各自提供的证据可以确认，是恒臻物业公司及小区业委会共同将小区公用房出租给上海A公司，并且业委会明确了收取的租金按非机动车的收费原则处理，即按2006年的物业服务合同，恒臻物业公司向上海A公司收取的费用均由恒臻物业公司自由支配，而无须上缴给小区业委会。现东方花园二区业委会要求恒臻物业公司归还上海A公司支付的租金，显然不符合双方的约定，故对于东方花园二区业委会的主张，法院难以支持。据此，一审法院于
二○一六年四月二十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出判决：驳回上海市闵行区东方花园二区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1,050.09元，由上海市闵行区东方花园二区业主委员会负担。经本院审理查明，一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。关于小区通信用房租赁收益的归属问题，在上诉人于2008年4月10日出具的委托书中已予明确，即租金收益按照《物业服务合同》第十一条“非机动车收费归乙方支配使用，但场地维护由乙方承担”的原则执行，故被上诉人按该委托书及物业服务合同的相关约定支配使用该租金收益，并无不当。委托书经由上诉人盖章确认，上诉人称对该委托书的真实性不予认可，缺乏证据，本院不予采信。需要说明的是，业委会换届系属业委会内部事务，对其民事主体之资格并无影响，亦不影响其对外已发生的民事法律行为之效力。上诉人在换届后对其已作出的民事行为不予认可，有违诚信，本院不予支持。小区业主如认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可依法向业委会提出主张。综上，一审根据本案查明事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,100.18元，由上诉人上海市闵行区东方花园二区业主委员会负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月十六日
书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”