福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终2040号上诉人（原审原告）正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元，组织机构代码67125912-8。法定代表人白溢龙，总经理。委托代理人陈永厅，福建九信律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈月红，女，1990年5月15日出生，汉族，住福建省漳浦县。委托代理人李永安、林舒敏，福建九信律师事务所律师。
上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）与上诉人陈月红因房屋租赁合同纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第9815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大新景公司向原审法院起诉，请求判令：1、解除正大新景公司与陈月红签订的《商铺租赁合同》；2、正大新景公司有权没收陈月红履约保证金17600元；3、陈月红立即支付正大新景公司租金88000元、管理费11650元、水电费4267元、违约金17600元、滞纳金54825元，上述各项暂合计177342元，实际应计至合同解除之日止。原审判决查明，正大新景公司与陈月红签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、陈月红承租正大新景公司位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为B058.LSA006的商铺，用于经营或展示卫浴类别的产品；2、合同期限自2013年12月1日起至2014年11月30日止，租金每月8800元，管理费每月1266元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年12月1日起至2014年1月31日止，陈月红应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、履约保证金17600元在支付首期租金和管理费时交纳，陈月红逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金并视为陈月红违约。逾期达15天，正大新景公司有权直接从陈月红履约保证金中扣除，并视陈月红违约，正大新景公司有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；4、租赁期限内，陈月红拖欠租金、管理费等达半个月以上的，正大新景公司有权选择通知陈月红解除合同，合同自正大新景公司通知送达陈月红之日起解除，同时追究陈月红相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；5、陈月红违反合同导致合同提前终止，正大新景公司有权不退还陈月红已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等）；6、如需续约，陈月红需在租赁期限届满之日前60日向正大新景公司提出书面申请，经原、陈月红双方协商一致后，重新签定商铺租赁合同。若达不成新的合同，合同期满即自行终止，正大新景公司有权将陈月红租赁期满的经营场地租赁给第三方。2014年11月24日，陈月红在《新景建材城租金物管费缴费通知书》上确认往期应缴42411元、水电费1552元、2014年12月1日至2015年1月31日租金17600元和物管费2530元，合计64093元，应在2014年12月7日前到正大新景公司财务部交纳费用，逾期需每日按总金额千分之三缴纳滞纳金。陈月红主张讼争合同已在期满后自行终止，合同终止后正大新景公司扣押了陈月红的商品并将店面封死，故陈月红无需支付租金和违约金等，陈月红为此提供了照片一组并申请了四位证人出庭作证，用以证明上述主张。从照片可见，在2014年11月2日，讼争商铺仍在正常经营；在2014年12月1日，讼争商铺已经上锁并张贴了“品牌装修中”的新景建材城的彩条布。从四位证人证言陈述可知，讼争商铺在2014年12月之后已被彩条布封住，情形与陈月红提供的照片相吻合，且其中三位证人陈述其以为当时讼争商铺是在装修还致电向陈月红询问。正大新景公司对上述照片和证人证言的真实性不予确认。原审判决认为，正大新景公司与陈月红签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，租赁期限于2014年11月30日届满。正大新景公司提交《新景建材城租金物管费缴费通知书》一份，主张自2014年12月1日起双方租赁合同关系继续存在且租赁期限为不定期。陈月红辩称其已于合同到期前告知正大新景公司不再续约、而正大新景公司在合同期满后即已将讼争商铺封死，并提供照片一组和证人证言予以证明。正大新景公司对陈月红提交的上述证据的真实性不予确认，但其作为讼争商铺的管理人却并未提供相反证据予以反驳，陈月红提交的照片体现的情况与四位证人的当庭陈述可以互相印证，可以说明讼争商铺在2014年12月起已被印有“新景建材城”的彩条布封住，而根据《新景建材城租金物管费缴费通知书》，陈月红应于2014年12月7日前支付正大新景公司自2014年12月1日起的租金和物管费，但陈月红并未实际支付上述费用，故双方自2014年12月1日起并不存在不定期租赁合同关系，《商铺租赁合同》已于2014年11月30日届满后终止，故正大新景公司关于解除《商铺租赁合同》、支付违约金17600元、没收陈月红履约保证金17600元和支付自2014年12月1日起的租金、管理费和水电费的诉讼请求，因没有事实和法律依据，应不予支持。根据《新景建材城租金物管费缴费通知书》，陈月红应于2014年12月7日前支付往期应缴42411元、水电费1552元，现陈月红未在期限内支付已构成违约，正大新景公司主张陈月红应每日按总金额的千分之三缴纳滞纳金。陈月红辩称滞纳金和违约金过高不合理，两者加起来应按银行贷款利息来支付。滞纳金是双方对违约责任的一种约定，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考虑，可以判断本案滞纳金已明显高于实际损失，故调整滞纳金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜，并截止至判决确定还款之日止。陈月红辩称履约保证金17600元应予以返还。因合同约定陈月红支付水电费、租金和管理费等各项费用逾期达15天，正大新景公司有权直接从陈月红履约保证金中扣除，现陈月红逾期支付已明显超过15日，故正大新景公司有权直接将17600元履约保证金用于扣除租金和水电费。如上所述，陈月红应支付正大新景公司租金和水电费43963元，扣除履约保证金17600元，陈月红还应支付正大新景公司26363元。陈月红辩称正大新景公司在合同期满后即已将讼争商铺封死，造成陈月红重大经济损失400800元应予赔偿，但陈月红并未提起反诉，故陈月红的上述主张不应在本案中处理，陈月红可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、陈月红应于判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付租金和水电费26363元。
二、陈月红应于判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付滞纳金（以43963元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2014年12月8日起计至本判决确定还款之日止）。
三、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1923元，由正大新景（厦门）投资有限公司承担1398元，由陈月红承担525元。宣判后，正大新景公司、陈月红均不服，分别向本院提起上诉。正大新景公司上诉称，一、陈月红占用正大新景公司店面，依法应支付相应费用。陈月红占用正大新景公司店面，该事实为原审判决所忽略的核心事实。即使如原审判决认定的租赁期满后讼争店面为彩色布所封住，也不影响陈月红占用正大新景公司店面的事实，陈月红占用店面却不必按《商铺租赁合同》第二条第2款之约定支付占用费用，也不必支付相应的租金，原审判决明显违法、不公平。如果讼争店面真被彩色布所封，陈月红在租赁合同到期后完全可以随时通知正大新景公司要求解除合同来结束其持续占有讼争店面的状况，但陈月红明显未做到该点，仍持续占用讼争店面。陈月红所谓正大新景公司扣押其物品更是无稽之谈，正大新景公司商场为开放性商场，从陈月红的陈述亦可知其在租赁期满后仍多次进出讼争店面，谈何正大新景公司扣押其物品之说，而且正大新景公司真要扣押其物品亦会将物品搬至仓库以腾空店面进行出租，为何仍留物品于讼争店面，明显违背常理。因此，原审判决无视陈月红占用正大新景公司店面之事实，明显违法，请求依法予以改判。
二、陈月红的行为已构成违约，应依法承担违约责任。暂计至2015年5月31日止，陈月红已拖欠正大新景公司租金及占用费880000元、管理费人民币12650元、水电费人民币4267元。另外，根据《商铺租赁合同》第一项第四条第7款（合同第2页）之约定，陈月红应按逾期未付总金额的日千分之三向正大新景公司支付滞纳金；根据《商铺租赁合同》第六项第四条（合同第5页）约定，正大新景公司有权要求陈月红按租金二倍支付违约金；根据《商铺租赁合同》第七项第一条（合同第6页）约定，正大新景公司有权没收履约保证金。综上，请求：1、撤销一审判决，改判支持正大新景公司诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈月红承担。陈月红答辩称，一、陈月红与正大新景公司之间签订的《商铺租赁合同》自2014年11月30日租赁期限届满未续签时，合同即已终止，合同终止后，陈月红欲在《商铺租赁合同》约定的3日腾房期限内将房屋腾空交还正大新景公司，并按照双方于2014年11月24日结算确认的期限内（2014年12月7日）结清欠缴租金、退回履约保证金，但正大新景公司却直接于2014年12月1日，在未给与陈月红腾房时间的情况下，即用木板、门锁、彩布等将店铺强行封死，并指使其工作人员及保安阻挠陈月红搬出店内商品，给陈月红造成了重大的财产损失。由此可知，陈月红不存在占用店铺的事实，且拒付租金系由于正大新景公司的侵权行为造成的，其无权主张相关占用费、滞纳金等费用。
二、正大新景公司于2014年12月1日即用木板、门锁、彩布等将店铺强行封死，至2015年10月27日才将封死的店铺拆开，陈月红已于一审时提交了照片、录音，并申请了证人出庭作证等证据，业经庭审查明，且各方当事人也在庭审笔录中对其自身陈述的事实签名予以确认，可充分证明正大新景公司强行扣押陈月红的商品，并不许陈月红腾房这一客观事实。现在，正大新景公司主张，虽然店铺被彩布封住但并不妨碍陈月红的使用，亦无强制扣押的意思，已属狡辩，其主张毫无事实依据，亦不符合逻辑，且至少亦自认了有将店铺用彩布封住这一部分事实。
三、陈月红确实尚欠正大新景公司租金42411元还未支付，但是，陈月红未按约定于2014年12月7日前缴清租金，是由于正大新景公司强制扣押陈月红商品的行为造成的，并非陈月红故意为之，因此，正大新景公司亦无权要求陈月红支付未付总额日千分之三的滞纳金。退一步说，就算正大新景公司有权主张滞纳金，那么该支付滞纳金标准的约定亦过高，且根据《商铺租赁合同》的约定，履约保证金17600元在陈月红逾期支付租金等费用的，可用履约保证金自行扣除，那么，对于已用履约保证金支付部分，正大新景公司亦无权主张滞纳金。综上，正大新景公司的上诉请求无事实与法律依据，应当予以驳回。陈月红上诉称，一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人应按照未支付金额26363元为基数向正大新景公司支付滞纳金。1、陈月红与正大新景公司之间的《商铺租赁合同》于2014年11月30日届满后即终止，2014年11月24日，双方结算确认，陈月红应于2014年12月7日前支付往期应缴租金42411元、水电费1552元，若陈月红未在结算后约定的支付期限内支付相应费用的，正大新景公司主张每日按总金额的千分之三缴纳滞纳金，但该条约定的违约金过高，陈月红请求应予以减少。2、陈月红与正大新景公司签订的《商铺租赁合同》约定，逾期支付水电费、租金达15天的，正大新景公司有权直接从陈月红交纳的履约保证金中扣除，又因该履约保证金17600元已于支付首期租金、管理费时即支付归正大新景公司支配，正大新景公司有权自陈月红逾期支付租金、水电费达15天后自行扣除，因此，陈月红逾期支付的租金、水电费43963元，其中的17600元已于2014年12月23日从履约保证金中扣除支付，对于已支付的部分，正大新景公司无权主张陈月红支付滞纳金。
二、原审判决第二项“按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍”向正大新景公司支付滞纳金，适用法律错误。关于违约金过高如何调整的问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……，并作出裁决。”但本案中正大新景公司并未举证证明实际损失，因此，本案应参照适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款的规定：“……出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。因此，参照该条规定，本案陈月红支付滞纳金的标准，应按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%（逾期罚息）的标准计算滞纳金。综上，陈月红认为原审判决认定事实清楚，但对“以43963元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍”支付滞纳金的认定，基数认定不当，适用法律错误，综上，请求：1、撤销厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6451号民事判决书第二项的判决；2、依法改判陈月红以26363元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%，自2014年12月8日起计算至实际还款日止，向正大新景公司支付滞纳金；3、判令本案一审、二审全部诉讼费用均由正大新景公司承担。正大新景公司答辩称，一、陈月红在答辩状中称其在合同终止后就予以缴清租金归还店面，但实际上一审到现在陈月红均就此没有提交证据证明。如果陈月红如合同所约定在规定期限内付清租金、腾空店面，正大公司也就无理由提起本案诉讼。
二、陈月红上诉状中的陈述，正大新景公司认为《商铺租赁合同》第一项第四条第7项赋予了正大新景公司抵扣之权利，《商铺租赁合同》第七项第一条赋予正大新景公司没收之权利。既然为权利，则正大新景公司自然有权选择何时适用、适用何种权利之资格。本案中，正大新景公司选择予以没收并无不妥。
经审理查明，正大新景公司对原审判决查明的事实存在如下异议：1、原审判决遗漏查明《商铺租赁合同》第五条及第二条第一款的约定；2、无法证明正大新景公司于2014年12月1日用彩条封锁商铺。此外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。审理过程中，正大新景公司提交了商铺照片一组，拟证明讼争店面的现状，及陈月红的物品仍在店面之内。陈月红质证认为，对该证据的真实性无法确认。且无法全面反映物品摆放情况。事实上，正大新景公司在一审庭审后第一天才将讼争商铺的外部遮挡拆开。陈月红的货品存在不全和损坏的事实。另，陈月红提交了立案通知书、民事起诉状，拟证明正大新景公司的侵权行为给陈月红造成重大损失，陈月红已经另案提起诉讼。正大新景公司质证认为，对该证据的表面真实性无异议，但该证据的证明对象存在错误，正大新景公司不存在扣押陈月红物品的事实。本院对上述证据经分析认为，该证据与本案缺乏关联性性，故不予评判。
本院认为，首先，根据陈月红在原审中提交的照片、证人证言等证据足以证明讼争店面确被印有“新景建材城”的布条予以封锁，正大新景公司虽否认系其所悬挂，但在本院充分询问系何人所为的情况下，其作为商场的管理者仍拒绝回答。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定，应视为其认可陈月红所主张的事实。由此，可认定正大新景公司于2014年12月即以布条封锁讼争商铺。因讼争房产性质属于商铺，故其被封锁，即无法进行正常的经营活动，正大新景公司关于支付自2014年12月1日的占用使用费的上诉主张缺乏事实依据，应予以驳回。而正大新景公司诉求的支付违约金等，虽陈月红存在逾期支付租金的行为，但原审判决已经判令其支付滞纳金，正大新景公司再行诉求违约金等缺乏法律和合同依据，亦应予以驳回。其次，虽原审判决以履约保证金抵扣陈月红尚欠的租金和水、电费等，系便于案件的审理、执行，但对于滞纳金仍应以合同约定为基础，故原审判决以43963元为基数并无不当。至于滞纳金的标准，原审判决综合考量过错程度及预期利益，酌定为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍并无不当，应当予以维持，陈月红的上诉亦应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3846元，由上诉人正大新景公司负担2786元，上诉人陈月红负担1050元。本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年八月十六日代
书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。