新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终2182号
上诉人（原审被告）：彭凤姣。
委托代理人：曾凡洪，系彭凤姣丈夫。
被
上诉人（原审原告）：新疆德汇商业管理有限公司（现变更为新疆德汇商业管理股份有限公司）。
法定代表人：钱金耐，总经理。
委托代理人：衣壮，新疆普创律师事务所律师。
被
上诉人（原审第三人）：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司。
法定代表人：朱建，总经理。
委托代理人：衣壮，新疆普创律师事务所律师。上诉人彭凤姣因与被上诉人新疆德汇商业管理股份有限公司（以下简称德汇商业管理公司）、乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016)新0103民初496号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。彭凤姣上诉请求：一审判决事实不清。我已经举出充分的证据证明已经足额缴纳物业费，2012年至2015年物业费我已经交清，不存在拖欠物业费的情形。第二张44928元收据上第三人十鼎房地产公司收取物业管理费的行为是经德汇商业管理公司授权的。2014年因德汇国际服装城生意萧条，我们几十户商户找到德汇国际服装城负责人与我们协商降低租赁商铺租金，工作人员表示将房屋租金降为每平方米每月22元，加上18元物业费，一年费用是44928元。当时说好重新签订新协议，但协议迟迟没有下来。2014年12月5日我们德汇国际服装城负一层的商户统一按变更约定缴纳了全部租金和物业费。无论是十鼎房地产公司还是德汇商业管理公司，他们都是相同的一伙人，办公室均在乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路508号德汇国际广场7楼701室。我把全部费用交给他们并无过错。一审法院不调查了解，就认定我拖欠物业费是严重歪曲，请求依法改判我不承担责任。德汇商业管理公司辩称，十鼎房地产公司收取彭凤姣44928元意向金收据全部为租金，与本案没有关联性。该收据在十鼎房地产公司与彭凤姣租赁合同一案中已经审理。上诉人的上诉不能成立。十鼎房地产公司述称，我公司收取彭凤姣44928元意向金收据与本案没有关系。德汇商业管理公司向一审法院起诉请求：2012年10月18日，与彭凤姣签订物业合同约定，我方将位于钱塘江路508号-1D09建筑面积96.62平方米商铺租赁给彭凤姣，租期八年，物业交由我公司管理，物业管理费每月每平方米18元。合同第十八条第一款约定，物业费应在合同签订之日起一个月缴纳。第十八条第二款约定，甲方（彭凤姣）凡不能按上述规定按时缴费的视为违约，应承担欠款金额每日3‰的违约金。合同第二十条约定，任何一方无正当理由单方终止合同的应向对方支付相应违约金。合同签订后，我公司严格履行合同义务，但彭凤姣确未按合同约定支付费用，2015年9月30日彭凤姣擅自离场，经我公司多次催交无果，无奈诉至法院，要求彭凤姣支付所欠物业费40435元、违约金22138元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月18日，德汇商业管理公司与彭凤姣签订《物业管理服务协议》。合同约定彭凤姣租赁的位于乌鲁木齐市钱塘江路50号德汇服装城负1-1D09号商铺、建筑面积96.62平方米，以每月每平方米18元向德汇商业管理公司缴纳物业管理费用。服务期限8年，自2012年12月1日起至2020年11月30日止。该合同第十六条第一款约定租金年付，第一年后给予一年免费政策。第十八条第二款另行约定，甲方（彭凤姣）凡不能按上述规定按时缴费的视为违约，应承担欠缴金额每日3‰的滞纳金。另查明，2012年10月18日，彭凤姣向德汇商业管理公司缴纳2012年12月至2013年11月物业管理费20220元。2014年12月5日，彭凤姣向第三人十鼎房地产公司缴纳意向金（租金、物业费）壹年，费用共计44928元。一审法院认为，彭凤姣与德汇商业管理公司所签订的《物业管理服务协议》系真实意思表示，双方均应依约履行。协议中双方明确约定了物业管理费用及免除一年物业管理费的政策，而彭凤姣并未提交证据证明其与第三人十鼎房地产公司签订了物业管理合同，而第三人十鼎房地产公司在庭审中明确其并无权利收取彭凤姣的物业管理费用。至于第三人十鼎房地产公司提出的2014年12月5日收取彭凤姣包括壹年租金、物业费的意向金44928元中仅租金一项就未支付完全的抗辩意见，因不包括在本案的物业费合同纠纷中，本院对此不作处理。彭凤姣在庭审当中提出的德汇商业管理公司与第三人十鼎房地产公司系同家公司及一个区域内只能有一家物业公司提供物业管理服务的抗辩意见，因德汇商业管理公司营业执照中的经营范围存在物业管理一项而第三人十鼎房地产公司经营范围内并无物业管理服务，结合第三人庭审陈述，本院对彭凤姣提出的上述抗辩意见不予采纳。德汇商业管理公司另行提出双方签订的物业管理协议中免除一年物业费的政策系在协议完全履行后再予以免除的抗辩意见，因协议中并未明确约定如原告所述，故本院不予采纳。综上，彭凤姣应当依照双方的《物业管理服务协议》向德汇商业管理公司缴纳2015年度物业管理费用，依照双方合同约定金额及德汇商业管理公司民事诉状中主张的建筑面积，本院核定数额为20217.6元（93.6平方米×18元/月/平方米×12个月）。因双方之间的协议中明确约定了滞纳金的计算方式，而德汇商业管理公司依据合同第十八条第二款约定的滞纳金主张违约金并无依据，虽然双方合同第二十条约定：“……甲、乙双方应认真履行本合同，任何一方无正当理由提交终止合同的，应向对方支付相应的违约金。”庭审当中，德汇商业管理公司并未对彭凤姣是否无正当理由而终止了双方的《物业管理服务协议》出示证据证实，故对其要求彭凤姣支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，一审判决：
一、被告彭凤姣给付原告新疆德汇商业管理有限公司物业管理费20217.6元;二、驳回原告新疆德汇商业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人彭凤姣未提交新证据。依据原审当事人提交证据及本院调查，本院认定如下：一审认定的2012年10月18日彭凤姣与德汇商业管理公司签订《物业管理服务协议》内容及交纳物业费的事实正确。另，第三人十鼎房地产公司系房屋代租人，2012年10月18日，彭凤姣与本案第三人十鼎房地产公司签订《房屋租赁合同》，租赁了位于乌鲁木齐市钱塘江路50号德汇服装城负1-1D09号商铺，向十鼎房地产公司交纳租金。2014年12月5日，第三人十鼎房地产公司收取彭凤姣44928元，并出具收据，收据载明：“收到彭凤姣交德汇服装城负一层1-1D09意向金44928元（租金、物业费壹年）”，收据备注中也注明为1年。经本院调查，德汇商业管理公司对十鼎房地产公司收取意向金事实并无异议，并提出十鼎房地产公司收取商户意向金后，商户还应持意向金收据转物业费和房租，
本院认为，彭凤姣租赁乌鲁木齐市钱塘江路50号德汇服装城负1-1D09号商铺，与德汇商业管理公司签订《物业管理服务协议》，应该向其交纳物业管理费。2012年至2013年物业费彭凤姣已经付清。因双方物业合同约定签订合同后免租一年，故2013年至2014年计为免租。2014年12月5日彭凤姣向第三人十鼎房地产公司交纳意向金44928元，该收据已经明确该意向金为一年的房屋租金、物业费，故彭凤姣向十鼎房地产公司交纳意向金时已经交清2015年物业费。德汇商业管理公司提出十鼎房地产公司收取彭凤姣44928元属租金与其公司及物业费无关的主张，因德汇商业管理公司起诉主张物业费的商铺与十鼎房地产公司收取物业费商铺系同一商铺，十鼎房地产公司又为房屋代租人，该收据的意向金中明确含有物业费，十鼎房地产公司已经收取彭凤姣2015年物业费，就彭凤姣向十鼎房地产公司交纳物业费用问题，德汇商业管理公司可向十鼎房地产公司交涉解决。故本院对十鼎房地产公司上述主张不予采纳。综上所述，彭凤姣欠交物业费的事实不成立，彭凤姣上诉有理，本院予以支持。德汇商业管理公司起诉要求彭凤姣支付物业费及违约金的诉讼请求，本院予以驳回。原判决事实不清，处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016)新0103民初496号民事判决；
二、驳回新疆德汇商业管理股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1364.33元（彭凤姣预交），减半收取682.17元，由德汇商业管理公司负担，余款682.17元由一审法院退还彭凤姣；二审案件受理费305.44元（德汇商业管理公司预交），由德汇商业管理公司负担。本判决为终审判决。
审判长 达莲花
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一六年八月十六日
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