湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1023民初988号原告中国工商银行股份有限公司永兴支行，住所地湖南省永兴县便江镇大桥路271号。负责人周海涛，系该支行行长。委托代理人付会民。男，1970年11月26日出生.系中国工商银行股份有限公司永兴支行员工。被告黄军葵，男，1973年10月3日出生，汉族，湖南省郴州市人。被告宋香艳，女，1975年8月6日出生，汉族，湖南省郴州市人。系被告黄军葵之妻子。被告湖南汇邦投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路二段80号顺天国际财富中心第一栋1207、1208房。法定代表人谢意，系该公司总经理。委托代理人黄志强，湖南汇邦投资有限公司法律顾问。
原告中国工商银行股份有限公司永兴支行（简称永兴工行）诉被告黄军葵、宋香艳、湖南汇邦投资有限公司（简称汇邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理，由
审判员陈佳柏独任审判，于2016年8月5日、8月16日两次公开开庭进行审理。原告永兴工行委托代理人付会民、被告黄黄军葵、宋香艳、汇邦公司委托代理人黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永兴工行诉称：被告黄军葵、宋香艳因购房需要向原告申请贷款，原告于2013年4月19日向两被告发放一笔个人购置商品房贷款共计200000元，该笔贷款由被告汇邦公司提供连带保证担保。同时原告与被告黄军葵就其所购买的永兴县西正街永兴隆步行街D栋1039号房屋到永兴县房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。2015年8月，被告黄军葵与被告汇邦公司、原告（作为第三人）因房屋买卖合同纠纷诉至法院，经一审、二审、重审判决：解除《商品房买卖合同》，同时解除原告与上述被告签订的《个人购房借款/担保合同》。截止2016年2月5日，被告黄军葵、宋香艳尚欠原告贷款本息共计162381.78元（其中本金160631.17元，利息1750.61元）。为此，特依法提起诉讼，请求法院判决：
一、被告黄军葵、宋香艳立即偿还所欠原告贷款本息共计162381.78元（其中：其中本金160631.17元，利息1750.61元，利息算至2016年2月5日，其余利息计算至贷款本金还清之日止）。解除原告与被告黄军葵、宋香艳及汇邦公司签订的《个人购房借款/担保合同》。
二、被告汇邦公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。
三、原告有权申请人民法院处置已经设立抵押权预告登记的永兴县西正街永兴隆步行街D栋1039号房屋，并有权就处置所得价款优先受偿。
四、本案的全部诉讼费用及原告实现债权的其他费用由被告承担。
被告黄军葵、宋香艳辩称：
一、贷款本金及利息不应由答辩人偿还。根据法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。答辩人与被答辩人签订的《个人购房借款/担保合同》已判决解除，尚未偿还的贷款本息应由被告汇邦公司返还给被答辩人。答辩人在整个履行合同过程中没有任何过错，偿还剩余贷款本息的责任于情于法都不应由答辩人承担，否则也失去了解除《个人购房借款/担保合同》意义。试问如果解除商品房担保贷款合同后，尚欠贷款仍然要买受人负责偿还，而且不是分期分批偿还而是要一次性偿还，那么，最永法院就此相关的解释规定就成为多此一举了。合同解除的直接法律后果就是使合同关系消灭，合同不再履行。本案致使合同被解除的全部过错都是在汇邦公司，尚欠被答辩人的贷款本息只能由汇邦公司来承担。答辩人即不承担直接偿还责任，也不承担连带清偿责任。
二、被答辩人对处置房屋所得价款不享有优先受偿权。首先，答辩人并未去办理预购商品房抵押权预告登记，也不知道该登记的存在。其次，即使被答辩人单方面去办理了抵押权预告登记，也不能取得抵押权。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记日起三个月内未申请登记的，预先登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，被答辩人作为商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。现诉争房屋的买卖合同和担保贷款合同已解除，答辩人与被答辩人之间的债权债务已消灭。因此，预告登记也应失效。被告汇邦公司将诉争房屋出售给答辩人，且办理了预购商品房预告登记，经法院判决被告汇邦公司应付答辩人购房款，答辩人已向法院申请强制执行并立案，故答辩人才享有对处置诉争房所得价款的优先受偿权。因此，请求法院驳回被答辩人的申诉请求。
被告汇邦公司辩称：答辩人已向购房者承担责任，无需再向被答辩人承担责任。因答辩人与购房者签订的《商品房买卖合同》、答辩人与购房者、被答辩人的《个人购房借款/担保合同》已于2016年4月28日被永兴县人民法院2015年永民重字第11号民事判决予以解除，该判决书已经生效，判决答辩人向购房者承担返还购房款、利息及赔偿损失的责任。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院判决答辩人向购房者承担相应的责任，答辩人当然地就不再向被答辩人承担责任了，不然，答辩人就承担了双重责任，违反了法律公平原则，从而损害答辩人的合法权益。根据合同相对性原则，购房者与被答辩人签订《个人借款合同》是主合同，答辩人与被答辩人签订的《借款担保合同》是从合同，因为合同已被解除，就存在返还和赔偿的问题，因为答辩人已向购房者承担了责任，那么《个人购房借款/担保合同》就应由合同当事方即购房者向被答辩人承担相应责任。综上，答辩人认为，答辩人已经承担了相应责任，在本案中答辩人不应再承担责任，被答辩人应当向借款人主张权利。请法庭查明事实，依法公正处理。
经审理查明：原、被告的举证、质证及本院的认证。原告永兴工行为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1号证据，中国工商银行股份有限公司永兴支行组织机构代码、营业执照、负责人证明及身份证复印件、授权委托书及委托代理人身份证复印件等各一份，拟证明原告中国工商银行股份有限公司永兴支行的诉讼主体资格及代理人资格。被告黄军葵、宋香艳、汇邦公司均质证认为：无异议。2号证据，湖南汇邦投资有限公司企业机构代码、营业执照、法人身份证明复印件各一份，拟证明被告湖南汇邦投资有限公司诉讼主体资格。被告黄军葵、宋香艳、汇邦公司均质证认为：无异议。3号证据，个人购房借款/担保合同一份，拟证明原告与被告的合同权利义务关系。被告黄军葵、宋香艳、汇邦公司均质证认为：无异议。4号证据，个人住房贷款凭证一份，拟证明原告按照合同约定发放了贷款。被告黄军葵、宋香艳、汇邦公司均质证认为：无异议。5号证据，房屋预告登记证明一份，拟证明被告黄娟将位于永兴县便江镇西正街的永兴隆步行街D-1097号房抵押给原告，并到永兴县房产管理局进行商品房预告登记备案。被告黄军葵、宋香艳、质证认为：我方未办理预告登记，我方是在本案才知道预告登记的事。被告汇邦公司质证认为：无异议。6号证据，被告黄军葵贷款流水账，拟证明具体贷款发放、被告还款明细、剩余贷款本息等。被告黄军葵、宋香艳、汇邦公司均质证认为：无异议。7号证据，判决书两份、裁定书一份，拟证明借款合同被法院判令解除，但是该判决并未就剩余贷款本息偿还由哪方承担作出判决。被告黄军葵、宋香艳质证认为：真实性无异议，该判决书恰好证明，我方与汇邦及原告的贷款合同已经解除，且法院已经判决汇邦公司应付我方款项。被告汇邦公司质证认为：无异议。被告黄军葵、宋香艳为支持自己的主张，向本院提交了一组证据：案件受理通知书、立审执衔接表各一份，拟证明黄军葵、宋香艳与汇邦公司及永兴工行商品房预售合同纠纷案已进入执行程序。原告永兴工行和被告汇邦公司均质证认为：无异议。被告汇邦公司未向本院提交证据。本院认证如下：原告所举的1、2、3、4、6、7号证据，被告均无异议，被告黄军葵、宋香艳所举的证据，原告永兴工行和被告汇邦公司均无异议，
本院认为该证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。5号证据系房屋预告登记证明，该证书系房产管理部门出具，登记种类为预购商品房抵押权预告，与原件核对无误，其具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院采信的上述证据，经审查具备证据效力，可以作为本案的定案依据，结合双方的陈述，可以证明本案的事实如下：被告黄军葵、宋香艳系夫妻关系。2012年12月11日，被告黄军葵与被告汇邦公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定被告黄军葵购买被告汇邦公司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街D-1039号房。建筑面积为43.1平方米，单价为9622.06元,总价414711元。2013年4月16日，被告黄军葵、宋香艳、被告汇邦公司与原告永兴工行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人中国工商银行永兴支行根据借款人黄军葵、宋香艳的申请，同意向其发放个人购置商品房贷款，贷款金额为200000元，贷款期限为十年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，换算公式为：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次划入湖南汇邦投资有限公司账户。借款人按月等额本息还款法进行还款。保证人湖南汇邦投资有限公司对合同项全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足将正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日起，免除其保证责任。同日，原告永兴工行作为预告登记权利人，被告黄军葵、宋香艳购作为预告登记义务人，在湖南省永兴县房产管理局抵押担保中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年4月19日，原告永兴工行履行了发放贷款的义务。2015年8月3日，被告黄军葵因商品房买卖合同纠纷将本案被告汇邦公司及本案原告永兴工行诉至本院，经本院审理后作出了(2015）永民初字第1380号民事判决。本案原告永兴工行不服，提起上诉。2015年11月30日，湖南省郴州市中级人民法院作出了(2015）郴民一终字第894号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2015年12月15日重新立案，追加宋香艳为原告并依法进行了审理，于2016年4月28日作出判决：解除黄军葵与汇邦公司所签订的《商品房买卖合同》；解除黄军葵、宋香艳与永兴工行、汇邦公司签订的《个人购房借款/担保合同》；由汇邦公司返还黄军葵、宋香艳购房款214711元及赔偿其相关的利息；由汇邦公司返还黄军葵、宋香艳所还永兴工行的贷款本息66588.85元。该案已生效，并已进入了执行程序。2016年6月15日，原告永兴工行以被告黄军葵、宋香艳尚欠原告贷款本金160631.17元及利息未偿还为由，诉至本院，要求判其所请。
本院认为，本案争议的焦点是：
一、两被告是否应该偿还该剩余贷款及本息；
二、原告是否对房屋处置所得价享有优先受偿权；
三、被告汇邦公司是否应承担责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案被告汇邦公司与被告黄军葵所签订的《商品房买卖合同》以及原告永兴工行、被告汇邦公司、黄军葵、宋香艳所签订的《个人购房借款/担保合同》均已解除。被告汇邦公司应当将收受的购房贷款全部返还给原告永兴工行。截止于2015年8月5日，被告黄军葵、宋香艳已支付原告永兴工行贷款本息共计66588.85元已另案处理，被告汇邦公司已承担了偿还购房贷款的部分责任，剩余本金160631.17元及所产生的利息也应当由被告汇邦公司返还。故被告汇邦公司辩称“答辩人已向购房者承担责任，无需再向被答辩人承担责任”与本案事实不相符，其理由与法不符，本院不予支持。另外，原告永兴工行主张借款本金所产生的利息应当按照原合同约定的计算方法计算直至还清之日止，即等额本息还款法，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率真为基准利率，上浮20%确定。
本院认为其主张符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告永兴工行主张有权申请人民法院处置已经设立预购商品房抵押权预告登记的永兴县城关镇西正街永兴隆步行街D栋1039房屋，并有权就处置所得价款优先受偿。
本院认为，预购商品房抵押权预告登记并非物权登记行为，并非抵押权登记，不具有抵押权登记产生的法律后果。故此，原告永兴工行的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、限被告湖南汇邦投资有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司永兴支行本金160631.17元及利息(贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率真为基准利率，上浮20%确定利息，采用等额本息还款法计算利息，自2015年8月5日计算至还清之日止）二、驳回原告中国工商银行股份有限公司永兴支行其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3548元，减半收取1774元，由被告湖南汇邦投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 陈佳柏
二〇一六年八月十六日
书记员 任甄丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：