广州市海珠区人民法院行 政 判 决 书（2015）穗海法行初字第225号
原告：程欢，住所地：广州市天河区。
委托代理人：廖明英，住所地：广州市天河区。
被告：广州市国土资源和规划委员会，地址：广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰，主任。
委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：张子君，被告的工作人员。
第三人：陈丽冰，住所地：广州市天河区。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，地址：广州市荔湾区（小商场）、三层、四层。
负责人：崔艳荣。
委托代理人：邓君，该支行职员。
原告程欢诉被告广州市国土资源和规划委员会、第三人陈丽冰、第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行撤销房产登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告程欢的委托代理人廖明英，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人王伟国、张子君到庭参加了诉讼。第三人陈丽冰因下落不明，本院依法发出公告，现公告期限届满，第三人陈丽冰仍没有到庭参加诉讼，本院依法作出缺席审理。第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（下称荔湾支行）经传票传唤，没有正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：第三人陈丽冰的代理人广州市添泽物业管理有限公司（下称添泽公司）于2013年11月向外出售位于广州市海珠区昌岗中路151—161号的商铺，当时销售人员向我方出示的平面图标注是“首层”，当时整个昌岗中路151—161号因围蔽施工而无法查看，销售人员带我方看了其在首层的“示范铺”，销售人员也明确告知我方所购买的铺位是如“示范铺”一样在首层，我方向第三人陈丽冰购买了151—161号179号铺位（下称涉案房屋）。我方直至收到第三人陈丽冰的代理人黄某乙发出的改址通知才知道所购铺位位置是地下室。基于上述情况，我方到广州市规划局查核得知：昌岗中路151—161号地址建筑由广州市橡胶厂于1984年11月19日向规划局报建，是九层建筑物，首层作商业使用，1—9层为职工宿舍，完全没有地下室的报建资料。被告出具的昌岗中路151—161地下室平面图（第三人陈丽冰分割前）显示：地下室的中间位置为水泵房和水池，也就是说，昌岗中路151—161号地下室只作为该楼的供水、消防设施配置房之用，非商业用途。第三人陈丽冰购得昌岗中路151—161号地下室后，将该地下室分割为100多个产权，作为商铺出售给我方等人，改变了地下室的使用性质。经查核，第三人陈丽冰于2012年6月只就调整昌岗中路151—161号地下室的平面布局图向规划局提出申报，但其改变地下室使用性质（改为商业用途）却没有向规划局申报，更没有取得规划局核发的《建设工程规划许可证》以及《建设工程验收合格证》，将分割后的商铺进行出售。被告明知该情况仍为第三人陈丽冰签发昌岗中路151—161号地下室分割后100多个房产证；而且，在地下室分割时必须出具测绘图及测量成果报告。根据我方掌握的资料显示，第三人陈丽冰提供的测绘图及测量成果报告都是把一层和地下室混淆合并测量并作为分割，把一层的测绘和地下室等同在一个平面图来测量制作图分割的依据。根据《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条，当事人通过隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件等非法手段获取的可以撤销原房产登记。因此，被告的行为违反了相关法律规定，同时也因为被告的行为使得第三人陈丽冰可以将不合法的商铺出售给我方，导致我方的利益受损。故起诉要求：1、判令被告撤销给第三人陈丽冰颁发的位于海珠区昌岗中路151—161号地址B179铺的房屋所有权证（房产证证号：10102**号）；2、被告承担本案诉讼费。
被告广州市国土资源和规划委员会辩称：
一、第三人陈丽冰是涉案房屋的合法产权人，其依照法律规定办理了涉案房屋的分割登记，并领取了涉案房屋分割后的所有权证。原告仅与第三人陈丽冰签订了房屋买卖合同，并没有向我委员会申请办理涉案房屋的预告登记或产权登记，根据《物权法》第十五条的规定，原告与第三人陈丽冰之间形成的是债权、债务的合同关系，并未发生物权的变动，其不是涉案房屋的合法产权人。因此，原告与被诉行政行为没有法律上的利害关系，原告不是本案的适格主体，请法院依法驳回原告提起的行政诉讼。
二、我委员会核发的粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》事实清楚、证据充分。2008年1月25日第三人陈丽冰通过公开竞价的拍卖方式购买了涉案房屋。2008年3月6日第三人陈丽冰从我委员会领取了粤房地证字第××号《房地产权证》，该证记载：第三人陈丽冰是涉案房屋所在楼层全部物业的产权人（除去楼层中的水池及水泵房），地址位于广州市海珠区昌岗中路151—161号地下室。2009年11月20日第三人陈丽冰办理了换证事宜，领取2008版的穗字第××号《房地产权证》。2014年3月18日，第三人陈丽冰向我委员会申请办理涉案房屋的分割登记，并提交了相关材料。我委员会以14登记01010264号案受理，同时我委员会按照《广东省城镇房地产权登记条例》等法律、法规进行审查，未发现第三人陈丽冰提交的申请材料指向的涉案房屋有法律、行政法规禁止或限制办理分割登记的情形，也没有发现有其他权属纠纷或瑕疵，于2014年4月30日核准登记，并于2014年5月6日向第三人陈丽冰核发《房地产权证》，向抵押权人荔湾支行核发了《房地产他项权证》。广州市规划局海珠区分局在穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》中明确，涉案房屋“应按市国土资源和房屋管理局已核发的房地产权证登记的使用功能继续衔接办理相关产权手续”。故我委员会按照产权证登记的商业用途为第三人陈丽冰办理产权分割登记并核发产权证的行为是合法有效的。
三、我委员会在整个收件、受理、审查等环节中，始终严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法办理、依法行政，尽到了法律规定的审慎审查的义务，不存在超越、滥用职权和违法的情形。
四、原告是具有完全民事行为能力的自然人，其有权根据自己的意愿或意思表示与第三人陈丽冰发生民事法律行为，即签订涉案房屋的买卖合同，遵守合同的约定，自觉履行合同义务。如原告认为其签订的合同存在隐瞒事实真相或合同欺诈的，可以通过民事诉讼的方式予以解决。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请法院查明事实，分清责任，依法作出公正裁判。第三人陈丽冰没有提交书面答辩意见和证据材料。第三人中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行述称，我支行于2012年9月26日向广州市泽生投资顾问有限公司发放贷款1780万元，向广州市宝粤昌国际贸易有限公司发放贷款2220万元，该两笔贷款都以陈丽冰名下位于广州市海珠区昌岗中路151—161号地下室的物业用于贷款抵押。广州市宝粤昌国际贸易有限公司于2015年8月12日结清了我支行的贷款，广州市泽生投资顾问有限公司于2016年2月19日结清了我支行的贷款。两公司结清我支行贷款后，我支行为陈丽冰出具了涂销证明，现我支行与上述两公司已无债权债务公司，抵押物也办理涂销，原告与被告之间的纠纷与我支行并不存在利害关系，产权人如何处置自己的物业，我支行无权干涉。
经审理查明，2008年1月25日，第三人陈丽冰通过拍卖方式向广东物资拍卖行有限公司购买广州市海珠区昌岗中路151—161号地下室。同年3月6日，被告向第三人陈丽冰核发粤房地证字第××号《房地产权证》，确认第三人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151—161地下室的权属人，房屋用途为非居住用房，钢筋混凝土结构，套内建筑面积1044.7556平方米，附记：房屋使用性质为：商业。第三人陈丽冰于2009年11月9日向被告递交《房地产登记申请书》，申请换证登记。被告审核后于2009年11月20日进行登记，核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》给第三人陈丽冰，该证记载：广州市海珠区昌岗中路151—161地下室由第三人陈丽冰单独所有，其规划用途为商业。2014年3月18日，第三人陈丽冰向被告提交《广州市房地产登记申请书》，申请办理广州市海珠区昌岗中路151—161号地下室B179铺的分割及抵押权变更登记手续，并提交房地产登记申请书、房地产他项权利登记申请书、粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》、委托书、同意函、穗规函[2012]2792号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》、穗海公消安检字[2013]第0215号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、申请人身份证明、纳税证明、《房屋面积测量成果报告书》等材料。其中，穗规函[2012]2792号《关于要求调整建筑设计的复函》记载：
一、根据《广州市城乡规划程序规定》第三十六条的有关规定，你（第三人陈丽冰）申请调整上述地址地下室平面布局的问题可以免于申领建设工程规划许可证。
二、根据2009年5月1日出台的《中华人民共和国消防法》，消防安全专业审查采用审核、备案、抽查等制度。建筑设计调整应符合消防法规和国家工程建设消防技术标准的规定，并按规定向公安机关消防机构申请办理消防设计审核、消防验收、备案抽查等手续。穗规海珠[2014]236号《广州市规划局海珠分局关于协助查核房屋使用性质的复函》记载：经查，海珠区昌岗中路151—161地下室已由广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省房地产权证》(粤房地权证穗字第××号)，其登记的用途为商业。为此，你中心（广州市房地产交易登记中心）应按市国土房管局已核发的房地产权证登记的使用功能继续衔接办理相关产权手续，无须征求规划意见。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载地址：广州市海珠区昌岗中路151—161号地下室、153之一之二，使用性质为商场。《房屋面积测量成果报告书》记载地址为：海珠区昌岗中路#151—#161地下室、#153—1#153—2首层（分割）。被告收到后，以14登记01010264号立案受理。被告审核后，于2014年4月30日进行登记，向第三人陈丽冰核发权证号码为15××93号的《房地产权证》，向第三人荔湾支行核发《房地产他项权证》。被告核发的《房地产权证》记载：第三人陈丽冰是涉案房屋的权属人（单独所有），规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割，建筑面积7.9031平方米，其中套内建筑面积4.3412平方米。2013年12月27日，广州市添泽物业管理有限公司（授权代理人、经营管理公司）代第三人陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，双方约定：原告购买涉案房屋（房号及平面图以附件标示为准），该商铺建筑面积共7.9031平方米。其中，套内建筑面积4.3412平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积3.5619平方米。该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权。该公司有权以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉。出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；等。现第三人陈丽冰尚未办理涉案房屋涂销抵押手续，也未为原告办理涉案房屋的转移登记手续。
本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条规定：经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：（一）房地产权利人更改姓名或者名称的；（二）房地产用途发生变化的；（三）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（四）土地、房屋面积增加或者减少的；（五）房地产分割、合并的；（六）房屋结构发生改变的；（七）其他应当办理房地产变更登记的情形。第三十三条规定：申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。本案中，第三人陈丽冰在申请对涉案房屋进行分割登记时，提交了上述规定的文件材料，其中，具体到本案原告争议的涉案房屋在分割登记前第三人陈丽冰是否改变了海珠区昌岗中路151—161地下室的使用性质的问题，根据被告提交第三人陈丽冰申请办理分割登记的材料记载，第三人陈丽冰经拍卖程序买受海珠区昌岗中路151—161地下室后已经取得房管部门核发的《房地产权证》，该证记载地下室的使用性质为商业；而且，广州市规划局海珠分局在穗规海珠[2014]236号《复函》中，已明确要求被告按已核发的房地产权证登记的使用功能继续衔接办理相关产权登记，无须征求规划意见。至于第三人陈丽冰在分割登记前应否取得《建设工程规划许可证》和《建设工程验收合格证》的问题，规划部门作出的穗规函[2012]2792号《复函》中已告知第三人陈丽冰：申请调整地下室平面布局可免于申领建设工程规划许可证，并告知办理消防安全验收的相关程序；而实际上，第三人陈丽冰在提出申请分割登记前亦已取得公安消防主管部门核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。此外，第三人陈丽冰在申办分割登记时，已提交广州市房地产测绘院对海珠区昌岗中路151—161地下室分割后的每个商铺的测量成果报告书。鉴此，第三人陈丽冰申请分割登记时提交了合法有效的证明材料，且资料齐备，符合上述规定办理房屋分割登记的条件，被告向第三人陈丽冰核发涉案房屋《房地产权证》事实清楚、证据充分，适用法律法规正确，程序合法。现原告主张撤销被诉《房地产权证》，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，
判决如下：驳回原告程欢的诉讼请求。本案受理费50元，由原告程欢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。当事人上诉的，可在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 泳
审 判 员 黄惠玲
人民陪审员 梅玉兰
二〇一六年八月十六日
书 记 员 孙雪莹郭艳芬