呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终2225号
上诉人（原审被告）：内蒙古紫辰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区。
法定代表人：李碧瑛，总经理。
委托诉讼代理人：王利平，内蒙古典源律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：刘书红，女，1960年1月7日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区。
委托诉讼代理人：岳谦祥，男，1958年9月2日出生，汉族，中海石油天野化工有限公司职工，住址同上。系刘书红丈夫。
原审
被告：李碧瑛，女，1956年7月6日出生，汉族，内蒙古紫辰房地产开发有限公司总经理，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：高润平，内蒙古典源律师事务所律师。
上诉人内蒙古紫辰房地产开发有限公司（以下简称紫辰公司）因与被上诉人刘书红、原审被告李碧瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院(2015)赛民初字第04131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人紫辰公司的委托诉讼代理人王利平、被上诉人刘书红及委托诉讼代理人岳谦祥、原审被告李碧瑛的委托诉讼代理人高润平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫辰公司上诉请求：依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04131号民事判决第一项和第二项，改判紫辰公司不承担向刘书红返还购房款385120元和支付251226.61元赔偿金。事实和理由：
一、一审法院在审理查明中查明，刘书红与紫辰公司签订的《内部认购协议》，刘书红购买的是保全庄现代农贸物流中心住宅第一栋6层A1-1-602户。该房屋紫辰公司已经抵顶给了内蒙古天鼎仑建筑有限公司，由其项目负责人邬祥出售给张红色，张红色又将该套房屋卖给了刘书红。所以该房屋并非是紫辰公司出售给刘书红的，返还购房款应当由张红色返还。
二、紫辰公司抵顶给内蒙古天鼎仑建筑有限公司，已经完成了房屋买卖的全过程，这时的房屋出售权在内蒙古天鼎仑建筑有限公司。事实上该房屋是内蒙古天鼎仑建筑有限公司的项目负责人邬祥所出售，紫辰公司没有收取刘书红的购房款。紫辰公司不能既支付了工程款，又返还刘书红购房款，房屋也不在紫辰公司手里控制。
三、刘书红所购房屋是顶账的房屋，其从张红色手里购买，每平方米2850元，共135.13平方米，价格381520元，而紫辰公司所出售的房屋是每平方米3300元，135.13平方米总房款是445929元。所以从房屋价款上可以看出刘书红不是从紫辰公司购买的房屋，而是从张红色手里购买的，返还购房款应当由张红色返还。
四、紫辰公司在一审开庭前向一审法院申请追加内蒙古天鼎仑建筑有限公司为被告，以便法院查明案件事实情况。一审法院不予追加，导致案件事实不清，做出错误的判决。
五、一审法院判决紫辰公司向刘书红支付251226.61元赔偿金没有依据。一审法院已经查明刘书红购买的房屋是张红色出售给刘书红的，那么张红色与刘书红已经形成了买卖关系，造成损失应当由张红色承担。刘书红辩称，一审判决事实清楚证据充分，应予维持。刘书红向一审法院起诉请求：判令紫辰公司退还购房款445929元，并承担银行贷款利率3倍的赔偿责任，共计利息316107元（自2010年10月31日到2015年10月31日），两项合计762036元。一审法院认定的事实：2010年5月6日，刘书红（乙方）与紫辰公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定由刘书红购买紫辰公司开发的赛罕区展东路“保全庄现代农贸物流中心”住宅第一栋6层A1-1-602户。该房屋预测建筑面积135.13平方米，单价3300元，总房款445929元，该房屋定于2010年10月1日交付。合同第二条约定，乙方于2010年5月6日支付全部房款445929元。甲方落款处由紫辰公司加盖印章，乙方落款处由刘书红的丈夫岳谦祥代签。合同签订后，岳谦祥代刘书红向紫辰公司支付385120元购房款，紫辰公司出具收据，但收据上的确认金额为445929元。对此，刘书红解释为：合同约定单价是3300元，但实际付款是以单价2850元×135.13平米来支付价款。另查明，2013年，因上述房屋出现一房二卖的情形，刘书红诉至呼和浩特市赛罕区人民法院，请求紫辰公司将上述房屋交付原告并承担迟延交付的违约金。该案经过审理确认，刘书红与紫辰公司之间的认购协议合法有效，刘书红所购房屋（住宅第一栋6层A1-1-602户）系紫辰公司抵顶给张红色，张红色又将该房屋出售给了刘书红，最终由紫辰公司出具收据。但因该房屋之前已经出售给了杨存良，（2013）赛民初字第1331号民事判决将该房屋交付给了杨存良，驳回了刘书红的诉讼请求。刘书红不服该判决，提起上诉，二审判决中确认“刘书红与紫辰公司签订的认购书合法有效….而杨存良案已经生效，刘书红要求履行合同的目的不能实现，刘书红可以另行主张赔偿损失”，并驳回上诉，维持原判。因未取得房屋，2015年10月13日，刘书红再次起诉，请求紫辰公司与李碧瑛返还其购房款，并承担利率三倍的赔偿责任。再查明，2012年8月22日，呼和浩特市检察院向呼和浩特市中级人民法院提起公诉。在公诉内容中包括“邬祥用2套房以70余万元的价格顶账给张红色，张红色出售给岳丽萍和刘书红”的内容。但呼和浩特市中级人民法院在（2012）呼刑初字第84号判决中未认定该项事实为邬祥的犯罪事实。目前，该刑事判决书已经发生法律效力。一审法院认为，刘书红与紫辰公司之间签订的《内部认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。且该内部认购协议的主体及效力问题经过多个生效判决确认过。本案的争议焦点为：
一、李碧瑛是否是本案适格的诉讼主体；
二、如何确认收取刘书红购房款的主体；
三、刘书红按3倍的利率请求赔偿金是否有事实与法律依据。对此，分析如下：
一、刘书红起诉李碧瑛是基于其紫辰公司法定代表人和股东的身份，与本案有一定的关联性，因此将李碧瑛作为被告并无不当。本案经过审理查明，李碧瑛虽然是紫辰公司的法定代表人与股东，但本案中签订认购协议与收取房款均是公司行为，与李碧瑛个人没有事实上的关联性。因此，刘书红对李碧瑛的诉讼请求，没有合同依据，没有法律依据，应驳回其对李碧瑛的诉讼请求。
二、关于房款收取主体问题，（2013）赛民初字第1331号民事判决和（2012）呼刑初字第84号刑事判决中均确认本案房屋为紫辰公司抵顶给张红色，张红色又出售给刘书红，而最终售房手续（如：签订合同和出具收据）是由紫辰公司出具的。综上，应认定该款项由紫辰公司收取，应当由紫辰公司予以返还。但返还数额应当以刘书红自认的，实际支付385120元确定。
三、至于刘书红请求的3倍利率的赔偿金问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，紫辰公司先将房屋出售给杨存良（案外人），后又出售给刘书红，构成隐瞒一房二卖的情形。刘书红据此请求赔偿责任，符合法律规定。对于贷款利率3倍的计算标准，紫辰公司在辩论中提出计算太高，一审法院以年利率12%予以调整降低。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：
一、内蒙古紫辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘书红返还购房款385120元；
二、内蒙古紫辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘书红支付251226.61元的赔偿金（以385120元作为基数，以年利率12%计算，自2010年5月6日计算至2015年10月13日）；
三、驳回刘书红对李碧瑛的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：刘书红要求紫辰公司返还购房款并支付违约金的请求是否有事实和法律依据。关于该争议焦点，本院结合当事人的上诉请求和理由作如下分析评判。首先，房屋的实际出售价格低于售楼部公布的价格，不能据此证明《内部认购协议》的实际签订主体并非紫辰公司；其次，刘书红未申请追加内蒙古天鼎仑公司为被告，该协议的相对方也并无内蒙古天鼎仑公司，故不应追加该公司为被告；再次，《内部认购协议》的签订主体为刘书红和紫辰公司，付款后收据的出具方也是紫辰公司，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。…”从该条法律规定可知，合同只能约束合同的当事人，合同的权利和相应的责任只能由签订合同的相对方进行承担。本案中，紫辰公司为《内部认购协议》合同的签订方，受该协议约束，应由其返还购房款并承担赔偿责任。故紫辰公司主张应由张红色承担返还购房款及支付赔偿金，紫辰公司不应承担责任的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，紫辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决第三项表述不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04131号民事判决第一项和第二项，即“一、内蒙古紫辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘书红返还购房款385120元；
二、内蒙古紫辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘书红支付251226.61元的赔偿金（以385120元作为基数，以年利率12%计算，自2010年5月6日计算至2015年10月13日）”；
二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04131号民事判决第三项为驳回刘书红的其他诉讼请求。二审案件受理费11420元，由内蒙古紫辰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 韩 韬
代理
审判员 王 晶
代理
审判员 魏桂花
二〇一六年八月十六日
书 记 员 秦俐娟