重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0228民初3352号原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪红石支路39号，统一社会信用代码915001126220962624。法定代表人肖仁萍，该公司总经理。委托代理人黄劲，男，1962年1月16日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托代理人聂勇，女，1970年4月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告熊宾林，女，1974年12月1日出生，汉族，住重庆市梁平县。被告蒋永明，男，1974年3月20日出生，汉族，住重庆市梁平县。
原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司（以下简称博诚物业公司）与被告熊宾林、蒋永明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由
审判员伍安斌独任审判，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人黄劲到庭参加诉讼，原告委托代理人聂勇未到庭参加诉讼，被告熊宾林、蒋永明经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告博诚物业公司诉称，被告熊宾林、蒋永明购买了梁平县枫丹一号小区商住房，2011年5月与重庆晟唐物业管理有限公司签订了《前期物业服务管理协议》，接受了物业服务管理。同时与该楼盘开发商签订了业主临时管理规约。被告作为枫丹一号小区4-1-4-1的业主，2014年1月至2016年4月30日，已欠缴物业管理费及违约金、公摊费共计5616.66元，原告多次催收无果，诉请法院判令被告立即支付2014年1月至2016年4月30日物业服务费4545.52元、公摊费196.00元，并支付违约金875.14元。被告熊宾林、蒋永明未答辩。
经审理查明，被告熊宾林、蒋永明购买了坐落于梁平县机场路196号的枫丹壹号小区4-1-4-1商品房，成为该小区业主。二被告的房屋系花园洋房，建筑面积为135.28平方米。重庆得顺物业发展有限公司作为枫丹壹号小区的建设单位，最初选聘昇唐物业管理有限公司对该小区的物业从事管理服务。2011年5月31日二被告阅读《枫丹壹号业主临时管理规约》后，签署承诺书，同意遵守该临时管理规约。《枫丹壹号业主临时管理规约》载明花园洋房物业服务收费标准（按建筑面积计算）为物业服务费1.2元/月/平方米、水电公摊费7元/月/户。2013年11月21日重庆得顺物业发展有限公司选聘原告博诚物业公司对该小区的物业从事管理服务，双方签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务内容包括小区房屋及其配套设施的日常维护、养护、管理，环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营管理等。合同期限为3年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）。梁平县国土资源和房屋管理局对该《前期物业服务合同》进行了备案。原告博诚物业公司从2014年1月1日起取代晟唐物业管理有限公司为枫丹壹号小区提供物业服务，并于2014年1月4日以通知的形式向业主和住户告知了其从2014年1月1日起代替晟唐物业公司为枫丹壹号小区提供服务收取物业服务费。因重庆得顺物业发展有限公司与原告博诚物业公司解除《前期物业服务合同》，2016年5月1日，原告对枫丹壹号小区的物业服务终止。在2014年1月1日至2016年4月30日管理服务期间，原告多次为该小区房屋质量和公共设施等问题向建设单位去函反映情况，在2014年10月10日的函件中提到枫丹壹号小区房屋及配套设施存在一些遗留和隐患问题是物业收费工作困难的原因之一。原告对业主反映的房屋质量问题进行了登记处理，对公共卫生环境、小区车辆停放进行了管理，安排保安进行了值班和日常巡查等工作。原告按照《枫丹壹号业主临时管理规约》载明的物业服务收费标准向业主收费。因二被告未交纳2014年1月至2016年4月的物业服务费及公摊费，原告于2016年7月18日提起本案诉讼。该小区至今未成立业主委员会。上述事实，有经本院采信的《前期物业服务合同》、《前期物业合同备案证明》、《枫丹壹号业主临时管理规约》、《承诺书》、《企业营业执照》、《组织机构代码证》、《物业资质证书》、原告给重庆得顺物业发展有限公司的函、物业服务公示公告、工程维修整改记录表、保安巡查签到表、整改方案、来访人员登记册、车辆登记表、收发邮件登记表、物业服务照片等证据予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，因枫丹壹号小区未成立业主委员会，建设单位重庆得顺物业发展有限公司选聘原告博诚物业公司作为该小区前期物业服务企业，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，对作为业主的二被告具有约束力。民事活动应当遵循诚实信用的原则，原告提供了物业服务，二被告应当遵守《枫丹壹号业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》向原告支付物业服务费用。2014年1月1日至2016年4月30日是原告为被告小区提供物业管理服务的期间，原告主张由二被告支付在此期间所欠的物业服务费，本院应予支持，但计算的物业服务费金额4545.52元有误，应为4545.41元，本院予以纠正。原告主张的公摊费是因公共设施产生的水电费用，业主应当分摊，故本院予以支持。原告主张的违约金，合同虽约定按每日千分之三的标准支付，但本案中二被告欠费存在多方面的原因，正如原告自己分析的那样，是业主、建设单位、物业管理企业多方矛盾交织的结果，不宜认为被告单方违约，故本院对违约金部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告熊宾林、蒋永明于判决生效之日起十五日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司自2014年1月起至2016年4月30日止的物业服务费4545.41元、水电公摊费196.00元。
二、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告熊宾林、蒋永明负担。本判决为终审判决。
审判员 伍安斌
二〇一六年八月十六日
书记员 吴 丹 百度搜索“”