广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初7995号原告宋某，男，汉族，1991年5月6日出生，住址吉林省榆树市。委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告任某，男，汉族，1966年9月14日出生，住址浙江省义乌市。委托代理人王杨，广东华商律师事务所律师。委托代理人谭小波，广东华商律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人李耀智。委托代理人苏涛昱，女，汉族，1992年3月23日出生，住址广东省深圳市福田区，系公司员工。
原告宋某诉被告任某、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告宋某及其委托代理人刘亚娟，被告委托代理人谭小波，第三人委托代理人苏涛昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月20日，原、被告在第三人的居间下签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市福田区上步北路东、八卦二路南城市主场公寓A座2221房产（以下称涉案房产）转让给原告，转让价2175000元，定金10万元，并约定了2016年1月31日之前将除定金外的首期款监管在银行以及递件过户等条款。同日，原、被告及第三人签署了《资金托管协议》，约定将定金25000元（含交楼押金5000元）交由第三人托管。合同签订后，原告于当天支付了25000元定金，并于2015年12月24日、25日分别支付了5万元、25000元定金。之后，双方于2016年1月29日至中国工商银行股份有限公司深圳深东支行（以下称工商银行深东支行）办理了首期款监管手续，监管首期款56万元。2016年2月26日，工商银行深东支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》。后原告多次催告被告继续履行合同义务及协助办理过户手续，被告总借故推脱，故请求判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》，即被告协助原告到深圳市不动产权登记中心签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续将涉案房产过户登记至原告名下，同时配合办理减免税费；被告按合同约定向原告交付涉案房产，并协助原告办理水、电、燃气、有线或数字电视、网络等设施的过户手续。2、被告向原告支付逾期违约金，以转让成交价2175000元为基数，按日万分之五的标准自2016年3月3日起计至被告实际履行之日止；3、本案诉讼费由被告承担。后因被告提交证据表明其配偶不同意出售涉案房产，被告以此为由拒绝继续履行合同，故原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金10万元，其中托管于第三人处的25000元由第三人直接向原告返还；3、被告支付违约金435000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、涉案《二手房买卖合同》是无权处分人被告订立的合同，没有得到权利人的追认，属于无效合同。根据物权法第九十七条，处分共有的不动产或动产，应当经全体共同共有人同意。根据合同法第五十一条，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。涉案房产属于被告与其配偶葛平花的共同财产，因此处分涉案房产需要全体共有人共同同意。被告在没有取得共同共有人同意的情况下签署的《二手房买卖合同》应属于无权处分，事后也未有葛平花的追认，且葛平花明确表示不同意出售涉案房产，因此涉案《二手房买卖合同》为无效合同。2、涉案《二手房买卖合同》存在以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的情形，为无效合同。涉案房产的真实买家不是原告，而是案外人高琦莲，涉案《二手房买卖合同》及其他履行的相关协议也是由高琦莲签署和捺印。因高琦莲已购买涉案房产所在小区另一房产，根据深圳市限购政策，高琦莲没有再购买涉案房产的资格，所以高琦莲以原告的名义购买涉案房产明显属于规避深圳限购政策，属于限购政策打击的炒房行为。根据合同法第五十二条第三项、第四项，涉案《二手房买卖合同》应属于无效合同。3、涉案《二手房买卖合同》无法继续履行是因为在未取得房产共有人葛平花同意的情况下，涉案房产作为夫妻共同财产无法办理过户手续，存在法律上不能履行的情形，并非被告故意违约。《二手房买卖合同》第十一条约定的适用前提条件是卖方未按合同约定的期限履行合同义务，被告并非故意违约，故不应依据该条款要求被告承担违约责任。4、真实买家高琦莲在签署和履行《二手房买卖合同》时具有重大过错，应减轻被告的违约责任，请求法庭按合同成交价10%调低被告应承担的违约责任。涉案房产真实买家高琦莲在明知涉案房产属于被告与其配偶葛平花的夫妻共同财产的情况下，在专业地产中介的撮合下，仍没有核实共有人是否同意出售房产的关键事实，也没有要求被告出具其共有人同意出售涉案房产的证明文件，买方在签署合同和履行过程中，存在重大过失，如果买家在签署合同和履行时及时关注共有人是否同意出售房产，买家可及时知道葛平花不同意出售涉案房产的事实，据此拒绝签署或及时终止买卖合同，因此原告签署合同和履行过程中也存在重大过失，应相应减轻被告的违约责任。5、根据合同法第一百一十三条，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，原告并没有提供证据证明合同无法履行导致的损失，请求依法适用合同法第一百一十四条的规定，适当调低违约金，被告同意按合同成交价的10%承担违约责任。第三人陈述，2015年12月20日，原、被告双方协商好后找我司要求协助办理手续，直接在我司签订合同、办理手续的就是本案原、被告，不存在高琦莲是真实买家的说法。涉案房产交易是原、被告协商后才找我司协助办理手续，不是由我司介绍原、被告促成交易，而涉案房产证显示的产权人就是被告任某一人，被告夫妻内部的财产归属不能对抗善意第三人，整个交易过程中我司不存在任何过错。交易定金10万元中的25000元现托管于我司，我司将根据法院判决处理该款项。
经审理查明，2015年12月20日，原告（案外人高琦莲代签）与被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房产出售给原告，转让价2175000元;原告在合同生效之日支付定金25000元，在合同生效后3日内支付定金75000元；原告须于2016年1月31日前将定金、交楼押金外的剩余首期款60万元支付至买卖双方约定的银行监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在原告取得银行贷款承诺函且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内或原告监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起60日内（以两者时间先届满的为准），双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；被告应当于收齐全部楼款5日内（不含交楼押金）将涉案房产交付原告；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金交由第三人监管；如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。同日，原、被告及第三人还签订了一份《资金托管协议》，约定原、被告同意将定金25000元（含交楼押金5000元）交由第三人托管。当日，原告向第三人转账支付定金25000元。2015年12月24日、25日（比《二手房买卖合同》约定的合同生效后3日内迟延了1-2天），原告分别向被告转账支付定金5万元、25000元。2016年1月29日，原告、被告与工商银行深东支行共同签署了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金56万元委托工商银行深东支行进行监管，监管期限自监管资金存入监管账户之日起90天。同日，原告向该行资金监管账户存入56万元并提交贷款申请。次月，工商银行深东支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放贷款1515000元，有效期90天。2016年3月10日，被告以其配偶葛平花不同意出售涉案房产为由通知原告不再出售涉案房产。2016年3月15日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告于2016年3月18日之前与原告联系并继续履行合同义务即协助办理过户手续。被告于当日签收《履约催告函》，但仍拒绝继续履行合同。另查，被告与案外人葛平花于2003年4月14日登记结婚，涉案房产是2005年7月购买，2006年10月登记在被告名下。以上事实有《二手房买卖合同》，定金收据、《资金托管协议》及转账凭证，《二手楼交易资金监管协议》及转账凭证，《二手楼按揭贷款确认书》，履约催告函及邮单，涉案房产产权资料，被告结婚证及当事人的陈述予以证实。
本院认为，高琦莲代原告与被告签署《二手房买卖合同》，原告于签署合同当天已予以追认且以实际行动履行合同，该合同是原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定正确全面履行。被告抗辩涉案房产的真实买家是高琦莲，证据不足，本院不予采信。被告以其未经配偶同意单方出售涉案房产为由主张合同无效的抗辩理由与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定不符，本院不予采纳。原告已支付了定金10万元、办理了首期款资金监管并取得银行的贷款确认书。被告在原告取得贷款确认书后以被告配偶葛平花不同意为由明确表示不卖房，被告明知涉案房产是其与案外人葛平花的共同共有财产，未征得葛平花的同意即单方出售涉案房产，后因葛平花不同意出售涉案房产导致合同无法履行，在无证据显示原告明知葛平花不同意出售涉案房产而仍与被告签订合同的情况下，导致涉案房产法律上不能履行的责任在被告，被告的行为已构成根本违约。原告请求解除涉案《二手房买卖合同》、被告退还定金并赔偿违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于定金，原告已支付了10万元定金，被告应向原告返还，因其中25000元托管于第三人处，托管的25000元可由第三人直接代为返还。关于违约赔偿金数额，被告主张买方没有核实共有人是否同意出售房产的关键事实，也没有要求被告出具其共有人同意出售涉案房产的证明文件，认为买方在签署合同和履行过程中存在重大过失，应减轻被告的违约责任，请求依据合同法第一百一十四条的规定按合同成交价10%调低违约金数额。
本院认为，涉案房产登记在被告一人名下，无证据显示被告在出售涉案房产时已向原告明确告知其婚姻状况，被告以原告未核实涉案房产共有人情况及共有人售房意愿为由主张原告存在重大过失，实属苛刻，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。考虑到原告履行合同过程中支付第二期定金的时间比合同约定的时间迟延了1-2天的轻微瑕疵履行情节，本院兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对合同约定的按涉案房产转让价20%计算违约金酌情调整为按涉案房产转让价的18%予以支持。经核算，被告应向原告支付的违约金为391500元（2175000元×18%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告宋某与被告任某签署的《二手房买卖合同》；
二、被告任某应于本判决生效之日起十日内向原告宋某返还定金10万元，其中25000元由第三人中原地产代理（深圳）有限公司直接向原告宋某返还；
三、被告任某应于本判决生效之日起十日内向原告宋某支付违约金391500元。
四、驳回原告宋某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24440元（已由原告预交），因原告变更诉讼请求，按规定收取9150元，由原告负担478元，由被告负担8672元；保全费3318元（已由原告预交），由原告负担700元，由被告负担2618元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 侯 媛 蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年八月十六日
书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第1页共13页 来源：百度“”